тел: +7 (927) 260-91-71
Новостройки отступают
Прежде всего, похоже, придется констатировать убыток предложения на первичном рынке жилья. Так, чуть больше года назад, в самом конце 2009-го, по данным компании «Миэль», в продаже находилось 337 объектов (адресов). Сегодня, в январе 2011-го, в Базе WinNER можно отыскать 264 объекта (и 2984 квартиры в них), притом среди них – и довольно «старые» новостройки, сданные 2 и более лет назад (такие как Гранд-Парк, Эльсинор, Воробьевы горы и другие). Действительно новых адресов – тех, что сейчас проходят ГК или готовятся к ней – чуть больше 80. Если проанализировать сайты крупнейших агентств столицы, можно убедиться, что свежих новостроек в продаже действительно не так много. Например, «Миэль» предлагает 17 адресов (из них 6 в процессе сдачи ГК); «Инком» – 20; «ПИК» – 18; «НДВ-Недвижимость» – 9; МИАН – 46 (на деле около 30, т.к. в базе представлены разные корпуса одного и того же микрорайона или жилого комплекса).
При этом нельзя не отметить, что предложение явно сдвигается в Подмосковье. Согласно данным базы WinNER, сегодня там предлагается 4700 квартир в 342 объектах-новостройках, да и на сайтах агентств недвижимость в Подмосковье представлена богаче. МИАН представляет 55 адресов, «ПИК» – 29, «Миэль» – 34, «Инком» – 69 (правда, небольшая часть из них – гаражи или нежилые помещения).
А цены растут…
Если учесть, что подавляющее большинство объектов в области – эконом-класс, а в Москве, наоборот, бизнес-класс, то можно констатировать почти полный отток дешевого жилья в Подмосковье. По данным компании «Пересвет-Инвест», в Москве всего 4,5% жилья в новостройках было панельным, преобладали же квартиры в монолитных домах – 92% от общего объема предложения. Соответственно такое распределение повлияло и на среднюю стоимость 1 квадратного метра.По словам Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», в ноябре 2010-го цена 1 кв.м. на первичном рынке Москвы составила $6577, или 203 899 руб. Год назад средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Москвы составляла $5488, или 156 418 руб. «Средневзвешенная цена метра рассчитывалась без учета скидок, с учетом элитных предложений в ЦАО и дешевых предложений, которые характерны окраинам Москвы и спальным, непрестижным районам города», – уточнили в компании.
В Базе WinNER минимальная цена 1 кв. метра нового жилья – $2295 (около 70 тыс. руб.). Максимальная стоимость метра зафиксирована в ЖК «Баркли Плаза» – $25,4 тыс. Кстати, если в 2009 году элитные предложения по такой цене едва ли были бы реализованы, то в нынешнем это может произойти. Александр Зиминский, директор департамента продажи элитной недвижимости Penny Lane Realty, отметил, что в конце 2010 года вновь появились клиенты, запрашивающие объекты стоимостью около $10 млн*.
Ипотека в засаде
И, наконец, ипотека. В прошедшем году было торжественно объявлено о ее возвращении на рынок. Действительно, если вспомнить 2009-й, когда многие ипотечные программы были свернуты, а ставки в оставшихся были заградительными, то сейчас, пожалуй, можно говорить о возрождении ипотечного кредитования. Но и здесь, опять же, лидирует Подмосковье. По данным базы WinNER, в ипотеку в январе 2011 предлагается 3816 квартир, тогда как в Москве – лишь 1905. Получается, банки больше доверяют быстровозводимому эконом-классу. Кроме того, как «Собственник» писал недавно, именно в Подмосковье больше объектов продается по 214-ФЗ.
Итак, если вновь обратиться к базам агентств, можно увидеть следующую картину. «Инком» предлагает 14 адресов с ипотекой в Москве; «Миэль» – 10; «ПИК» – 3; «НДВ-Недвижимость» – 4; МИАН – ни одного (зато в Подмосковье – 14).
Удобная таблица с условиями ипотечного кредитования новостроек представлена на сайте «Миэль». Так, кредит на жилье предлагают 11 банков, наименьший первоначальный взнос – 10% (Русский ипотечный банк, Сбербанк, МКБ). Наименьшие ставки в рублях – от 10,25% у банка «Возрождение» (программа «Переменная ставка») и 10,5% (Русский ипотечный банк, некоторые программы Сбербанка, ВТБ-24 – акция «С новым домом!»).
На первый взгляд, условия почти докризисные. Однако, как водится, при ближайшем рассмотрении все не так просто. Так, например, в банке «Возрождение» (продукт «Переменная ставка») ипотека предлагается только под объекты, продающиеся по 214-ФЗ; доход заемщика должен быть подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ; максимальный срок кредитования – 30 лет; строящиеся объекты кредитуются, только если уже возведена коробка дома и подведены коммуникации (то есть, давать кредит под «котлован» никто не станет).
Более свободные условия у Сбербанка и ВТБ-24, однако там предлагается купить квартиру, выбрав объект из списка аккредитованных новостроек. Таким образом, выбор заемщика оказывается ограничен. Зато у ВТБ-24 по-прежнему самый длительный срок кредитования – 50 лет. В «Русском ипотечном банке» сразу три программы кредитования первичного жилья: «Новостройка», «Новостройка с долевым участием», «Новые метры». Долгосрочными (до 30 лет) являются первые две. Заемщику также понадобится справка 2-НДФЛ. С помощью ипотечных продуктов банка можно приобрести квартиры в «Ивакино-Покровское», ЖК «Новосходненский», микрорайон «Юбилейный» (Химки и Химкинский район).
Можно предположить, что 2011 год станет годом расцвета новостроек и ипотеки в Подмосковье. Столица же столкнется с дефицитом нового жилья. Кстати, именно это прогнозировали эксперты еще в конце 2008-го.
Алевтина Максимова sob.ru
