тел: +7 (927) 260-91-71
Не так давно в журнале www.metrinfo.ru была опубликована статья, посвященная тому, что можно купить за эти деньги в городах Московской области («Жилье по 30 тысяч рублей за квадратный метр: есть ли оно в городах Подмосковья?»). А сегодня мы решили вернуться к теме, и поговорить снова о Подмосковье, но уже о загородном жилье – домах, коттеджах, таунхаусах.
Ответ формальный: есть!
Загородная недвижимость по цене до 30 тыс. руб. за «квадрат» в Подмосковье имеется. «Объектов, укладывающихся в заданный бюджет, не так мало – примерно 9% всего объема предложения, - оценивает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting. – Основное предложение сконцентрировано по Симферопольской, Ярославской трассам, несколько проектов предлагаются по Горьковскому, Егорьевскому, Каширскому шоссе».
Правда, далее наши эксперты сетовали на то, что большинство этих объектов значительно удалены от Москвы – в среднем на 87-90 км. А многие вообще находятся не в Московской, а в сопредельных областях. Но это, на наш взгляд, уже снобизм – что за 80-м км от МКАД жизнь заканчивается? Люди живут и во Владивостоке (более 9000 км от Москвы) – и ничего.
А что это за недвижимость в, скажем так, «физическом выражении»? «Если говорить о коттеджах, то чаще всего это дома площадью в 100-180 кв. м на участках 8-10 соток, - говорит Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские дачи». – Строения, как правило, каркасно-щитовые либо из газобетонных блоков, но иногда удается «уместить» в 30 тыс. за метр и клееный брус. Если речь идет о готовых домах, то предложения могут включать в себя минимальную отделку, 5-10 кВ. электричества, функционирующую скважину и септик, отопительное оборудование, разведенное по дому электричество, двухкамерные стеклопакеты». Как видим, все не так уж плохо. Некоторым покупателям, конечно, указанное выше описание покажется бедноватым: захочется докупить электрических мощностей, улучшить отделку. С другой стороны, жить возможно и так.
Можно попытаться найти и таунхаус. По мнению Игоря Заугольникова, директора департамента маркетинговых коммуникаций компании «RODEX GROUP», за чуть большей, чем заявленная нами, цене (по 35 тыс. руб. за кв. м) есть предложения даже в Ближнем Подмосковье: в Королеве, Красногорске, Химках. Правда, предупреждает эксперт, это будет по каким-то причинам уцененный объект – либо у въезда в поселок, либо в низине, куда весной и во время дождя сходит вся вода. Однако покупателю, который прежде всего озабочен ценовой доступностью, не к лицу капризничать.
И, наконец, всегда можно обратиться на вторичный рынок. Среди продаваемых там объектов можно встретить достаточно ветхие – и в заданную нами ценовую планку мы влезем даже километрах в 50 от МКАД, особенно если искать на непрестижных восточных и южных направлениях.
Недоступная «доступность»: метраж…
Но, как мы сказали уже в начале этой статьи, назвать данные предложения «доступным жильем» как-то не получается. И первая, самая главная причина состоит в том, что все перечисленные объекты большие – гораздо крупнее, чем типовые городские квартиры. А человек ведь приобретает не квадратные метры, а жилье целиком. И получается, что предложение, внешне дешевое (за кв. м), на самом деле оказывается вовсе не таким.
«Измерять цену загородной недвижимости по стоимости квадратного метра не очень корректно, - говорит Екатерина Орлова, заместитель генерального директора компании «АИН-Девелопмент». – Например, в коттеджном поселке «Эдем» цена составляет 22 тыс. руб. за кв. м – намного меньше 30 тыс.! Поселок расположен всего в 33 км от Москвы, есть обширная инфраструктура, охрана. Дома кирпичные, высокого качества строительства, действительно очень красивые. Но стандартная площадь домовладения здесь – 488 кв. м на участке 25 соток, и обойдется он «всего» в 800 тыс. евро, что составляет (по курсу) 33,4 млн. руб.!»
…готовность объекта…
Второй момент – необходимость сразу проводить ремонт. Загородные объекты (особенно самые дешевые) – это «новостройки под отделку», а жить «в бетоне» люди как-то не привыкли. Следовательно, покупателю нужно сразу же откладывать определенную сумму на приведение своей недвижимости в жилое состояние.
Справедливости ради отметим, что это не сугубо «загородная» проблема – ремонт требуется и городским квартирам. Но в городах, во-первых, иногда бывает «муниципальная отделка». Она, конечно, дешевенькая, и люди побогаче презрительно морщатся при виде отечественных унитазов и линолеума. Но тем, кто победнее, такой ремонт очень помогает. А, во-вторых, как мы уже сказали, загородные объекты больше по площади. И стоимость ремонта тоже рассчитывается от квадратных метров.
Но, все-таки, сколько? Самая небольшая из услышанных нами цифр – 3000 руб. за кв. м. Но ее назвал только один человек – и такой уровень «минимализма» подозрителен. Более реальными кажутся цифры в 10-12 тыс. руб. с «квадрата».
…регулярные траты…
Следующий аспект – ежемесячная плата за свою недвижимость. В загородном объекте они по определению выше, чем в городской квартире: тут и уже не раз упоминавшаяся большая площадь объектов, и наличие трат, горожанину неведомых. К примеру, человек, живущий в квартире, обычно не задумывается о том, что у здания есть крыша и ее надо содержать в порядке. А у «селянина» крыша своя, и заботы о ней самым непосредственным образом сказываются на кошельке.
«Условия проживания в организованном коттеджном поселке заметно отличается от городских, - отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». – Нужна круглосуточная охрана; требуется содержание и ремонт внутрипоселковых дорог, уход за зелеными насаждениями на территории общественных зон; еще необходимо ночное освещение».
В итоге, по словам эксперта, цифры складываются такие:
- в поселке «Большое Покровское» (15 км Киевского ш.) в месяц платят 15 тыс. руб. в месяц;
- в «Променаде» - 24 тыс. руб.;
- в «Грин Хилл» - 15 тыс. руб.;
- в «Кроне» - 15 тыс. руб.
Разумеется, названные поселки никак нельзя назвать эконом-классом – у них и платежи повыше. С другой стороны, как говорят знающие люди, регулярные траты этой «централизованной квартплатой» не ограничиваются. То администрация поселка задумает какое-то улучшение – и нужно раскошеливаться «в разовом порядке». То в вашем доме что-то отвалилось, и приходится чинить – самостоятельно.
Словом, даже в очень «экономных» поселках следует ориентироваться на траты в 15-20 тыс. руб. в месяц. Понятно, что это несоизмеримо с городским уровнем квартплаты.
…и еще детали
Тут набегают разные мелочи. К примеру, даже отправившись жить за город, вы, скорее всего, продолжите работать в Москве. Значит, ежедневная дорога туда и обратно. А это либо собственная машина (еще траты), либо проблемы: от коттеджных поселков разные автобусы и маршрутки если и ходят, то существенно реже, чем из городов. Хорошо, если имеется регулярно бегающая электричка. Но не забывайте, что наше родное РЖД исправно повышает стоимость билетов.
Татьяна Романцова, руководитель пресс-службы компании «CENTURY 21 Россия», обращает внимание еще на пару обстоятельств. Стремясь сэкономить, застройщики загородных объектов часто используют дешевые материалы и привлекают неквалифицированных строителей-гастарбайтеров. Второй момент – статус земли под вашим коттеджем или таунхаусом может оказаться сомнительным, и вероятность этого тем выше, чем привлекательнее цена. Если да – то покупателю придется самостоятельно хлопотать с оформлением документов.
Резюме от журнала Metrinfo.ru
Загородная недвижимость – это прекрасно: свежий воздух, зелень, птички. Однако к экономии проживание за городом не имеет ни малейшего отношения: все исследованные нами варианты на поверку оказались дороже, чем городские квартиры. Так что если не рассматривать проживание в деревенском доме (с деревенским же уровнем удобств) или в «сборно-щелевом» домике на даче, приходится признать: жилье, доступное по цене, и при этом на природе – для Подмосковья пока остается вещью нереальной.
Мнения экспертов:
Анна Шишкина, начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент»:
В загородном доме у человека больше личного пространства, что является большим плюсом для жителей мегаполиса. Многие семьи с маленькими детьми выбирают загородный дом как место постоянного проживания до тех пор, пока дети не пошли в школу. С более старшими детьми за городом жить проблематично, потому что возникает вопрос качественного образования. Я думаю, что развитие загородных поселков со временем станет стимулом для повышения уровня социальной инфраструктуры в городах-спутниках Москвы: Троицке, Подольске, Можайске.
Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость»
Домовладения стоимостью менее 30 тыс. руб. за кв. м относятся к эконом-классу и формату дальних дач. Наибольшее количество таких проектов расположено по Симферопольскому направлению, которое является лидером по количеству поселков эконом-класса, расположенных на нем. Большинство подобных предложений расположено на большом удалении от МКАД – в среднем в 90 км. Часто они находятся в смежных с Московской областью областях.
Александр Коваленко, коммерческий директор компании «UNIPARX Service»
В последние годы возрождается мода на деревянное строительство. Все большей популярностью пользуются дома из профилированного бруса, клееного бруса и оцилиндрованного бревна. Это обоснованно: стоимость такого строения значительно ниже, чем, например, коттеджа из кирпича. Деревянные стены сохраняют естественную температуру и влажность, в таком доме легко дышится, да и возводятся они довольно быстро, примерно за 3-4 месяца.
Примеры предложений в недорогих коттеджных поселках
| Название | Шоссе | Расстояние от МКАД | Средняя стоимость дома (долл) |
|---|---|---|---|
| Березкино | Симферопольское (Тульская обл) |
90 | $93 100 |
| Татьянино | Ярославское (Владимирская обл.) | 100 | $146 100 |
| Новый мир | Ярославское (Владимирская обл) |
80 | $158 900 |
| Торбеевка | Ярославское (Владимирская обл.) | 62 | $130 900 |
| Земляничная поляна | Киевское (Калужская обл) |
135 | $161 400 |
| Романовские дачи | Симферопольское (Тульская обл.) | 90 | $184 900 |
| Дачники | Дмитровское | 119 | $130 200 |
| Источник: Vesco Consulting | |||
Владимир Абгафоров metrinfo.ru
