тел: +7 (927) 260-91-71
Львиная доля
По сути, альтернативная сделка – это обмен квартир с помощью сделки купли-продажи. Иногда люди путают «альтернативы» со сделками мены, хотя это разные вещи.«Альтернативный обмен осуществляется, когда клиент с помощью риэлтора продает одну квартиру и сразу же покупает другую. Все расчеты происходят с использованием живых денег, – объясняет Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Мена – это сделка, в рамках которой владельцы проводят встречный обмен квартирами, при этом происходит передача всех прав и обязанностей без использования денег. Если квартиры признаны неравноценными, то владельцу более дорогой квартиры доплачивается разница».
Преимущество альтернативной сделки в том, что ее участники могут выбирать квартиру из десятков тысяч предложений, а не искать того единственного покупателя, которому понравится конкретная квартира. «При сделках мены шансы совпадения, что Ивана Петровича абсолютно полностью устроит квартира Петра Ивановича, а Петра Ивановича – квартира Ивана Петровича, близки к нулю, – говорит эксперт. – Это неудобный, архаичный способ».
На данный момент альтернативные сделки остаются востребованными и популярными, так как для многих москвичей это наиболее простой способ решить свои жилищные проблемы. «В докризисные времена подобные сделки на рынке составляли около 50%, – говорит Эва Левченко, руководитель отдела жилой и загородной недвижимости «БЕСТ-Недвижимость» (отделение «На Бронной»). – В кризис их число увеличилось до 70%, что связано прежде всего с сокращением доходов населения, приостановкой ипотечных программ, отсутствием достаточного количества свободных наличных денежных средств у потенциальных покупателей».
Продать жилье, не получив другое взамен, – так чаще поступают те клиенты, кто унаследовал недвижимость либо уже купил другую квартиру. Большинство же людей съезжаются, разъезжаются, продают жилье меньшей площади и покупают – большей. По словам Татьяны Воробьевой, руководителя подразделения «Тверское» «Московского агентства недвижимости», на альтернативные сделки приходится 80% от общего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости. Однако, в противовес предыдущему мнению, эксперт говорит о том, что в период кризиса количество таких сделок уменьшилось. «Это связано с тем, что упал спрос на недвижимость, и покупателю стало проще подобрать свободную квартиру. Даже «ипотечные» клиенты ставили условие: «купим квартиру, если разорвете цепочку». До кризиса таких покупателей продавцы выбирали в последнюю очередь. При стагнации рынка продавцы особенно не рисковали. Клиенты чаще стали обмениваться квартирами, заключая договор мены либо встречные договоры купли-продажи».
Как бы то ни было, ясно одно: сегодня альтернативные сделки занимают если не львиную долю на рынке недвижимости, то больше половины точно.
Камень преткновения
И это притом, что бытует мнение: риэлторы очень неохотно берутся за эти сделки. По мнению Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», это миф. Альтернативные сделки практиковались с незапамятных времен и сегодня это обыденная процедура.Другое дело, что во время галопирующего роста цен на недвижимость осуществлять альтернативные сделки очень сложно. «Если сделка совершается на растущем рынке, то возникает следующий риск: продавец находит на свою квартиру покупателя, получает с него определенную сумму денег, но к тому времени, пока он ищет себе другой вариант, эта сумма может оказаться недостаточной из-за выросших цен, – поясняет эксперт. – А вот падение цен или хотя бы их стабилизация дают возможность совершать альтернативные сделки уверенно. Во-первых, при снижении уровня цен человек, продавая квартиру, на определенное время фиксирует ее стоимость и выигрывает при поиске себе альтернативы. Во-вторых, при общем снижении стоимости квартир всегда сокращается размер доплаты».
Татьяна Воробьева называет этот вид сделки советским прадедом современной риэлторской деятельности. Основной камень преткновения, за который, по ее словам, специалисты недолюбливают альтернативу, – это сроки. «При такой сделке невозможно предсказать, сколько в ней будет участников и, соответственно, на какое время растянется процесс (иногда на это уходит больше месяца). При этом достаточно высок риск «развала» цепочки. Даже если в одной из квартир продавец меняет решение или возникают проблемы с документами, страдают все участники сделки», – говорит эксперт.
Этому могут поспособствовать и жизненные обстоятельства. В практике Татьяны Воробьевой был случай, когда на одного из продавцов квартиры упала сосулька. Последствия были плачевными: клиент попал в реанимацию. Конечно, сделка сорвалась. Другой случай: супруги, продавая жилье при разводе, договорились о выделении долей в продаваемой квартире, но в процессе подбора вариантов они поссорились, и один из них отказался участвовать в сделке. Результат тот же: нарушилась вся цепочка.
Еще одна сложность заключается в том, чтобы соблюсти баланс интересов всех участников сделки, достичь с ними договоренности обо всех нюансах, начиная с условий договора на доступ к ячейке и заканчивая сроком, в течение которого необходимо подписать акт передачи квартиры.
Причем у участников сделки, по словам Алексея Шленова, есть право отзыва документов с регистрации, и «подстраховаться» от разрыва альтернативной цепочки можно, только тщательно изучив мотивацию участников и максимально быстро организовав процесс самой сделки (подбор вариантов, оформление документов и т. д.). «В практике был такой случай, когда покупатели одной из квартир, у которых сложилась альтернативная цепочка, внесли аванс и дали неделю, в течение которой мы нашли свободное жилье, чтобы закрыть цепочку. Продавец недвижимости планировал на полученные от ее продажи деньги приобрести жилье в новостройке. Однако накануне сделки он передумал идти на первичный рынок, и цепочка прервалась. В результате у нас осталось два дня, чтобы найти другую квартиру и выйти на сделку», – рассказывает эксперт.
Цепочка участников в альтернативе может быть более десяти человек. «Одной из самых масштабных в моей практике была альтернативная сделка, в которой принимало участие (!) 12 квартир, – рассказывает Татьяна Воробьева. – Расселяли коммуналку из шести комнат, где проживало пять семей, в доме на ул. Покровка. Каждой надо было подобрать вариант для покупки жилья. В свою очередь людям, у которых планировалось купить жилье, тоже надо было подыскать недвижимость. В назначенное время у нотариуса собралось 43 человека. Сделка длилась 12,5 часов».
Разная мотивация
Часто при улучшении жилищных условий покупатели прибегают к помощи ипотечного кредитования. В качестве первоначального взноса выступает уже имеющаяся у них квартира. «Наиболее частая сумма займа оценивается в 2-3 млн руб. Средний срок кредитования в настоящее время составляет 5-7 лет. Увеличивается популярность ипотечных программ с комбинированными ставками, когда первые пять лет ставка постоянная, но чуть ниже, чем стандартная, а затем переменная, зависящая от стоимости денег на рынке. В дальнейшем суммарный прирост ипотечных сделок за год составит 60%, при этом доля альтернативных будет довольно велика», – считает Михаил Раздольский. У каждого покупателя или продавца квартиры, участвующих в альтернативной цепочке, своя мотивация, а поэтому свои приоритеты в выборе квартиры. «Встречаются варианты, при которых приобретение жилья большей площади не является главной целью, – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Основная идея – в смене места проживания, например, переезд из Подмосковья в Москву. Тогда определяющим фактором при выборе квартиры является ее месторасположение в столице. В таких случаях нередко происходит качественное ухудшение жилищных условий, люди соглашаются на старые дома, не самый лучший район столицы, меньшую площадь и плохое состояние квартиры».
Чаще всего приходится сталкиваться с разъездом. Это продажа одной квартиры и одновременная покупка двух или более квартир. Основными причинами разъезда являются семейные споры, разводы, необходимость в раздельном проживании, раздел имущества между наследниками, супругами и т. д. Более сложным видом альтернативной сделки, хотя и не менее распространенным, является съезд. Суть его – продажа двух, а то и более квартир, и вместо них приобретение одной, с доплатой или без. Сложность съезда заключается в том, что продавая одновременно две квартиры, крайне редко можно найти сразу покупателя на обе. Поэтому сначала принимается на определенный срок аванс за одну квартиру, а на вторую продолжают искать покупателя. Сказать, как быстро это произойдет, никто не может, а аванс вносится на определенный срок. Именно поэтому такие сделки часто распадаются.
По словам Светланы Бириной, распространен и такой вид альтернативы, как продажа вторичного жилья и приобретение новостройки (с доплатой или без). К необычным альтернативным сделкам можно отнести продажу московской недвижимости и приобретение взамен квартир в регионах. Как правило, к таким мерам прибегают неблагополучные семьи либо это случается при определенном стечении обстоятельств. Такие сделки встречаются реже остальных. Продажи более дорогой квартиры взамен на более дешевую недвижимость, напротив, довольно распространены.
Примеры сделок
В качестве примеров эксперты привели несколько вариантов уже совершенных альтернативных сделок:
Вариант 1. Собственник продает две комнаты в квартире, расположенной в доме на Ярославском шоссе. Покупает с помощью ипотеки «двушку» в доме на ул. Егора Абакумова. Семья, выехавшая оттуда, приобретает 1-комнатную и 2-комнатную квартиры, используя в качестве доплаты собственные средства. Однокомнатная квартира находилась в свободной продаже, а из «двушки» жильцы переехали в две «однушки», которые тоже находились в свободной продаже. В результате цепочка состояла из 7 объектов.
Вариант 2. Клиент продал за 8 млн руб. 3-комнатную квартиру площадью 64 кв. м на ул. Бестужевых и приобрел с доплатой за 11,5 млн руб. «трешку» площадью 73 кв. м на Нагатинской набережной. В свою очередь семья, проживавшая там ранее, разъехалась в две квартиры: «двушку» площадью 44 кв. м стоимостью 5 млн руб. на ул. Вешняковской и малогабаритную «трешку» площадью 49 кв. м стоимостью 7 млн руб., расположенную на первом этаже 9-этажного панельного дома на Нагатинской набережной.
Лия Мировец sob.ru
