тел: +7 (927) 260-91-71
Швейцария: дорого и эксклюзивно
В Швейцарии, по словам директора компании "Дом в Европе" Геннадия Габриэляна, "не человек выбирает недвижимость, а наоборот. А зимний отдых - лишь элемент этих необычных отношений". Швейцарские власти в год выдают всего 1440 разрешений на покупку жилья иностранцами, причем некоторые кантоны таких разрешений вообще не получают. "Регионы Женевы, Лозанны, Цюриха, Церматта, Люцерна полностью закрыты для иностранцев, - говорит основатель и партнер компании Sander Estates Сергей Сандер, - а вот в Монтре, Лугано, Граубюндене покупать недвижимость можно".
Существуют и другие ограничения. Геннадий Габриэлян отмечает, что, например, жилая площадь дома, проданного иностранцу, не должна превышать 200 кв. м, а со служебными помещениями - 250 кв. м. На практике эту норму удается "прогнуть" не более чем на 50 кв. м. Площадь участка ограничена 1000 кв. м.
Компания "Дом в Европе" советует любителям зимнего отдыха ограничить поиск четырьмя кантонами: это Граубюнден (включающий курорт Санкт-Мориц), Вале, Во и италоязычный кантон Тичино на юге страны.
В качестве "второго дома" в кантоне Граубюнден предлагается шале за 10 млн швейцарских франков (около 7,5 млн евро). Более дешевые предложения встречаются редко, но и в этом случае счет, как правило, идет на миллионы. Например, в районе курорта Виллар сейчас продается несколько "бюджетных" новых шале - это дома площадью около 250 кв. м с участками 1000 кв. м за 1,9 - 2,25 млн евро. Если бюджет скромнее, то можно подыскать апартаменты. Обычно эти квартиры площадью 100 - 150 кв. м занимают половину или четверть этажа в "шалеобразном" комплексе. Как отмечает Сергей Сандер, стоимость апартаментов варьируется от 250 000 до 4 млн евро (в Гштаадте и Санкт-Морице цены могут доходить до 15 млн евро), шале - от 1 млн до 6 млн евро (цены на исключительные объекты достигают 30 млн и даже 50 млн евро).
Многие россияне предпочитают покупать недвижимость вблизи озер, поскольку хотят приезжать сюда зимой, чтобы кататься на лыжах, и летом. К тому же такие районы особенно живописны. "Несомненное преимущество у кантона Во на берегу Женевского озера, кантона Швиц на берегу Люцернского озера, региона Интерлакен возле озера Бринц и Тунского озера", - говорит Сергей Сандер.
Большой плюс Швейцарии и Австрии - близость горных курортов к международным аэропортам. В Швейцарии дорога от аэропорта Женевы или Цюриха до склона занимает не более 2 - 2,5 ч. А в Санкт-Морице и городе Сьон (кантон Вале) есть небольшие аэропорты, которые в сезон активно принимают частные джеты.
Наиболее популярные среди россиян курорты как в немецкой, так и во французской частях Швейцарии - Церматт, Вербье, Кран-Монтана, Виллар, Санкт-Мориц, Давос, Гштад, Лойкербад и Саас-Фе. У каждого места своя история и особенности. Например, в Церматте сезон долгий, рядом находится живописная гора Маттерхорн. Гштад и Санкт-Мориц - это наиболее известные и "гламурные" места.
При долгосрочной стратегии курортная швейцарская недвижимость - надежное вложение. По словам Геннадия Габриэляна, ежегодные налоги на недвижимость довольно скромные - обычно 0,7 - 0,8% от кадастровой стоимости. "Появляются интересные для инвестиций проекты, когда можно приобрести апартаменты по разумной цене 250 000 - 500 000 евро, пользоваться ими два - четыре месяца в году, а все остальное время сдавать в аренду, - рассказывает Сергей Сандер. - Сдавать по закону можно до 11 месяцев в году, в отдельных проектах - круглогодично". И все же Швейцария - не то место, где хорошо зарабатывают на недвижимости, будь то аренда или перепродажа. Как правило, недвижимость на горных курортах Швейцарии те, кто влюблен в красоту настоящих Альп, покупают для себя.
Австрия
Австрийский рынок более демократичен, хотя закон здесь также ограничивает продажу недвижимости иностранцам. "Существует так называемый Grundverkehrsgesetz - закон о сделках с недвижимостью, - поясняет Вера Скала, директор компании VIA Servis. - Граждане стран, не входящих в ЕС, должны запрашивать разрешение, чтобы приобрести недвижимость, и в большинстве случаях получить его очень сложно. Нужно хорошо разбираться в законах конкретной федеральной земли и знать, как они работают на практике".
По мнению управляющего австрийской компанией My New Hotel Investment GmbH Виктора Новикова, для покупки недвижимости с целью зимнего отдыха имеет смысл рассматривать прежде всего три федеральных земли: Тироль, Зальцбург и Каринтию. Есть возможность купить недвижимость и в Штирии, но этот регион на юго-востоке страны предлагает курорты не столь высокого уровня. Многие российские клиенты компании интересуются не частным жильем, а покупкой отелей с целью перенести часть бизнеса в надежную, спокойную Австрию, где и в кризис цены на недвижимость, в первую очередь высокого класса, росли (почти на 9% в 2009 году). Русских владельцев жилья в Австрии, однако, немного - около 1% от всех иностранцев. Гораздо больше немцев и голландцев.
По разным оценкам примерно половина российских клиентов, интересующихся частным жильем в Австрии, хотели бы купить шале, но в курортных зонах такие предложения большая редкость - проще приобрести апартаменты.
Как рассказал Виктор Новиков, на хорошем курорте новые или отремонтированные апартаменты предлагаются по цене 3000 - 6000 евро за 1 кв. м. Стандартная площадь - от 40 до 70 кв. м. Нетрудно подсчитать, что цена объекта колеблется в диапазоне 120 000 - 420 000 евро. "Стоимость шале сильно зависит от стоимости земли, - подчеркивает Виктор Новиков. - Цена земли на хорошем курорте составляет 200 - 300 евро за 1 кв. м, но это далеко не предел. Например, на курорте Лех стоимость земли достигла 3000 евро за 1 кв. м". В курортной зоне хорошее шале площадью 130 кв. м плюс подвал 60 кв. м на участке 800 кв. м можно купить за 500 000 евро, а за 700 000 - 800 000 евро - дом большей площади и с хорошим видом.
Особняком стоит проект Edelweiss, построенный в Качберге, на границе Зальцбурга и Каринтии. Его уникальность состоит в том, что он выполнен в редкой для Австрии концепции: в собственность предлагаются апартаменты под управлением известной европейской гостиничной сети Falkensteiner. На территории комплекса действует шикарный отель, предлагающий услуги ресторана, детского развлекательного центра, превосходного спа- и фитнес-центра, конференц-залов и др. В этом комплексе имеется редкая возможность катания "от дверей дома". Стоимость апартаментов варьируется от 220 000 до 500 000 евро.
Главная для горнолыжников федеральная земля Австрии - безусловно, Тироль. По мнению директора компании Austria-Invest Константина Исакова, в списке предпочтений русских покупателей лидирует курорт Китцбюэль, входящий в горнолыжный регион Китцбюэльские Альпы. До международного аэропорта Мюнхена - 160 км, Инсбрука - 100 км, Зальцбурга - 80 км. Зимой прямые чартерные рейсы летают из Москвы и в Зальцбург, и Инсбрук, в остальное время лучше лететь до Мюнхена. Добираться удобнее всего на арендованной машине (в Германии, кстати, их аренда дешевле, чем в Австрии). Склоны для катания рядом с Китцбюэлем - это Бриксен, Кирхерг, Вестендорф, Бриксенталь.
В свою очередь, Виктор Новиков среди курортов Тироля выделяет тихий и престижный Лех, где постоянно отдыхает королева Нидерландов, соседние Санкт-Антон и Санкт-Кристоф, где катался на лыжах Путин, а также любимые россиянами Ишгль и Зельден. По мнению Виктора Новикова, на всех этих курортах катание даже лучше, чем в Китцбюэле.
Жилье в Тироле дорого и престижно. Здесь высокий спрос и почти нет нового строительства. "В Австрии не принято вывешивать на домах таблички «Sale», а в Тироле и вовсе не афишируют свое желание продать дом, - рассказывает Константин Исаков. - Поэтому хозяева действуют осторожно, через проверенных риелторов, зачастую не разрешая им показывать даже фотографии объектов. В Тироле у русских идут на ура шале по 300 - 500 кв. м. Покупают для себя, никакой аренды, приезжают иногда и живут в свое удовольствие".
Важнейшие курорты земли Зальцбург - Цель-ам-Зее и Капрун. Здесь активно строятся апарт-отели и комплексы апартаментов, которые иностранцы часто приобретают с привлечением ипотеки и сдают в аренду.
Помимо личных предпочтений, как отмечают специалисты компании VIA Servis, при выборе региона необходимо учитывать юридические особенности каждой федеральной земли. В Штирии есть "оазисы", где для неграждан ЕС нет ограничений на владение недвижимостью. В Тироле покупка иностранцами недвижимости для отдыха возможна, но таких объектов очень немного. В большинстве земель для покупки недвижимости негражданами ЕС требуется вид на жительство или брак с гражданином Австрии. Можно приобрести недвижимость на фирму, которая, как пояснила Вера Скала, должна как минимум на 51% принадлежать гражданину или юридическому лицу ЕС.
На практике купить недвижимость в Австрии россиянам гораздо проще, чем в соседней Швейцарии. Так, и Виктор Новиков, и Константин Исаков подчеркивают, что существуют юридические пути, по которым недвижимость вполне легально оформляется в собственность российских граждан, и это не единичные случаи. "Мы используем нормы международного права, и в результате наши клиенты совершенно законно покупают недвижимость в Австрии без получения разрешения". Однако для россиян очень важно покупать жилье через риелторскую компанию с практическим опытом продажи недвижимости гражданам стран, не входящих в ЕС, так как обычные австрийские брокеры, работающие на локальном рынке, такого опыта не имеют.
Петр Чернов, Homes Overseas
