тел: +7 (927) 260-91-71
Мы могли бы служить в разведке
Много ли их, таких покупателей? Все опрошенные нами эксперты согласились с тем, что немного – и это неудивительно, поскольку основная масса граждан решает свои жилищные проблемы в рамках родного города. Но все-таки, сколько именно?
«Боюсь, что точное количество москвичей, интересующихся приобретением жилья в других городах, не сможет назвать ни один эксперт рынка, - сказал журналу www.metrinfo.ru Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – Во многом это зависит еще и от конкретного агентства. Для нашей компании межрегиональные операции с недвижимостью являются одной из профильных специализаций. В результате у нас подобные клиенты составляют чуть менее 10% от общего числа обратившихся».
Есть и другие данные. Статистика Межрегионального Партнерства Риэлторов (Объединение профессионалов, специализирующихся на подобных сделках) говорит о 5-7%. По некоторым отдельно взятым жилым комплексам цифры могут оказаться заметно выше. «Москвичи составляют порядка 20% покупателей наших объектов в Санкт-Петербурге, и 35% - в Сочи», - отмечает Яна Сосорева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость».
В целом, по оценкам специалистов, этот рынок пока еще заслуживает эпитета «формирующийся». «Как и на любом подобном рынке, потребительская активность на нем пока ограничивается сравнительно немногочисленными представителями группы, которая в терминах маркетинга носит название «разведчики», - подводит итог Олег Самойлов.
Сочи стал дороговат…
В каких регионах чаще всего покупают недвижимость москвичи? Если подходить к вопросу строго формально, то лидер общеизвестен – это Московская область. Практически во всех городах, расположенных вокруг МКАД, сегодня активно строятся многоэтажки, вдоль шоссе на природе появляются коттеджные поселки – и приобретается все это, понятно, по большей части на «московские» деньги. Однако ответ этот, при всей формальной безупречности (Москва и Подмосковье – разные регионы) по существу неправилен: столица и область давно срослись в единый конгломерат, и люди, перебравшиеся за МКАД, по сути никуда не уезжают.
Поэтому поговорим о действительно других регионах. На первое место все наши эксперты дружно поставили Санкт-Петербург. Объяснения очевидны: Питер второй по величине город страны, ритм и прочие составляющие жизни там ближе всего к московским; в Северной столице можно делать бизнес – рынок довольно емкий. Не забудем и о том, что вследствие всем известных политических процессов последнего десятилетия многие командные посты в Москве (а именно на командных постах и зарабатываются деньги, достаточные для приобретения недвижимости) заняли «питерские».
Второе место – Юг России. Причем корректно говорить не о Сочи, а именно о Юге в целом. Сочи, где цены росли несколько лет, подорожал практически до московского уровня – а это значит, во-первых, что многим желающим недвижимость здесь стала не по карману. А, во-вторых, бурный рост всегда вызывает опасения по поводу того, что налицо «мыльный пузырь», который в обозримом будущем лопнет.
«Приобретение жилья в Сочи в настоящее время – удовольствие отнюдь не дешевое, - отмечает Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – Кроме того, пока нет определенности относительно того, каким станет город после масштабного строительства, и эта неопределенность также сдерживает многих потенциальных покупателей. Покупать недвижимость для отдыха в месте, ныне представляющем собой большую стройку, потребителям также отнюдь «не улыбается». Поэтому, говорят эксперты, многие покупатели сейчас отдают предпочтение иным местам Краснодарского края: например, Геленджику или Анапе. На популярности последней, правда, не очень сказываются разговоры о возможном появлении здесь игорной зоны – проект на Азове полностью провалился, и появились сообщения, что «зона казино» переедет в Анапу.
На этом, собственно, типовые приобретения заканчиваются – и начинаются эпизодические. Сергей Грудолов, ведущий аналитик ФСК «Лидер», упоминает экономически успешные города по всей России, как минимум «полумиллионники». «Доля таких покупок очень сильно зависит от расположения самого города, от численности его населения, финансового благополучия, - говорит эксперт. – К примеру, в Екатеринбурге процент покупок квартир москвичами существенно выше, чем в Нижнем Новгороде».
Дом или «дача»?
Теперь поговорим о целях, с которыми люди приобретают подобную недвижимость. Лежащее на поверхности – работа. «Сейчас мы продаем квартиру клиента в Москве, а взамен покупаем в Ростове-на-Дону, - рассказывает Артем Артюхов, руководитель по развитию компании «Мэтр Роше-Запад», член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы. – Причина: человеку предложили перспективную работу с долгосрочным контрактом». Правда, как отметили другие эксперты, такая ситуация все-таки не очень типична. Обычно москвичи стараются не потерять квартиру в столице – недвижимость в регионе будет не вместО, а вместЕ с московской.
Второе – желание приобрести недвижимость для отдыха или сезонного проживания. Она, естественно, чаще всего встречается в южных приморских городах. Менее заметный для сторонних наблюдателей, но тоже достаточно массовый резон – желание помочь оставшимся в регионе родственникам. «Тут уместно говорить о «социальной ответственности» новоиспеченного, финансово успешного москвича перед «бедными родственниками», - комментирует ситуацию Сергей Грудолов (ФСК «Лидер»).
И, наконец, желание инвестировать в недвижимость и заработать на ней. К этой теме мы еще вернемся позднее…
Различные цели и задачи формируют совершенно разные требования к приобретаемым объектам. Человек, желающий иметь замену гостинице, скорее всего, купит небольшую, но удобную квартиру в новом доме. Да, он понимает, что временное жилье может быть хуже постоянного (например, не нужно ему пять комнат, как в Москве), но ютиться совсем в конурке он не станет.
«Дауншифтер», бегущий от московской дороговизны, скорее всего, приобретет городскую квартиру массового сегмента. Покупатели «бедным родственникам», конечно, прежде всего, слушают этих самых родственников – что нужно им? И часто приобретается не городская квартира, а деревенский дом – потому что престарелые родители, всю жизнь прожившие в деревне, не хотят менять привычный уклад.
Принципиально иные предпочтения у «курортников»: они стремятся обзавестись апартаментами в современных ЖК. Обязательна охрана (квартира ведь большую часть года будет пустовать), наличие богатой «отдыхательной» инфраструктуры, а также близость к морю.
И как тут заработать?
Вернемся к теме, которая наверняка интересует многих – возможности заработать на иногородней недвижимости. В принципе, доход возможен двух видов: спекулятивный (купили и продали потом дороже) и рентный (сдали в аренду). Как обстоят дела на практике?
При слове «спекуляция» чаще всего вспоминается Сочи. И, как выясняется, напрасно: основные деньги на этом рынке уже сделаны, а сегодняшний уровень цен таков, что дальнейшего удорожания ждать наивно: как бы не упали они.
Куда более интересным выглядит в этом смысле Петербург. «На мой взгляд, питерское жилье в настоящее время недооценено и потому имеет хороший инвестиционный потенциал, - считает Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – Ситуация, когда стоимость жилья во втором по значению городе России ниже, чем в столице более чем вдвое – ненормальна. В перспективе цены Санкт-Петербурга должны продолжать «подтягиваться» к московскому уровню, иного варианта я не вижу».
С тезисом о большом инвестиционном потенциале Северной столицы согласна и Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость»). Выбирать она советует объекты, демонстрирующие наибольший рост стоимости квадратного метра – это характерно для активно строящихся комплексов, которые отличает также оптимальное соотношение цена-качество, удачное месторасположение и т.д. Среди таких можно назвать ЖК «Империал» и «Премьер Палас».
Что касается аренды, то наилучшая картина опять-таки у Петербурга, а также у городов «полумиллионников» и «миллионников». Достоинство квартир здесь – их снимают круглогодично. В отличие от курортной недвижимости, которая хоть и сдается очень дорого в течение трех-пяти месяцев, зато в остальное время никому особенно не нужна.
Данные наших экспертов интересно сравнить с результатами социологического опроса, который недавно проводил наш журнал www.metrinfo.ru (см. материал «Народное мнение: зачем москвичи покупают жилье в регионах?»). По мнению участников опроса, покупая региональное жилье, столичные жители зарабатываютэтим: приобретают строящийся объект, а потом перепродают его. Эту причину указала самая большая группа респондентов- 27,5%. Чтобы жить самим, - такой ответ выбрали 21,3%; чтобы отдыхать – уверены 19,4%; чтобы сдавать квартиру в аренду, - заявили 15,6%; чтобы поселить родителей и родственников, - 7,5%; с другими целями, - 3,1% («отмывают деньги», так, звучал один их ответов в этой группе). Затруднились с ответом 5,6%.
Как купить?
Особых проблем с этим нет – на дворе век интернета. Достаточно просто найти риэлторов в интересующем вас городе, обговорить с ними все условия, предварительно изучить предлагаемые договоры. Ехать в город придется лишь для просмотров, и только на один-два дня: продавцов для вас «построят», все просмотры организуют вместе. Правда, предупреждает Артем Артюхов («Мэтр Роше-Запад»), предварительную работу надо проделать очень тщательно, поскольку велик риск попасться либо на чрезмерные дополнительные расходы, либо на халтуру – зря потратите время и деньги на дорогу.
Есть и другой, более удобный вариант. Многие московские агентства недвижимости имеют партнерские отношения с коллегами из других регионов. Уже упоминавшееся Межрегиональное Партнерство Риэлторов в настоящее время охватывает 17 городов и продолжает расширяться.
Нет особых сложностей и с управлением подобной недвижимостью – сдачей ее в аренду, получением арендной платы и т.п. Агентства, которые согласятся взять на себя эту работу (за определенное вознаграждение, конечно) можно найти повсюду.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
С одной стороны, межрегиональные сделки пока редки. С другой – еще 5-6 лет назад их было еще меньше, вместо сегодняшних считанных процентов тогда их число измерялось долями процента. Так что рост налицо.
Поколение сегодняшних 30-летних – это люди, свободные от многих советских стереотипов. Например, о необычайной ценности московской прописки. Они уверены, что жить надо там, где хорошо – и, безусловно, правы в этом мнении. При этом российские регионы активно развиваются, и во многих из них молодым и амбициозным готовы предложить работу, которая в Москве им в ближайшие годы не светит. Одним словом, мобильность населения растет – а с ним растет и число приобретений недвижимости. Не только за МКАД, но и гораздо дальше.
Мнение эксперта:
Виктор Щеблецов, директор по развитию портала «Мир квартир»:
Самое дешевое жилье на вторичном рынке недвижимости по итогам сентября находилось в Курске, где недвижимость в среднем стоит 1 518 559 руб. и в Иванове – 1 544 697 руб. Таким образом, москвич, продав квартиру средней стоимости в столице, сможет увеличить ее площадь аж в 8 раз, став поистине завидным женихом в «городе невест».
Владимир Абгафоров www.metrinfo.ru
