Дачи в зоне природных рисков. Как определить степень бедствия и последствия

Природные условия расположения участка или дачи – одно из главных условий покупки загородной недвижимости. Жара 2010 года показала, что природа может вести себя по-разному и преимущества легко могут преобразоваться в недостатки.

Покупатели земельных участков нечасто задумываются о качестве покупаемой земли, и выбирая участки, обращают внимание на направления, расстояние от МКАД и цену. Хотя часто земля находится в зоне природного риска. Как пояснил журналу Metrinfo.ru Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad Family, зона риска -  это территория, подверженная разрушительному воздействию природных процессов, которые могут приводить как к человеческим жертвам, так и к имущественному и экологическому ущербу. По мнению Ильи Дискина, директора проекта «Серебряная Подкова», к ним можно отнести прибрежные зоны, подверженные наводнениям, подтоплениям, размывам. Карстовые пустоты и грунты, «склонные» к просадкам при намокании, а также подземные воды, могут привести к нежелательной усадке и деформации дома. Соседство торфяников и лесов опасно возможными пожарами.

Прошедшее лето «во всей красе» продемонстрировало влияние отдельных природных факторов на расположенную рядом недвижимость. Воспламенялись торфяники, горели леса, полыхали деревни и дачные поселки. Впрочем, Екатерина Орлова, директор по маркетингу компании АИН-Девелопмент, считает, что до лета-2010 такой фактор, как риск природных бедствий, за исключением торфяников, не существовал в масштабах рынка. Что же касается участков, близких к торфяникам, равно как и находящихся в зоне «дымовой доступности» от пожаров, то по ним и раньше существовал жесткий рыночный отбор. Это вылилось в то, что на востоке и юго-востоке Подмосковья современной загородной недвижимости не так много.

Вода, вода, кругом вода

Об участках вблизи водоемов мечтает большая часть покупателей загородной недвижимости. Узнать о том, что купленный участок попадает в зону подтопления, - не лучшая новость для собственника земли. Екатерина Орлова (АИН-Девелопмент), говорит, что в целом для Московской области не характерны большие наводнения, как в расположенных восточнее областях России с крупными реками. Поэтому риск подтопления вероятен лишь при непосредственной близости к водоему и при условии, что недвижимость расположена на низком берегу. «Но маловероятно, чтобы застройщик возводил коттеджный поселок в такой зоне – скорее это характерно для участков в неорганизованных поселениях или вообще вне поселений», - отмечает эксперт.

Внешним ориентиром может также стать близость реки, озера, пруда, ручья или болота. «Точно определить степень риска затопления земли может Росгидрозем, - говорит Анна Шишкина, начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент», - но его исследование платное и не является обязательным для собственников». Для застройщика вероятность подтопления вдвойне неприятная новость, поэтому он сам заинтересован решить проблему. «К примеру, три года назад на одном из участков под застройку мы убрали ручей в трубу, в результате исчезла заболоченность и теперь на этой земле можно безопасно строить дома», рассказывает Анна Шишкина.

По словам Ильи Дискина («Серебряная Подкова»), данные о наводнениях можно узнать в местных гидрометеорологических службах, в местных управлениях водного хозяйства (Мособлводхозе), проводящем мониторинг погодных условий, а именно: объем выпавших осадков в виде дождя и снега, поднятия уровня воды водных объектов, размеры затопленных территорий. Эти данные отражены и в климатологических картах, СНиПах, справочниках по климату, основанных на данных многолетних наблюдений, в архивных гидрологических отчетах, в сводках местных метеорологических станций, в специализированной литературе (Государственный водный кадастр).

Поселки на торфяниках

Состав почвы – важная характеристика участка. По словам Ильи Сапунова, генерального директора компании «Красивая Земля», получить информацию о состоянии почв, а также о других геологических особенностях участка можно, в том числе из специальных карт, которые обычно составляются местными администрациями. «Подобные информационные данные хранятся в территориальных фондах геологической информации (ТГФ) и федеральном фонде геологической информации Росгеолфонде», говорит Илья Дискин («Серебряная Подкова»).

Но если, например, глинистые или песчаные почвы не являются индикатором опасности, то торфяные – это уже предмет повышенного риска. В Московской области наибольшее сосредоточение торфяников находится на востоке и юго-востоке области. Как отметил Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу Управляющей компании «Волжские дачи», на востоке и юго-востоке области находится около 25% старых садовых товариществ и  около 30% коттеджных поселков, находящихся на различных стадиях реализации. Причем многие садовые товарищества, появившиеся в данной зоне области в 50-60- х годах прошлого века, были организованы именно на торфяниках и люди, которые получали участки за трудовые заслуги, даже об этом не знали: с момента осушения болот на этих местах вырос полноценный лес. До последнего лета эта проблема была похоронена на глубине шести метров и никаким образом не давала о себе знать.

Что касается новых поселков, то, по словам Алексея Кудрявцева, еще на этапе их проектирования девелопером или по его заявке всегда проводятся геологические изыскания, поэтому эти данные можно запросить у менеджеров, продающих участки, или дома. Кроме этого, большинство вопросов можно снять, пообщавшись со старожилами в ближайшей деревне.

Анна Шишкина (УК «Абсолют Менеджмент») считает, что торфяники нельзя рассматривать только с позиции вреда и опасности, так как такие земли плодородны и на них можно вырастить хороший урожай. «Я думаю, что опасность торфяников сильно преувеличена. В Шатурском районе были возгорания не просто залежей торфяников, а земель, которые подверглись искусственному осушению, то есть там, где в окружающую среду вмешался человек», - говорит она.

Лес – это опасно?

Лес всегда считается преимуществом при покупке участков земли и готовой недвижимости. Но печальный опыт этого года показал, что близость леса, а, скорее, - мелколесья грозит серьезными неприятностями при возникновении пожаров. Но эксперты считают, что худшее можно предотвратить, если не нарушать закон. Законодательство очень жестко регулирует правила пожарной безопасности. Основополагающий документ - закон Российской Федерации от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», которым оговорены все правила застройки населенных пунктов.

«В законе прописаны расстояния от границ лесных массивов, и после летних пожаров этого года МЧС стало усилено контролировать как процесс возведения объектов, так и этап проектирования поселков, согласование документации по соблюдению пожарной безопасности, - говорит Борис Цыркин (Kaskad Family), эксперт. - А документация по соблюдению пожарной безопасности входит в обязательный раздел в составе утверждаемой документации на коттеджный поселок».

Илья Дискин («Серебряная Подкова») уточнил, что по нормативам расстояние от застройки до лесных массивов должно составлять не менее 15 м. Кроме этого, требуется содержать в порядке пожарные водоемы, иметь под рукой средства для тушения пожара, в исправном состоянии – устройства для оповещения о пожаре. А планировочное решение территории коттеджного поселка должно обеспечивать проезд автотранспорта ко всем участкам и объектам общего пользования.

Как поделился с нами Алексей Кудрявцев («Волжские дачи») его компания для повышения безопасности при проектировании поселков, предусматривает расстояния между жилыми строениями более 20 м. Все поселки УК «Волжские дачи» имеют две въездные группы: центральный въезд, оборудованный пожарным щитом, и въезд для хозяйственный нужд – эвакуационный выход.

В поселках, находящихся на некотором удалении от воды, проектами предусматриваются искусственные водоемы, которые выполняют сразу две функции – являются объектом рекреационной инфраструктуры – местом отдыха жителей поселка и выполняют функцию противопожарного объекта.

Эксперт считает, что немаловажно и отношение самих жителей поселков к проблеме профилактики пожаров. «Девелопер и управляющая компания могут сколько угодно закладывать буферные зоны при проектировании поселка, закупать противопожарную технику, но без превентивных мероприятий с обязательным вовлечением жителей поселка, все эти меры не будут иметь должного эффекта», - подчеркивает Алексей Кудрявцев.

По мнению Анны Шишкиной (УК «Абсолют Менеджмент»), отказываться от соседства с лесом после прошедшего лета, значит, впадать в панику. Эксперт объясняет свои выводы тем, что по степени риска близость леса - это как соседство с деревянными домами. Причем от леса строения, как правило, находятся дальше, чем домовладения друг от друга в поселке. А чтобы получить дополнительные гарантии, при покупке участка в лесу стоит отдавать предпочтение организованным поселкам, с надежным застройщиком, который реализует всю необходимую противопожарную инфраструктуру, - советует Екатерина Орлова (АИН-Девелопмент).

Риски и цены

Цена на землю и расположенные на ней дома зависит от многих характеристик. А любой отрицательный фактор сказывается на конечной цене объекта. В условиях превышения предложений над спросом, а такая ситуация сейчас превалирует, влияние факторов риска нельзя недооценивать. По словам Анны Шишкиной (УК «Абсолют Менеджмент»), очаги природного риска снижают стоимость участка на 15-30%.

Риэлторы говорят, что многие покупатели уже переосмысляют заявки относительно места для своего будущего дома или дачи. Алексей Кудрявцев («Волжские дачи») считает, что сложившаяся ситуация летом уже простимулировала интерес к участкам на воде и участкам формата дальних дач на границе, либо за пределами Московской области. По его словам, если метеорологические прогнозы на следующее лето будут предрекать вероятность жаркого лета, смещение спроса в эти сегменты может оказаться существенным.

Оценивать же влияние фактора риска возникновения пожаров на цены на землю и недвижимость в районах расположения торфяников, по словам Бориса Цыркина (Kaskad Family), пока еще рано, потому что прошло еще совсем немного времени. А Екатерина Орлова (АИН-Девелопмент) считает, что помимо торфяников на востоке и юго-востоке области слишком много других источников загрязнения, что уже заложено в цене земли и недвижимости расположенной на данном направлении – она самая низкая в Подмосковье.

Пока же анализируя цены на земельные участки в периоды до и после пожаров, Борис Цыркин (Kaskad Family) заявил Metrinfo.ru, что критическая ситуация их не сильно изменила. Похожее заключение сделал и Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). Он объясняет это тем, что люди еще не трансформировали страхи и эмоции в ожидания. «В следующем сезоне покупатели будут более разборчивы, и велика вероятность, что спрос на недвижимость в этих районах снизится, а это заставит снизиться и цены», - прогнозирует эксперт.

Людмила Чичерова  Metrinfo.Ru