Квартира по наследству: начинаем оформлять, обращаемся к риэлторам

Квартира по наследству: начинаем оформлять, обращаемся к риэлторам. Сберегут нервы, разберутся с родственниками, отведут криминал.
 
Риэлторы – это люди, помогающие гражданам в решении различных проблем с недвижимостью. Обычно тут сразу вспоминается купля-продажа, обмен, аренда – это действительно самые часто встречающиеся ситуации. Но жизнь очень разнообразна, и потребности могут оказаться совершенно другими – например, требуется оформить наследство. Что тут могут предложить риэлторы?

Сделай сам

Для начала – по возможности кратко – опишем путь оформления самостоятельно. Для этого необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Сделать это необходимо в течение полугода с момента «открытия наследства» (так на юридическом языке именуется смерть наследодателя). Если придете позже – придется объяснять, почему это вы задержались; не исключено, что право на наследство «опоздавшему» придется доказывать через суд.

«Обращаться можно к любому нотариусу, ведущему наследственные дела в пределах нотариального округа, к которому относится адрес последнего места жительства наследодателя, - говорит Константин Барсуков, зам. генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». – Узнать, какой это нотариальный округ, можно в Федеральной Нотариальной Палате по телефону (495) 623-86-76, либо у любого нотариуса. Также эту информацию можно посмотреть в Интернете».

Минимальный комплект документов, который необходимо иметь при себе – свой паспорт и свидетельство о смерти наследодателя. Но это именно минимум – лучше, конечно, сразу принести с собой завещание (если оно есть), а также документы, подтверждающие ваше родство с наследодателем. Нотариус наверняка отправит вас собирать бумаги, касающиеся собственно квартиры:

- документы о собственности на квартиру на имя умершего;
- экспликацию, поэтажный план, справку о стоимости имущества (берутся в БТИ);
- выписку из домовой книги, копию финансового-лицевого счета либо Единый Жилищный документ (ЕИРЦ либо управляющая жилым домом компания);
- выписку из Единого Государственного Реестра Прав.

На посещение каждой из трех инстанций нужно отвести один день – там иногда бывают очереди. Денег потратите немного (в пределах 1000 руб.), но вот время… БТИ изготовляет свои документы в течение двух недель, и как-то ускорить этот процесс невозможно.

Получив все необходимые бумаги, нотариус проверяет их подлинность. Затем в срок не ранее чем шесть месяцев с момента открытия наследства (вдруг объявятся другие претенденты на имущество?) он выдает свидетельства о праве на наследство. С этим документом наследнику, говорит Станислав Коротков, руководитель отдела Управления вторичного рынка холдинга МГСН, предстоит пройти государственную регистрацию права (если речь идет о недвижимости). Так что на переоформление квартиры уйдет минимум шесть с половиной месяцев с момента смерти наследодателя.

Помимо описанного способа (назовем его «формальным») существует еще один – «народный». Как говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам, тут наследник просто совершает действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства: вступает во владение имуществом, принимает меры по его сохранению и защите его от посягательств третьих лиц, оплачивает расходы по его содержанию. На «бытовом уровне» вполне достаточно (при условии, конечно, не появились другие претенденты), но вот для распоряжения наследством (продать, подарить, обменять и т.п.) все-таки придется пройти описанную выше процедуру оформления собственности.

Не ускорят, но нервы сберегут

Чем могут помочь здесь риэлторы? Многие клиенты говорят, что им «надо срочно», но именно в этом вопросе возможности профессионалов рынка недвижимости как раз и ограничены. Главный «похититель времени» - срок в полгода – установлен для нотариусов законом, и нарушать они его не станут даже во имя очень хороших отношений с риэлторами. Не говоря уж о том, что если факт «ускорения» потом вскроется – это грозит признанием незаконным самого факта вступления наследства. Вряд ли это нужно клиенту.

Так что по существу единственное, что могут сделать профессионалы рынка – это избавить своих клиентов от бесконечной беготни по инстанциям. Коя беготня, как известно, осложняется тем, что неподготовленный человек может прийти в какое-нибудь присутствие, отстоять там очередь, а потом узнать, что он не захватил какую-то бумажку, о которой ему в прошлый раз забыли сказать. И приходится приезжать снова, опять ждать в очереди, надеясь, что на этот раз не обнаружится нехватка еще какой-то бумажки…

И о ценах на эту услугу. Названные нам цифры весьма отличались – от 10-12 тыс. руб. до $1000-1500. Объясняется это не только различными «аппетитами» разных компаний, но и еще одним соображением. Одни риэлторы были готовы просто помочь в оформлении наследства. Другие соглашались только в том случае, если данная квартира потом будет продаваться через них. В этой ситуации, конечно, цена услуги будет минимальной – основные деньги риэлторы собираются взять на продаже.

Секунданты в семейных дуэлях

Наследование часто сопровождается различными конфликтами между родственниками, которые не могут поделить имущество. Если дело зашло далеко, все будет решаться в судах, где главную роль играют другие специалисты – юристы, адвокаты. Однако риэлторы (которые в силу специфики работы часто бывают хорошими психологами) в состоянии сделать другое – помочь не довести конфликт, который еще не разгорелся в полную силу, до суда. «Ведя переговоры с каждой из сторон, сначала по отдельности, а потом и вместе, риэлторы нередко помогают произвести устраивающий всех раздел наследуемого имущества, - говорит по этому поводу Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость», аттестованный специалист Гильдии риэлторов Московской области. – При этом удается сохранить хорошие отношения между родственниками».

Последний тезис прекрасно иллюстрирует история, рассказанная Константином Барсуковым («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). В компанию обратился мужчина с просьбой помочь в оформлении наследства. Двухкомнатная квартира была целиком завещана ему отцом, однако было обнаружено, что у умершего была жена – а она, в силу пенсионного возраста, имела право на обязательную долю в наследстве: ей полагалась ¼ доля квартиры. Эта новость вызвала довольно бурные эмоции у клиента, поскольку его отношения со второй супругой отца были довольно натянутыми. Представитель риэлторской компании решил встретиться с вдовой самостоятельно. Его встретила милая пожилая женщина, которая заявила, что она меньше всего хотела бы нарушить волю умершего мужа, а также очень желала бы наладить отношения с пасынком. Она написала отказ от обязательной доли в наследстве. Наш клиент по достоинству оценил этот поступок: они с мачехой не то чтобы помирились, но их отношения стали гораздо лучше.

Обманывать не надо…

Известно, что если умерший проживал в неприватизированной квартире, то эта квартира для родственников (не проживавших вместе с ним) пропадает – она не имущество наследодателя, а всего лишь в найме. Но также известно, что многим людям очень жаль недвижимость «терять», и они пытаются что-то поделать с этой проблемой. Спрос рождает предложение: на рынке полно различных персонажей, заявляющих, что они готовы помочь в этой щекотливой ситуации.

Используемые технологии различны. Самое невинное – пытаться доказать в суде, что предполагаемый наследник проживал вместе с умершим, вел с ним совместное хозяйство. Если это на самом деле так – вопросов нет (т.е. не факт, что суд встанет на вашу сторону, но вы по крайней мере не делаете ничего противозаконного). Но бывает иначе – свидетельские показания соседей покупаются, доказательства фабрикуются и т.п. Другая линия поведения – пытаться приватизировать квартиру задним числом – т.е. подделать бумаги тем временем, когда проживавший был еще жив.

Не вдаваясь в этическую сторону вопроса, скажем, что с юридической точки зрения все это называется мошенничеством. Причем, во-первых, в особо крупных размерах – стоимость квартиры такова, что вы автоматически попадаете в эту категорию, для которой наказания строже. А во-вторых, надуть тут вы пытаетесь государство (квартира ведь его имущество), а наказание за это опять-таки строже – родина не любит, когда ущемляют ее интересы, «щипать» частных лиц в этом смысле безопаснее.

В общем, на наш взгляд, даже такая дорогая вещь, как квартира, не стоит того, чтобы провести ближайшие лет эдак пять за решеткой.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Вернемся к теме оформления наследства и помощи в этом вопросе риэлторов. Стоит или нет пользоваться ей? Ничего мудреного в сборе всех бумаг и походам по инстанциям нет – можно сделать и самостоятельно. Так что обращаться к специалистам нужно, на наш взгляд, в том случае, когда свое время вы цените больше, чем деньги. Если есть четкое понимание, что за те часы и дни, что придется провести в очередях, вы сумеете заработать больше, чем отдадите «бегунку» - тогда отчего же не воспользоваться?!

Вероника Панкова, директор агентства «Пенаты»:
Наш агент вот уже год исправно ездит каждую неделю в Сергиев Посад: то чиновника на месте нет, то запись на прием через три месяца. За это время нотариуса, у которого мы оформляли документы, лишили лицензии. И теперь все по новой! Клиент – старичок, инвалид, его имя внесено в книгу почетных участников ВОВ. Сказать, что агент не доработал, не могу: отчитывается еженедельно. Только деньги не дает направо и налево, в этом наша беда…

Илья Шкоп, директор агентства «Собственник», председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы:
Ко мне обратились с просьбой продать квартиру, которую успели приватизировать прямо перед смертью проживающего там гражданина. От соседей узнал, что нынешних продавцов в глаза раньше никто не видел. А потом и от самих продавцов удалось выведать, что приватизацию делали по заявлению, поданному задним числом, т.е. после смерти заявителя. Это мошенничество против государства со всеми вытекающими. Я, разумеется, от продажи отказался.

Александр Хлебников, старший юрист компании «Атлант Инвест»:
В деле о вступлении в наследство имеется много подводных камней, поэтому мы бы настоятельно рекомендовали обращаться к риэлторам. Особенно в тех случаях, если наследник не располагает достаточным количеством времени, а также ранее у него не было подобного опыта. Риэлтор также может помочь в поиске квалифицированного юриста – это необходимо в случаях, если наследников несколько или завещание оспаривается.

Сергей Поправка, юрист компании «Penny Lane Realty»:
Всегда стоит обращаться к помощи профессионалов при оформлении наследства. Это, вне всяких сомнений, поможет сберечь время, силы, нервы и даст гарантии соблюдения как ваших прав и законных интересов, так и требований закона.

Ирина Иванова, юрист агентства недвижимости «CENTURY 21 Золотой Век»:
При наследовании много нюансов. Они не обязательно связаны со спорами с другими наследниками. Например, нужно учесть обязательную долю, долю пережившего супруга, наследование иждивенцами, наследование недвижимого имущества, которое не было надлежаще оформлено при жизни наследодателя. В последнем случае, скорее всего, придется обращаться к специалисту. А если у наследников есть намерение после оформления наследство продать, идеальный вариант, если документы поможет оформить опытный риэлтор.

Евгений Баринский, юрист компании Delta estate
Вопросы оформления наследства решаются с помощью нотариуса. Риэлтор выступает только как посредник между наследодателем и наследником.  Помощь  риэлтора сведется к организационным моментам: сходить, заказать, получить документы, договориться о визите к нотариусу, привлечь специалиста для  грамотной юридической консультации.

Есть исключение, когда риэлтор может быть важным звеном в цепочке наследодатель - риэлтор -наследник. Речь идёт об альтернативной сделке, когда наследник, вступивший в права наследования по закону, желает в кротчайшие сроки разменять или  продать жилую недвижимость,  имеющуюся в наследуемом  имуществе.

Владимир Абгафоров metrinfo.ru