тел: +7 (927) 260-91-71
Но люди, участвовавшие в процессе с другой стороны, говорят, что проблемы-то есть. Какие они и как их избежать – эти вопросы изучал обозреватель журнала www.metrinfo.ru.
Коммуникации: ЕС вам не поможет
Вряд ли кто станет спорить с тем, что современный коттеджный поселок немыслим без коммуникаций – дорог, электричества, газа, воды. Реклама продаваемых объектов уверяет, что все эти «блага цивилизации» в наличии имеются. Но на самом деле, когда поселок только-только собираются строить, он представляет собой поле, размеченное колышками, а продавец только обещает подвести коммуникации. То есть заплатить за них покупатель должен, как правило, уже сейчас – а подведут потом. И возникают вопросы: а подведут ли? И что будет, если нет?
Наибольшие «оптимисты» из числа компаний-застройщиков уверяют, что проблем быть не может в принципе. «Строительство коттеджного поселка с подрядом подразумевает гарантированное подведение всех коммуникаций и гарантированные сроки сдачи их в эксплуатацию, - категоричен Виктор Сюков, заместитель гендиректора строительно-инвестиционной компании «Аллтек Девелопмент». – Это обязанность девелопера: согласовать и подвести все обещанные инженерные коммуникации. Проблем с ними добросовестный девелопер не допустит – это напрямую влияет на его репутацию».
Другие эксперты оказались более осторожными. По их словам, опоздания с подведением коммуникаций бывают – кто-то говорит об этом явлении как о «частом», другие – как о «нечастом». «Застройщик может сорвать сроки на 1-2 сезона, - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект». – Но есть и более вопиющие случаи. Например, в одном поселке на Киевском шоссе газа нет уже 5 лет».
Причины подобного безобразия называются две. Первая – недостаточный темп продаж. Очевидно, что в цене, которую платит покупатель участка в поселке, некая доля идет на коммуникации. И так же очевидно, что пока этих покупателей не наберется достаточное число, финансировать работы нечем. То есть застройщик, пекущийся о собственной репутации, должен бы профинансировать из собственных средств (раз обещал!), но реалии нашего рынка показывают, что не так их много, этих «пекущихся».
Вторая причина – не все здесь зависит от застройщика. Построить дорогу можно самостоятельно, пробурить артезианскую скважину – тоже, а вот подключение к электричеству и газу нужно согласовывать с «внешними силами». Особенно тяжелой ситуация является именно с газом: работать с газовщиками, по словам Екатерины Орловой, заместителя генерального директора компании «АИН-Девелопмент», процесс трудоемкий, проблемный, четко не регламентированный и без гарантий.
«Совершенно непредсказуемо поведение монополистов по части введения в эксплуатацию систем энерго- и газоснабжения, - добавляет Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. - Проблемы возникают в том случае, если вдруг предварительные проработки земельного участка показывали одну ситуацию с газо- и энергообеспечением, а на практике, например, спустя год по прошествии начала реализации проекта, выяснилось, что питающий центр, к которому рассчитывал подключиться девелопер, перегружен и мощность на нем будет только по завершении реконструкции соответствующей подстанции или газораспределительного узла. Но опять же такого рода проблемы - это профессионализм, а точнее, отсутствие оного у соответствующего игрока рынка».
Последний тезис прекрасно подтверждает опыт одного нашего «агента» (знакомого, строившего дом в коттеджном поселке). Назовем этого человека Тимуром. По его словам, в поселке, который существует уже более 10 лет (!) и куда газ уже подведен, группу новопостроенных домов не подключали в течение года: застройщики и газовщики не могли о чем-то договориться. Людям пришлось выкручиваться – решать проблему с помощью электроотопления, что в эксплуатации значительно дороже.
Ситуация напоминала «газовую войну» России и Украины двухлетней давности, от которой страдали страны Европы – с той лишь разницей, что на помощь замерзающим тогда устремились разнообразные политики. Особенно часто упоминался в прессе комиссар ЕС по энергетике со странноватой для русского слуха фамилией Пиебалгс. А вот жителям коттеджных поселков на столь могучую поддержку рассчитывать не приходится.
Стройка: скоро сказка сказывается
Второй весьма серьезной проблемой являются сроки – точнее, их несоблюдение застройщиком. «Срыв сроков при строительстве – распространенное явление, поэтому даже опытные специалисты, которые строят не первый день, закладывают дополнительное время», - отмечает Наталья Картавцева, директор департамента загородной недвижимости компании «Vesco Group» (Девелопмент).
Что делать тут покупателю? Во-первых, как в старом анекдоте, расслабиться и наслаждаться. Несоблюдение строителями сроков – это всегдашнее явление (сомневающиеся могут посмотреть старый советский киножурнал «Фитиль» - там полно сюжетов о том, как партия приказала к 7 ноября, а начальник участка Тяпов и прораб Ляпов важнейшее задание срывают). Так что не стоит планировать свою жизнь исходя из того, что вам наобещали в офисе компании-продавца – например, продавать к такому-то сроку свою городскую квартиру, рассчитывая переселиться в готовый коттедж. «Думаю, что в среднем сроки, заявленные девелоперами на старте проекта, можно умножать на два», - убежден Алексей Гусев («Загородный проект»).
Второй момент – «привязывайте» график ваших платежей застройщику не к календарю, а к реально завершенным работам. «В нашем поселке я не раз видел, как люди по неопытности заключали договоры, где их платежи должны были поступать к определенным датам, - рассказывает Денис, - еще один наш «агент», купивший участок в коттеджном поселке с обязательным подрядом. – Получалось, что за «опоздание» рабочих застройщик никак не отвечает (не было такого пункта в договоре), а вот покупатель обязан платить по графику. На участке только-только вырыт котлован под фундамент, а деньги надо выкладывать за внутреннюю отделку дома».
Качество: знакомые все лица!
Герои «Нашей Раши» Равшан и Джамшут хорошо известны. Правда, в телепередаче полем их деятельности являются в основном городские новостройки. Но и в загородной недвижимости, уверяют знающие люди, все в принципе так же.
Специальное примечание для господ, чрезмерно озабоченных проблемами толерантности: мы сейчас говорим не о том, какой национальности эти рабочие и откуда они приехали, и не обсуждаем, как забавно они изъясняются, а ведем речь исключительно об уровне их мастерства. Увы, уровень этот, как правило, не ахти!
А ведь «все современные технологии домостроения, которые появились на рынке за последние 30-40 лет, требуют очень тщательной подготовки специалистов, которые работают и создают дома, поскольку неверная сборка дома по соответствующей технологии может привести к тотальным проблемам, - предупреждает нас Валерий Мищенко (Kaskad Family). - Например, в случае с деревянно-каркасной технологией, неверно проложенная изоляция может привести к тому, что утеплитель будет гнить, что приведет к разрушению дома в течение ближайшего года-двух».
«Такая проблема есть, - говорит Андрей Игнатов, генеральный директор компании «Эстейт Инвестментс». – На рынке очень много субподрядных предложений по строительству с низкой квалификацией персонала. Острее всего ситуация в сегменте экономкласса, где главным определяющим фактором приобретения является цена, а требования к качеству отходят на второй план».
У проблемы есть две модификации. Первую можно охарактеризовать как «кривые руки» - т.е. все делается неумеючи. Андрей Игнатов рассказывает о случае, когда внутренние трубы системы отопления дома были проложены снаружи от утеплителя. Естественно, при первых серьезных морозах все замерзло и вышло из строя – вместе с газовыми котлами.
Второй подвариант – «экономия», то есть стремление подрядчиков сделать все подешевле. «Подписываемый договор нужно сделать в этом смысле максимально конкретным, - рекомендует наш «агент» Денис. – Если предполагается, что строители купят вам кафель – необходимо четко обговорить, что это будет за кафель. В противном случае наверняка привезут самое дешевое – но с дорогим чеком. То же касается сантехники, инженерного оборудования и всего остального».
Также, продолжает Денис, надо тщательно следить за ходом работ, особенно обращая внимания на те моменты, где что-то закрывается. «В одном месте мы не уследили при укладке утеплителя, - признается он. – Строители зашили стену без нашего присутствия. В результате в двух комнатах нашего дома зимой холодно. Скорее всего, они «сэкономили» и продали утеплитель. Но сейчас уже невозможно понять, где именно это произошло: ветер гуляет внутри стен дома. В комнаты он прорывается в одном месте, но где не доложен утеплитель, определить уже нельзя».
Деньги: добавить надо!
Проблема третья – дополнительные платежи. Если рассуждать строго теоретически, то общая сумма, которую покупателю предстоит заплатить, определяется в момент продажи и дальнейшему изменению уже не подлежит. «При покупке участка с подрядом последующее увеличение оплаты за участок и постройку дома происходить не должно, - говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – Ведь земля приобретается по договору купли-продажи с одномоментной оплатой. А строительство также ведется по договору, в котором указан проект (с описанием комплектации, размеров, материалов и т.д.) и его стоимость».
Так-то оно так, но требования «доплатить» - все-таки не такая уж редкость для нашего рынка. Особенно с учетом того, что на этапе продаж девелоперу нужно выгодно отличиться на фоне конкурентов (или хотя бы не отличаться невыгодно), а потом довести проект до завершения. «Обычно доплатить просят за подключение сетей, за превращение временных дорог в дороги нормального качества, - отмечает Андрей Игнатов («Эстейт Инвестментс»). – Суммы – от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей. При отказе сети могут просто не подвести к дому, а дороги оставить как есть».
Наталья Картавцева («Vesco Group») рассказывает еще об одной вероятности. В предлагаемом покупателю проекте может быть недопустимая толщина стен, не предусмотрено утепление или в стоимость не входит отделка и гидроизоляция. Сделать все это придется – а значит, предстоит доплачивать.
Что делать? Инструкция для будущего домовладельца
Попробуем сформулировать простейшие тезисы, которые помогут покупателю избежать разочарования.
Первое – внимательно изучить предлагаемый к подписанию договор. Некоторые застройщики, правда, напирают на свою безупречную деловую репутацию – но, как показывает практика, уповать не это не стоит. Разумнее все-таки изучить документы. Анализируя договор, стоит помнить, что всякая неточность (со сроками, ценой, качеством работы и т.п.) может быть использована против вас.
Второе – убедиться в способности застройщика выполнить обещания. «Посмотрите на реальное наличие коммуникаций поблизости, - советует Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи». – Если на въезде в поселок есть газораспределительный пункт – значит, газ имеется физически, и прокладка труб не затянется на годы. То же и с электричеством: если на территории поселка уже установлены столбы, вероятность того, что с электричеством будут проблемы – минимальна».
Третье – не гоняться за дешевизной. Ее обратной стороной наверняка окажется либо требование доплатить, либо остановка работ.
Четвертое – жестко контролировать ход строительства и его качество. Службы технического контроля застройщика – это замечательно, но подумайте на минуту, у кого они получают зарплату. Так что проверять нужно либо самостоятельно (что предполагает собственное присутствие на участке минимум раз в неделю, а иногда и чаще – например, когда закрывают стены), либо привлекать для этого независимого специалиста.
Владимир Абгафоров www.metrinfo.ru
