тел: +7 (927) 260-91-71
Сколько в Москве квартир, предлагаемых в краткосрочную аренду? Где располагаются такие квартиры?
Строго говоря, краткосрочная аренда – это та, которая заключается на срок до года (то есть сюда попадает большинство договоров найма, подписываемых в Москве). Но в узком, посуточном, смысле это не более 5% всех арендных квартир столицы. Условно можно разделить такие квартиры на 3 категории: жилье, в котором сдаются комнаты/койко-места; квартиры, сдаваемые посуточно целиком; мини-гостиницы (2-3 расположенные рядом квартиры, сдаваемые, как правило, покомнатно). «Оценить количество таких квартир достаточно сложно, потому что краткосрочной или посуточной сдачей квартир в аренду занимаются, как правило, собственники квартир. Таких людей нередко можно видеть вблизи московских железнодорожных вокзалов. Такой вид аренды квартир влечет за собой большое количество рисков, как для собственника, так и для арендатора, – рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». – Более цивилизованный способ аренды, когда посуточной арендой занимаются юридические лица, имеющие несколько квартир в собственности, переоборудованных в гостиничные номера, и выполняющие роль управляющей компании. Такие компании сами дают рекламу и не пользуются услугами профессиональных риэлторов. Либо когда риэлторская компания берет квартиры у собственников в доверительное управление, выплачивая гарантированный стабильный доход и распоряжаясь ими по своему усмотрению».
Как говорит Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ», общее количество московских квартир, используемых под разные виды краткосрочной аренды, не менее 10 000. В основном это жилье, расположенное рядом с конечными станциями метро, вокзалами, а также в центре города и вблизи выставочных комплексов. «Если первые ориентируются на транзитных пассажиров, командировочных из глубинки, вахтовых рабочих, то последние в большей степени на туристов и иностранных или высокопоставленных командировочных», – говорит эксперт. «По нашей оценке, около 20% от всех квартир (и комнат), сдаваемых в Москве, сдаются в краткосрочную аренду. Основные места сосредоточения таких квартир – это, конечно, центр (в ЦАО каждая третья квартира, сдаваемая в аренду, сдается на короткий срок). Кроме того, это также ЗАО (район Крылатское и зона, прилегающая к развивающемуся нынче ММДЦ «Москва-Сити»), а также конечные станции метро, от которых недалеко добраться до основных столичных аэропортов: «Домодедовская», «Речной вокзал», «Юго-Западная» (в тех случаях, когда арендаторы делают в Москве пересадку и ищут место для ночлега)», – делится своими данными Алена Гуцу, специалист по аренде агентства недвижимости DOKI.
«В целом по Москве количество сервисных квартир посчитать очень сложно. Они есть по всей Москве и ими занимаются не только компании, но и частные лица (владельцы квартир), – рассказывает Карине Шмарева, генеральный директор ЗАО «Интермарк Сервисд Апартментс». – Если говорить о сервисных квартирах в центре Москвы, то, по нашим оценкам, их от 150 до 200». Столь разные оценки количества квартир, предлагаемых в краткосрочную аренду в столице, связаны с различием критериев, по которым эксперты относят жилье к этой категории. Каков разброс цен на квартиры, предлагаемые в посуточную аренду? Как меняется цена в преддверии праздников?
«Разброс цен на посуточные квартиры довольно большой: от 500 до 5 тыс. руб. в сутки. Как и с квартирой, сдаваемой на длительный срок, стоимость зависит от района, типа дома, этажа, площади квартиры, ремонта и обстановки», – рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty.
«Стоимость краткосрочной аренды меняется от 100 руб. в сутки за койко-место в в квартирах казарменного типа до 10 тыс. руб. в сутки за эксклюзивную квартиру в центре города. Аренда обычной однокомнатной квартиры со всем оборудованием и мебелью в пределах 3-го кольца обходится в 2 тыс. руб. в сутки, в пределах Садового кольца – 2,5 тыс. руб. в сутки, в пределах Бульварного кольца – 3 тыс. руб. в сутки, а на окраине города – 1,5 тыс. руб. в сутки, – приводит свои данные Александр Пыпин. – На праздники цены в дорогом сегменте вырастают в среднем на 50%, однако на Новый год возможен и трехкратный рост. Обратная ситуация в низком ценовом сегменте на окраинах города: на праздники такие квартиры пустуют, так как занимающий их контингент возвращается домой». Как защищены права участников арендных отношений, если договор заключается на несколько суток? Кто рискует сильнее?
Отношения между нанимателем и собственником квартиры регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации в любом случае, идет ли речь о найме сроком в год или в несколько дней. «Наниматель и наймодатель подписывают договор найма, в который по взаимной договоренности могут включить любые пункты, не противоречащие действующему законодательству, – поясняет Вадим Ламин. – Чтобы договор найма имел юридическую силу и наниматель или наймодатель могли впоследствии отстоять свои права в суде, в договоре найма должны быть указаны: стороны, заключившие договор, предмет договора, срок, цена и порядок оплаты». Если же договор не заключался, защита прав становится проблематичной.
Посуточная сдача квартиры в аренду – рискованное занятие и для собственника, и для арендатора, утверждает Мария Жукова: «Как правило, такие отношения не предусматривают никаких письменных соглашений, поэтому обе стороны действуют на свой страх и риск. А рисков очень много. Как минимум собственнику следует проверить документы и сделать копии паспорта арендатора, арендатору – убедиться, что квартира действительно принадлежит собственнику. Как максимум стороны должны заключить полноценный договор аренды». Как правило, нанимателям в обмен на деньги (оплату проживания в оговоренном размере плюс залог – как правило, несколько суточных оплат) выдаются отчетные документы. При досрочном съезде арендатора залог удерживается. «Иногда в дорогих квартирах, чтобы исключить недоразумения, перекодируют после каждого нанимателя ключи и замок», – добавляет Александр Пыпин.
Что касается защиты прав снимающей стороны, как говорит Карине Шмарева, во-первых, необходимо обязательно изучить документы, на основании которых сдается та или иная квартира. «Здесь не все так просто. Например, часто встречаются случаи, что за такие документы пытаются выдать договор владельца квартиры с физическим лицом с неясными формулировками типа «сдается в аренду…(Ф. И. О.) и лицам, связанным с ним договорными отношениями». И это еще не самое худшее, – рассказывает эксперт. – Если говорить о цивилизованном рынке краткосрочной аренды, то права всех участников хорошо защищены». Действительно, в этом случае компания (юридическое лицо) предоставляет квартиру, которая находится у нее в собственности или на условиях договора долгосрочной аренды, и отдает в субаренду лицу на основании договора. Все взаимоотношения регулируются договором и ГК РФ. При таком варианте расходы будут выше, но и риски краткосрочной аренды минимальны.
«В случае краткосрочного найма большие риски несет наймодатель, т. к. размер арендной платы даже в самых дорогих случаях не соответствует «начинке» квартиры. Если арендатор занимается профессионально краткосрочной арендой, то его квартира, как правило, застрахована. Отношения между арендатором и арендодателем оформляются в виде договора краткосрочного найма, но обычно квартиры сдают агентства, с которыми у арендодателей заключен договор оказания услуг», – резюмирует Алена Гуцу.
Анна Купер sob.ru
