тел: +7 (927) 260-91-71
Покупательские запросы
Сегодня 80-90% покупателей недвижимости – семейные люди с детьми. Поэтому при выборе жилья они смотрят – есть ли поблизости детские сады и школы. Интересуют покупателей и музыкальные школы, и всевозможные студии. Очень желательны - спортивные, развивающие центры для дополнительных занятий. Важна собственная поликлиника, особенно, если строится большой микрорайон. А еще необходимы магазины шаговой доступности.
Что касается инфраструктуры самого жилого дома, то обязательный минимум - благоустроенная детская площадка, причем, она должна быть максимально удалена от паркинга. И особенно здорово, если в жилом комплексе есть не только детская, но и спортивная площадка, и зеленая зона для прогулок.
И конечно, семьи с детьми интересуются и «взрослой» инфраструктурой. А это - продуктовые магазины, спортивные клубы, кафе, рестораны, предприятия бытового обслуживания, аптеки, банковские офисы.
Инфраструктура и цены
Увы, наш покупатель не избалован качественной инфраструктурой, поэтому она повышает спрос на объект, а значит, и его конечную стоимость.
Обойтись совсем без инфраструктуры, допустим, чтобы маскимально удешевить проект, - не получится. «Застройщик обязан обеспечить определенную инфраструктуру либо прикрепиться к действующей в районе, например, по строительным нормам детский сад должен быть в пределах 300 м от дома, а школа – в пределах 500 м, и если выполнены только эти условия, и ничего больше, то цены в проекте будут на рыночном уровне, - объясняет читателям www.metrinfo.ru Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки. – Но если, например, создана высококлассная инфраструктура, и где-то неподалеку - англо-американская школа или что-то подобное, то это повышает стоимость квадратного метра».
Но по мнению ряда экспертов, инфраструктура оказывает, скорее косвенное воздействие: она влияет на продажи, т.е. выступает в роли конкурентного преимущества: «Основные факторы, влияющие на цену квартир, - местоположение (престиж района, транспортная доступность) и качество проекта. Инфраструктура повышает ликвидность квартир, увеличивает скорость их реализации», - говорит Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood
Но все-таки инфраструктура сказывается на стоимости жилья, вернее - на его себестоимости. Как правило, школы, детские сады, поликлиники, спортивные площадки и т.д. строятся за счет средств застройщика, а потом передаются на баланс города. И каждый застройщик включает понесенные затраты в счет покупателя: «Та инфраструктура, от продажи или сдачи которой в аренду нельзя получить прибыль, включается в расчет себестоимости жилья и равномерно ложится на весь объем квартир», - рассказывает Ольга Гусева, директор по маркетингу управляющей компании «Домостроитель». И чем больше объектов инфраструктуры и меньше площадь строящегося ЖК, тем больше стоимость квартир. А в огромных жилых комплексах, занимающих целые микрорайоны, влияние инфраструктуры на конечную цену предложения сведено к самому минимуму.
Выигрывают бизнес и эконом
Как застройщик определяет, что ему строить вблизи своего ЖК? «В Москве требуемый состав комплекса инфраструктуры определяется проектом планировки конкретного района. В этом документе учитываются транспортные потоки, количество проживающих и работающих в районе граждан, домов и квартир и другие факторы», - рассказывает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт».
Поэтому при комплексной застройке большой территории подразумевается строительство всех необходимых объектов социальной инфраструктуры, ведь иначе проект не будет согласован. А в случае точечной застройки идет привязка объекта к действующей инфраструктуре, - дополняет Мария Литинецкая (МИЭЛЬ-Новостройки).
Такие объекты, как, школы и детские сады - социально важные и обязательны вблизи жилых домов, а вот организовывать спортивные площадки, зеленые прогулочные зоны и центры детского творчества закон не обязывает (об их строительстве власти могут только «попросить»). Поэтому при нехватке свободной территории и точечной застройке жилые дома не славятся «детской» инфраструктурой, а существующая инфраструктура, к которой они привязываются, может оказаться перегруженной или устаревшей. Не может похвастаться объектами для детского развития и досуга и большинство проектов класса «люкс»: «Как правило, чем выше класс проекта, тем меньше площадь застройки. В элитном классе изначально преобладает точечная застройка в центре города, где территории ограничены, поэтому и инфраструктура ограничена», - говорит Мария Литинецкая. «Но правда, минимальный объем детской инфраструктуры, хотя бы детские комнаты, девелоперы все же стараются включать», - уверяет Оксана Дивеева (Blackwood).
Конечно, детская комната не сравнится с просторной детской площадкой на свежем воздухе, поэтому семейным покупателям больше подходят ЖК на больших территориях, с комплексной застройкой. «Как правило, только в рамках проектов комплексной застройки создается вся необходимая инфраструктура», - говорят специалисты пресс-службы компании «НДВ-Недвижимость». Здесь строятся и новые школы, и детские сады, и современные детские площадки, и спортивные комплексы.
Ну а проекты комплексной застройки – это в основном объекты экономичного класса, поэтому большинство экспертов сходятся во мнении, что сегодня наибольшее количество новостроек с достойной инфраструктурой для семей с детьми сосредоточено в эконом-классе.
Впрочем, есть мнение, что лидеры по объему инфраструктуры, рассчитанной на семьи с детьми, - объекты бизнес-класса, вне центра города. У таких комплексов, как правило, большая собственная территория, где размещается все, что нужно, причем уровень этих объектов выше, чем в проектах эконом-класса. К тому же в бюджетных ЖК не стремятся возводить, например, бассейны, дабы не повышать себестоимость квартир. А в ЖК бизнес-класса строительство подобных объектов считается чуть ли не делом чести, впрочем, коммерчески оправданным, ведь покупатели квартир в таких домах готовы платить за бассейн, а то и за мини-зоопарк. Однако «зоопарк на территории ЖК или бассейн «только для жителей» значительно повышает эксплуатационные расходы собственников», - сообщает Сергей Лушкин (Квартал Эстейт), а поэтому совет для покупателей: выбирать жилье только с той инфраструктурой, которая действительно нужна, и избегать ЖК, «перегруженных» различными инфраструктурными объектами. Ну а все остальное – дело вкуса, благо сегодня есть из чего выбрать.
Новостройки на выбор
В эконом-классе, а вернее в его недавно выделившемся подклассе - «комфорт», среди московских домов с достойной инфраструктурой для семей с детьми можно выделить микрорайон «Царицыно» и ЖК «Богородский», который считается удачным примером дома, «вписавшегося» в район с уже сложившейся развитой инфраструктурой. Поблизости от ЖК «Богородский» находятся 2 школы и 5 детских садов, но проектом предусмотрено и создание собственного детского сада.
«Царицыно» - масштабный, самодостаточный и один из самых ярких на сегодня проектов, реализуемых в Москве. Он возводится в ЮАО, напротив Царицынского парка, на территории в 420 100 кв. м., причем около 60% этих земель займут благоустроенные скверы, сады и парки. Только первая очередь микрорайона представляет собой комплекс из 15 жилых монолитных домов жилой площадью 369 600 м кв. «В микрорайоне «Царицыно» строятся 4 детских сада на 415 мест и 2 школы на 1000 мест. Здесь также будет собственная 5-этажная поликлиника с пропускной способностью до 125 посещений в смену, оборудованная высококачественным диагностическим и лечебным оборудованием», - рассказывают в пресс-службе «НДВ-Недвижимость». На территории микрорайона предусмотрены детские и спортивные площадки и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном. Ну а для родителей запланированы подземные паркинги, магазины, салоны красоты, уютный ресторан. В выходной же день всей семьей можно будет пойти в торгово-развлекательный центр или на прогулку в уникальный дендропарк или Царицынский парк.
Жилье в этом минигороде активно продается, причем есть как квартиры без отделки, так и с отделкой: «Стоимость квадратного метра в квартирах без отделки начинается от 75 тыс. руб. Например, однокомнатную квартиру без отделки площадью 46,5 кв. м в 7 корпусе микрорайона можно приобрести за 4,44 млн. руб., а двухкомнатную площадью 65,27 кв. м в 9 корпусе - за 6,26 млн. руб.», - сообщают в пресс-службе «НДВ-Недвижимость». Стоимость же квадратного метра в квартирах с отделкой начинается от 84 тыс. руб. Например, трехкомнатную квартиру площадью 100,93 кв. м. в 10 корпусе можно купить за 8,58 млн. руб. Стоит еще отметить, что все упомянутые корпуса планируется сдать ГК во 2-м квартале 2011 г.
Также в эконом-классе внимания заслуживает микрорайон «Марфино» (застройщик «Ведис-групп»), расположенный недалеко от Ботанического сада, недалеко от станции метро Тимирязевская. Оксана Дивеева (Blackwood) выделяет его как удачный пример организации и благоустройства детских площадок. Они просторные, современные, оборудованы оригинальными качелями, каруселями и аттракционами (детям очень нравится «Канатная дорога»), лавочками и безопасным покрытием. Также в Марфино строится школа и детский сад, но вот купить квартиры можно только на вторичном рынке.
Среди столичных объектов бизнес-класса, наиболее подходящих для семей с детьми сегодня выделяются, например, микрорайон «Гранд-Паркъ», ЖК «Янтарный Город», ЖК «Доминион», ЖК «Покровский берег».
«В Гранд Парке», расположенном в районе Беговой улицы, в пяти минутах ходьбы от станции метро Полежаевская и в трех минутах езды от Третьего транспортного кольца, есть 4 детских сада, лингвистическая школа на 1200 мест, детская поликлиника, а также множество предприятий сферы услуг на первых этажах - прачечные, салоны красоты, авиакассы, отделения банков и т. п.», - рассказывает Мария Литинецкая (МИЭЛЬ-Новостройки). Также на территории микрорайона располагается здание Московского Гуманитарного Педагогического института.
На сегодня сданы ГК и практически заселены корпуса третьей очереди микрорайона, поэтому квартир на первичном рынке осталось совсем немного. Например, можно купить однушку площадью 62 м кв. за 11,8 млн. руб. или трешку площадью 127,3 м кв. за 21,39 млн. руб.
ЖК ««Доминион» (девелопер «Интеко»), расположенный на пересечении Вернадского и Ломоносовского проспектов, в экологически благополучном районе Воробьевых горах, в 5 минутах ходьбы от станции метро Университет, прежде всего, отличается огромной собственной территорией в 10 га. На ней запланированы детские площадки, площадь с фонтаном и кафе, собственный парк, беговые и велосипедные дорожки, теннисный корт, площадка для минифутбола, хоккея и фигурного катания, спортивная площадка для баскетбола, волейбола и бадминтона и роллердром. Причем, территория ЖК будет четко зонирована по интересам для четырех возрастных групп: дети дошкольного возраста, подростки, взрослые, пожилые люди, поэтому площадки с развивающими игровыми комплексами для малышей и детей младшего школьного возраста разместятся вдали от спортивных площадок и роллердрома – мест отдыха подростков, а также от дорог и парковок. Будет работать детский развивающий центр с игровой комнатой, который разместится в общественно-досуговом центре ЖК. А в планах по развитию района предусмотрено строительство на прилегающей к ЖК «Доминион» территории школы на 350 мест, детского сада на 245 мест и лицея МГУ на 300 мест. Конечно, родителей не может не радовать близость МГУ, где мечтают учиться многие выпускники.
«ЖК «Янтарный Город» (девелопер «Сити XXI век») в Строгино привлекателен детскими площадками, дворцом спорта «Янтарь» с бассейном, театральной студией для детей школьного возраста, - рассказывает Оксана Дивеева (Blackwood), - а в ЖК «Покровский берег» (девелопер Группа компаний «Конти») в районе Покровское-Стрешнево есть детские площадки, «Центр развития талантов», где проводятся различные образовательные классы, развлекательные и спортивные игры; детский клуб с бассейном для обучения детей плаванию и другим видам спорта, организованный в спортивном комплексе».
Если же обратить внимание на Подмосковье, то тут «детской» инфраструктурой отличаются ЖК «Юго-Западный» в поселке Московский (7 км от МКАД по Киевскому шоссе), микрорайон «Немчиновка» в Одинцовский районе (1 км от МКАД») и микрорайон «Новокосино-2» в Реутове. «В микрорайоне «Немчиновка» будут построены детское дошкольное учреждение на 220 мест, школа на 732 места, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и поликлиника. В «Новокосино-2» проектом предусмотрено возведение 3 школ и 3 детских садов. А стоимость квадратного метра в «Новокосино-2» начинается от 57 тыс. руб. Например, приобрести однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. в 8 корпусе можно за 2,78 млн. руб.», - рассказали в пресс-службе «НДВ-Недвижимость».
«В ЖК «Юго-Западный» уже второй год функционирует общеобразовательная школа на 1100 мест с корпусом эстетического воспитания. В каждом предметном классе установлены телевизор, компьютер, dvd-проигрыватель и слайд-проектор, современная система учебно-наглядных пособий. В школе есть огромная библиотека с читальным залом, оснащенный по последнему слову спортивный блок, комната для релаксации с мягкой мебелью-конструктором и уникальный актовый зал на 660 мест с универсальной эстрадой, гримерками, костюмерной, радиорубкой, фото- и киностудией. В сентябре этого года был открыт детский сад комбинированного типа «Жар-Птица» с логопедической группой. Особое внимание здесь было уделено благоустройству территории: поставлены яркие, красочные беседки, оформлены безопасные игровые площадки с горками, качелями и песочницами. А до конца года начнется строительство еще одного сада», - рассказывает Ольга Гусева (УК «Домостроитель»).
Сейчас в ЖК «Юго-Западный» ведется третья очередь строительства, где однокомнатную квартиру площадью 43,5 кв. м можно купить за 2,6 млн. руб., а в уже сданных и заселенных корпусах 1- и 2 очередей однушка площадью 45,1 кв.м стоит с 3,9 млн. руб.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Инфраструктура – один из решающих аргументов при выборе жилья, особенно если выбирается квартира для семьи с детьми. Поэтому жилые комплексы с собственной «детской» инфраструктурой популярны. Правда, реализовать подобные проекты получается в основном на обширных территориях комплексной застройки, где возводятся ЖК эконом- и бизнес-классов, а вот в центре столицы, в премиум-классе, таких домов нет. Тем не менее, комплексов с достойной инфраструктурой для семей с детьми довольно много, и в Москве и в Подмосковье.
Ольга Агуреева www.metrinfo.ru
