тел: +7 (927) 260-91-71
О первых четырех шагах по продаже квартиры вы можете узнать из предыдущих статей www.metrinfo.ru: «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»; «Продаем квартиру. Шаг второй: заключаем договор с риелтором. Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы», «Продаем квартиру: шаг третий. Рекламируем, показываем и торгуемся и не забываем об аромате кофе», «Продаем квартиру: шаг четвертый. Берем аванс от покупателя; не жадничаем, определяем разумные сроки до сделки».
Итак – шаг пятый. Все бумаги, необходимые для регистрации купли-продажи квартиры, можно разделить на две большие группы. Первая – это те, что уже должны быть у собственника на квартиру – мы не собираем под сделку, а имеем всегда. Вторая – те, что собираются непосредственно к сделке. Начнем с первых.
Кто тут ПУД?
Самые часто распространенные документы на квартиру известны – это свидетельство о государственной регистрации права. Выдается специальным уполномоченным госорганом – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Бумага солидная: розово-зеленой цветовой гаммы, с водяными знаками, печатями и прочими прибамбасами. По сей причине многие граждане убеждены, что это и есть главный правоустанавливающий документ (ПУД, на профессиональном сленге риелторов). Увы, граждане заблуждаются.
На самом деле правоустанавливающий документ – это тот, на основании которого возникло право на квартиру. В качестве такого, говорит Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука жилья», может выступать договор купли-продажи; договор передачи (при приватизации); справка о выплате пая ЖСК; договор дарения; договор мены; свидетельство о праве на наследство – по закону или по завещанию; вступившее в законную силу решение суда. Могут быть и другие документы – правда, они встречаются значительно реже.
А вот вышеназванное свидетельство – документ правоподтверждающий, т.е. являющийся подтверждением того, что ваше право собственности на данную квартиру государством зарегистрировано и подтверждено.
Здесь читателю может показаться, что автор занялся некоторой демагогией. Правоустанавливающие, правоподтверждающие – не все ли равно? Но различия есть, и вполне практические. Во-первых, если квартира приобретена до 1998 года, свидетельства о собственности на нее не будет. В те времена действовала другая система, регистрирующий орган (в Москве – Департамент муниципального жилья) просто ставил на договоре свой штамп. А вот «правоустановка», конечно, необходима.
Второй аспект: предположим, документы утеряны. «Свидетельство, - говорит Константин Барсуков, заместитель гендиректора компании «Релайт-Недвижимость», - можно даже не восстанавливать. Единственное, что для спокойствия покупателя квартиры нужно взять выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности продавца на квартиру». Такую справку можно получить в любом отделении Управления Росреестра по Москве, ее стоимость составляет 100 руб., а время изготовления – 15 минут. Единственное неудобство – большие очереди.
А вот с восстановлением действительно ПУДов иногда придется повозиться. Например, если сделка купли-продажи оформлялась у нотариуса, придется отправляться к нему и просить восстановить документ из архива. «Все зависит от того, что именно утрачено, - отмечает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость». – Иногда бывает достаточно получить дубликат документов, а иногда единственным, и то не гарантированным решением проблемы оказывается суд».
В общем, правоустанавливающие документы лучше держать в порядке – вне зависимости от того, планируете вы продавать квартиру или нет.
«Сладкая парочка»: БТИ…
Теперь переходим к тем документам, которые берутся непосредственно перед сделкой. Инстанции, которые придется посетить, всегда, при любой сделке, две. Начнем с первой – Бюро технической инвентаризации (БТИ). Там нам будет нужно получить кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию.
Отделения БТИ есть в Москве в каждом округе. Более того, в некоторых округах (ЗАО, ЮЗАО) их по два. Обращаться нужно строго в тот, к «ареалу» которого относится ваша квартира.
Требуемые нам бумаги изготавливаются в течение 10-15 дней, стоят около 500 руб. (точная сумма зависит от площади квартиры).
…Нельзя не отметить, что в последние годы БТИ резко улучшило свою работу. В прежние времена это был полнейший «ужас нечеловеческий» - особенно дурная слава была у северо-восточного филиала, располагавшегося на улице Яблочкова. Приехав туда задолго до открытия (часам к 6 утра), запросто можно было не успеть пройти до конца дня. И все это в жуткой тесноте и неразберихе.
Сегодня БТИ СВАО перебралось в новый просторный офис в Марьиной Роще, и работу наладили. Да и вообще, вся организация в целом изменилась к лучшему. Появилась, к примеру, возможность записаться на прием по телефону или через Интернет – и не стоять в очереди.
…и ЕИРЦ
Вторая инстанция – обслуживающая дом жилищно-коммунальная организация. Там нам нужны документы о том, кто зарегистрирован в квартире (выписка из домовой книги), и копия финансово-лицевого счета (этот документ иногда фигурирует под другими названиями, вроде «карточки учета»), подробно «расписывающая» квартиру: есть ли в ней горячее водоснабжение и 220 вольт электричества. Понятно, что практического смысла в подобной информации немного (слава тебе господи, в Москве нет домов без электричества), но для сделки нужно.
Подавляющее большинство домов в Москве обслуживаются Едиными информационными расчетными центрами (ЕИРЦ) – в свой районный мы и обращаемся. Работают они, как правило, шесть дней в неделю – но возможны исключения, особенно летом, когда многие ЕИРЦ на период отпусков произвольно сокращают график приема – могут сделать, например, три дня в неделю. Выдадут там либо две названные в предыдущем абзаце бумаги, либо одну – т.н. Единый жилищный документ (ЕЖД). Он даже лучше, поскольку действует не месяц (как выписка и копия ФЛС), а 60 дней.
Но бывают и другие дома – в первую очередь кооперативные. С получением документов у них сложнее. Выписка из домовой книги – также в ЕИРЦ (это данные о прописке, которые органы ФМС, конечно, никаким «частникам» не отдадут), а вот копию ФЛС придется брать в правлении вашего ЖСК. Когда и как принимает председатель – дело темное; как правило, часа два раз в неделю.
И последнее, о чем следует сказать, – о деньгах. Получение этих бумаг формально бесплатно. Но коммунальщики, как известно, люди изобретательные: у многих обратившихся жителей вдруг обнаруживаются «долги», без погашения которых выдать любую справку вам откажутся. Так что, собираясь в ЕИРЦ, лучше положить в карман тысячи три – на всякий случай.
С заботой о детях
Перечисленные выше документы нужны всегда, при любой сделке. Помимо них, существуют и такие, которые требуются не всегда, но очень часто.
Первыми тут на память приходит разрешение органов опеки и попечительства. Оно, напоминает Денис Бондаренко, юрист «Московского агентства недвижимости», требуется, если в числе собственников продаваемой квартиры имеются несовершеннолетние дети (или лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными, – таких, понятно, меньше). Разрешение получается в муниципалитете и действует бессрочно.
С разрешением «опекунов» все однозначно. Просто продать квартиру вам не дадут – скажут, что ребенок не должен уезжать «в никуда». Так что разрешение может быть получено только в случае альтернативной сделки – одну квартиру продаем, другую вместо нее сразу же покупаем. Да и в этом случае чиновники еще внимательно посмотрят, не хуже ли приобретаемая квартира продаваемой – чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. Впрочем, это вопрос уже дискуссионный – известны случаи, когда родителям удавалось получить разрешения на уменьшение метража под тем предлогом, что в новом районе лучше экология, более качественные детские сады или ближе живет бабушка, которая обязательно станет ухаживать за дитяткой.
Другой весьма частый документ – согласие супруги(а). Нужен он в случае, напоминает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам, если на момент приобретения продаваемой сегодня квартиры продавец состоял в браке. Согласие – штука очень коварная. Бывает так, что человек давно в разводе, отношения с бывшей половиной «на нуле», да еще и все документы на квартиру на имя его одного. Но с точки зрения законов, квартира является нажитой в браке собственностью. Чтобы распорядиться ею, согласие надо получить – хоть лаской, хоть таской.
Согласие заверяется у нотариуса (стоит это в пределах 1000 руб.). Заменой этому документу может быть заключенное при разводе соглашение о разделе имущества, решение суда о таком разделе или… свидетельство о смерти супруга.
…И, если покупатель вашей квартиры приобретает ее с помощью ипотечного кредита, банк непременно «осчастливит» его требованиями дополнительных документов: оценка квартиры, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений/ограничений и т.д. Впрочем, что может потребовать банк – это явно тема для отдельного разговора. Заметим лишь, что по сложившимся на рынке правилам все расходы тут ложатся, естественно, на покупателя. От продавца требуется только личное участие – скажем, в условленный час открыть оценщикам дверь. А платить им – извините, пусть покупающая сторона раскошеливается.
Ловкость рук
Имея дело с любыми документами, всегда опасаешься возможности того, что они окажутся поддельными. Все что угодно может быть не получено в соответствующих государственных органах, а извлечено из рукава. Что делать с этим?
Прежде всего, понять, что это не наша проблема: мы квартиру продаем, следовательно, единственное, что нас по-настоящему волнует – чтобы деньги не оказались фальшивыми. С другой стороны, у нас имеется покупатель, а при нем – толковый риелтор. И, вероятно, они захотят убедиться в подлинности бумаг. Как именно?
Ответа, собственно, два. Первое – «мы с Тамарой ходим парой», т.е. посетить все инстанции вместе. Если вы, продавец, на самом деле не жулик – вам такое общество окажется приятным, будет с кем за беседой в очереди время скоротать. Второе – провести (со стороны покупателя) «параллельный» сбор документов. Например, напоминает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании «Penny Lane Realty», выписку из ЕГРП о том, кто является собственником такой-то квартиры, может взять абсолютно любой человек. Приходите с паспортом, платите 100 руб. – и получаете документ.
Помощь идет
Последнее, о чем было бы уместно сказать в данной статье, – это участие риелторов в сборе документов. Когда речь идет о полном «пакете» по продаже квартиры, такая услуга, скорее всего, окажется бесплатной – говоря точнее, она будет в рамках получаемой комиссии. Если же нужен просто сбор документов – агентство может провести и его. За деньги, разумеется.
«Наше агентство предлагает такую услугу, как сопровождение сделки, куда входит работа по сбору необходимых справок, организация и проведение сделки, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Стоимость услуги составляет 85 тыс. руб.». Другие риелторы соглашались даже просто собрать документы – стоимость в этом случае начиналась от 20 тыс. руб. (Подробнее на эту тему читайте в статье «Сделка с квартирой: работу риелтора делим пополам. В итоге экономим на комиссионных 50%, но тратим личное время. Выбирайте удобный вариант»).
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Сбор документов – это тоже дело вашего риелтора. Ваша забота – чтобы у вас в порядке были бумаги: свидетельство, договор, а также не было долгов по коммунальным платежам.
Владимир Абгафоров www.metrinfo.ru
