тел: +7 (927) 260-91-71
Элитное распыление
Самая дорогая и статусная недвижимость находится на Остоженке, Пречистенке и Арбате. Однако в последнее время этими районами элитный рынок недвижимости не исчерпывается. Новые площадки сегодня появляются в совершено разных премиальных, экологически чистых местах, например, на ул. Косыгина или ул. Мосфильмовская. И этому явлению существует вполне логичное объяснение. В первую очередь, это дефицит свободной земли. «Сегодня совершенно естественно движение элитных новостроек из центра по причине того, что количество строительных площадок ограниченно, и в центре банально не хватает места, – говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». – Кроме того, во многих новых с точки зрения дорогого сегмента районах есть территории с обширными зелеными зонами, водоемами, чего опять же в центре столицы не найти, но эти составляющие востребованы покупателями. В пример можно привести проект «Покровское-Глебово», который находится в районе Покровское-Стрешнево». Надежда Волохова, заместитель директора агентства недвижимости «Усадьба», также считает вполне логичным строительство элитных объектов в районах Хамовников, Якиманки, Плющихи, Таганки и Замоскворечья, которые пользуются не меньшей популярностью у состоятельных клиентов. По ее словам, район «Золотой мили» если и не исчерпал весь свой резерв для нового строительства, то близок к этому, что также способствует расширению круга районов элитной застройки.
Хотя если сделать небольшой экскурс в историю, то обнаружится, что еще недавно, а точнее, в советские времена «элитнее» района, чем Кутузовский проспект, трудно было представить. «"Элитность" перетекала из расселенных коммуналок, расположенных в домах на Тверской улице, в дома на Кутузовском проспекте и потом во вновь построенные здания на Остоженке, – рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty. – Когда компания RGI на Остоженке строила первый элитный объект, никто и не помышлял о «золотой миле». А сегодня в этом районе самое большое количество элитного жилья, возведенного в течение последних 10-12 лет, что делает его более предпочтительным для покупателей. Эти «адреса прописки» элитного жилья изначально – очень успешные маркетинговые кампании. Безусловно, одним из признаков элитного жилья является месторасположение, именно поэтому практически все комплексы этого сегмента построены в ЦАО». В то же время, несмотря на всю «раскрученность» таких мест, как Остоженка, Пречистенка или Арбат, утверждать, что здесь живут только богатые люди, по мнению эксперта, не совсем корректно, поскольку в этих районах можно встретить дома, построенные в советское время, и эти объекты никак не вписываются в понятие элитной недвижимости.
Кстати, в других столицах различных стран мира прослеживаются схожие тенденции. По словам Эллы Братиловой, проект-директора департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard, в Лондоне элитными всегда являлись центр и районы, расположенные в северо-западной, западной или юго-западной части города. А вот восточные районы, так же как и в Москве, не относятся к элитным.
Париж, Лондон, Нью-Йорк имеют 200-300-летние истории становления элитных районов. «Возникновение новых районов в таких мегаполисах обусловлено двумя факторами: увеличением количества состоятельных людей и возможностью реконструкции целых кварталов. Есть образцы более современные, например, реконструкция лофтов – совсем свежая история с точки зрения развития города. Все остальное – чудеса маркетинга и правильный бизнес-подход», – объясняет Екатерина Румянцева. Дефицит в квадрате
За последние два года не редки разговоры профессионалов о том, что на элитном рынке вскоре сократится число предложений. Но так ли это на самом деле? Дефицит квадратных метров в этом сегменте реальный или надуманный? На этот счет мнения экспертов различны. Так, например, Юрий Синяев считает, что острого дефицита недвижимости в элитном сегменте Москвы сейчас не ощущается. По мнению эксперта, оптимальное количество элитных объектов на рынке – 5%.
Некоторый дефицит отмечает Надежда Волохова, и он, по ее словам, касается очень узкого круга запросов, в соответствии с которыми компания может предложить покупателям две-три квартиры. В некоторых случаях это связано с тем, что цены на предлагаемые объекты завышены, и клиент не готов рассматривать такую покупку, а интересующие его объекты не выставлены на рынок. Или, например, некоторые покупатели хотят приобрести недвижимость в каком-то определенном доме или рассматривают для себя только 2-3 адреса. Так как элитный сегмент представлен чаще клубными домами, то найти квартиру по такому точечному запросу крайне сложно. Между тем Элла Братилова считает, что дефицит квадратных метров в элитном сегменте Москвы не надуман. Эксперт объясняет это тем, что из-за кризиса лишь небольшое количество домов находится в стадии строительства или реконструкции. При этом запрет на точечное возведение новостроек в центре города ограничивает количество выхода на рынок новых проектов.
Другие специалисты считают, что сегодня можно говорить о дефиците качественных проектов. «Не любят наши застройщики трудиться ни над созданием концепции, ни над планировками», – объясняет Екатерина Румянцева. А по поводу ситуации на рынке в целом она отмечает следующее: «Кризис пройден, сейчас заключаются реальные сделки. Можно говорить о стабильном покупательском интересе к достойным объектам, без излишнего ажиотажа и суеты. На данный момент первичный рынок элитной городской недвижимости представлен 29 объектами, или 750 квартирами, и рынок вполне их «перемалывает»». Ликвидная «вторичка»
Не секрет, что дорогие квартиры могут годами находиться в продаже. Причем в кризис срок их экспозиции увеличился, поскольку покупатели осторожничали и более тщательно отбирали недвижимость для покупки. Произошло это еще и потому, что продавцы не снижали стоимость, а клиенты не хотели покупать элитное жилье по докризисным ценам. Вследствие чего, по словам Эллы Братиловой, возникла ситуация, при которой нет адекватного соотношения между заявленной и желаемой стоимостью, при наличии достаточно большого количества потенциальных клиентов.
Одним словом, если продавец готов торговаться, то квартиры продаются быстрее. Однако, по мнению Юрия Синяева, в целом для элитных объектов увеличение срока экспозиции было некритичным, элитный сегмент недвижимости вообще пострадал в кризисный период меньше всего. Сегодня в этом сегменте у клиентов спросом пользуются и новостройки, и вторичное жилье, как в зданиях, построенных за минувшие десять лет, так и в сталинских домах. Хотя последние, по словам Надежды Волоховой, менее востребованы, так как не предусматривают подземного паркинга, закрытой территории, охраны и пр. Однако на любой объект найдется свой клиент, зачастую это лишь вопрос цены. По мнению Екатерины Румянцевой, объект либо ликвиден, либо нет, независимо от его принадлежности к первичному или вторичному рынку. Ликвидность определяется качеством проекта, месторасположением и ценой. «"Горячие" предложения по-прежнему уходят за 1-2 месяца, остальные, как правило, продаются в течение года», – говорит эксперт.
Действительно, существенной разницы в длительности продаж между «вторичкой» и новостройками нет. Все индивидуально и зависит напрямую от предпочтений покупателя. В то же время эксперты отмечают одну особенность. «Сегодня на элитном рынке наблюдается тенденция увеличения спроса на вторичное жилье. Когда квартира оформлена в собственность, в ней выполнена дизайнерская отделка, это сокращает временные рамки сделки, уменьшает риски покупателя и избавляет нового собственника от забот о ремонте», – говорит Элла Братилова.
Среди знаковых объектов дорогого сегмента эксперты называют следующие проекты: «Остоженка Парк Палас», «Остоженка, 11», «Станиславского, 11», ЖК «Гранатный, 6», ЖК «Гранатный Палас», ЖК «Андреевский», ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Четыре Солнца», «Резиденция Знаменка», ЖК «Баркли-Плаза», ЖК «Итальянский квартал», клубный дом «Петровский», ЖК «Трилогия», ЖК «Афанасьевский», ЖК «Артхаус», ЖК «Найтсбридж», ЖК «Бурденко, 11» и др.
Анна Вельт sob.ru
