Эксперты дают совет владельцам жилья

В Москве насчитывается немало владельцев жилой недвижимости, которые не могут быть причислены к инвесторам, но имеют стабильный дополнительный доход от сдачи ее в аренду. До кризиса этот вид бизнеса приносил доход, выше чем банковские вклады. Что происходит на этом рынке сегодня и что можно ожидать завтра – об этом ВЗГЛЯДу рассказали аналитики.

В прошлом году цены к концу лета – началу осени резко поднялись на 10-15%, но потом откатились практически на прежний уровень. Сегодня ситуация иная: часть населения восстановила покупательную способность (пусть, не на уровне 2005-2007 гг.), и способна уже оплачивать съемные квартиры. Специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» ( IRN.RU) считают, что на этот раз подъем достигнет уровня 15-20%, но затем все равно откатится назад. Но не на прежний уровень, как в прошлом году, а прибавив 6-8% к ценовой планке лета.

Аналитики обосновывают свое мнение на том, что число заключенных договоров найма в августе, по данным «Азбуки жилья», возросло на 30% относительно июля. Максимальным интересом пользовались наиболее доступные по ценовым показателям квартиры эконом- и комфорт-классов. Их период экспозиции сократился с 3-5 дней в начале лета до 1-2 дней во второй половине августа.

По данным «Инком-Недвижимости», средний размер ежемесячных выплат за аренду двухкомнатной квартиры по итогам августа составил 34,1 тыс. рублей, увеличившись за месяц на 1,2%. Минимальная стоимость аренды «двушки» зафиксирована в ЮАО, ЮВАО, ВАО (от 29 тыс. рублей в месяц), максимальная – в ЦАО ( от 42 тысяч).

Эксперты «Миэля» видят картину так: спрос на квартиры по сравнению с июнем вырос на 34%. Предложение квартир в июле 2010 года на 10,65% снизилось по сравнению с июнем, наиболее существенно в самом дешевом ценовом диапазоне (до 750 долларов) – на 19,87%. Максимальным спросом в июле пользовались квартиры стоимостью от 750 до 1000 долларов (38,57% от общего спроса), на втором месте спрос на квартиры стоимостью от 1 до 3 тыс.долларов (35,16%). Больше всего предлагалось в аренду 1-комнатных квартир (42,54% от общего предложения), на втором месте – 2-комнатные (38,67%). Максимальным спросом в июле пользовались также 1-комнатные квартиры (57,42% от общего спроса), спрос на 2-комнатные квартиры составил 33,35%, наименьшим спросом в июле пользовались многокомнатные квартиры (1,25%).

В компании Penny Lane Realty, которая специализируется на дорогих квартирах, считают востребованными квартиры от 3 до 8 тыс. долларов. Спросом в конце лета пользовались просторные квартиры с 3-4 спальнями и небольшие квартиры-студии. Наибольший интерес клиентов – 63% от общего количества сделок – был проявлен к историческому центру столицы.

По сравнению с июлем рост данного показателя составил в среднем 1%. Самые низкие цены на рынке аренды трехкомнатных квартир отмечены в ЮАО, ЮВАО, ВАО, где нанять жилье данной категории можно начиная от 36 тыс. рублей. В ЦАО минимальная стоимость аренды «трешки» составляет 47 тыс. рублей.

Минимальная стоимость найма комнаты в столице составляет сейчас 10 тыс. рублей. Самая дешевая 1-комнатная квартира обойдется почти в 2 раза дороже, утверждают в «Инком-Недвижимость». По данным «ГдеЭтотДом.РУ», самая дешевая 2-комнатная квартира сдавалась в районе метро «Бабушкинская» за 20 тыс. рублей в месяц. Самая дешевая 3-комнатная квартира находится в Сокольниках и стоит 13 тыс. рублей в месяц.

Для того, чтобы понять, что делать с «лишней» стандартной московской квартирой, например, 2-3-комнатной метражом в 70-80 метров, можно самостоятельно сделать такой расчет. Согласно калькулятору аренды на сайте «Индикаторов», подобное жилье должно приносить доход в районе 2 тыс. долларов в месяц. Но, «должно» - это не значит, что будет приносить сегодня-завтра ( без оглядки на докризисное «излишество, о котором лучше забыть). «Сдать квартиру, даже если она вполне соответствует заданным ценовым параметрам, но стоит дороже 1,5 тыс. долларов в месяц, сейчас достаточно проблематично, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор московского бюро недвижимости Олег Ростовцев. – Экспозиция может занять от одного до 3-х месяцев. В случае с более многокомнатными и, соответственно, более дорогими квартирами – еще сложнее. Стоит сегодня такая «двушка»-«трешка» порядка 500 тыс .долларов. Продав жилье и положив деньги на рублевый депозит, можно получать примерно 20-24 тыс. долларов в год или те же 2-2,2 тыс. долларов в месяц и не мучиться с поисками приличных жильцов и содержанием квартиры».

«Однако, тут есть все же нюанс – жилье неизбежно дорожает, - считает директор риелторской компании Елена Набокова. - Так было и так будет, учитывая статус российской столицы, разницу и ее «отрыв» от любого другого города и нерешенность одиозного «квартирного вопроса». Но прогнозы – вещь неблагодарная. Сегодня можно говорить о том, что стоимость жилья будет расти на уровне инфляции. Все остальное – непредсказуемо. Но даже этот процент роста – 8-12% в год – позволяет ждать с продажей жилья сегодня, т.к. через 10 лет стоимость удвоится «сама собой».

Эксперты советуют полагаться при сдаче в аренду не только на число квадратных метров, но, главным образом, исходя из комфортности жилья. При этом следует знать, что доведение той же стандартной для Москвы 2-3-комнатной квартиры площадью 70-80 метров до стандарта «комфорт» (включает хороший ремонт, новую мебель, удобную планировку, весь набор кухонной и прочей техники) потребует не меньше 10 тыс. долларов, т.е. почти половины от стоимости годового дохода. Но все эти улучшения могут поднять стоимость аренды на 20-25%, что говорит об «игре, которая стоит свеч».

Цены предложения квартир по округам по состоянию на 01 августа по версии «Миэль», выглядит следующим образом:

СЗАО: 1-комнатные квартиры – от 567 до 1,6 тыс. долларов в месяц, 2-комантные – от 667 до 1,6 тыс., 3-комнатные – от 900 до 6 тыс. долларов в месяц.

САО: 1-комнатные – от 600 долларов в месяц до 1,5 тыс., 2-комнатные – от 800 до 3,3 тыс., 3-комнатные – от 1 до 4 тыс. долларов.

СВАО: 1-комнатные – от 600 до 1,7 тыс., 2-комнатные – от 800 до 2 тыс., 3-комнатные – 1,3-4 тыс. долларов.

ЗАО: 1-комнатные – от 730 до 3,3 тыс. долларов в месяц, 2-комнатные – от 830 до 8 тыс., 3-комнатные – от 1 до 8,3 тыс..

ЦАО: 1-комнатные от 800 до 3 тыс. долларов в месяц, 2-комнатные – от 760 до 7 тыс., 3-комнатные – от 1,6 до 7 тыс..

ВАО: 1-комнатные – от 660 до 1,4 тыс. долларов в месяц, 2-комнатные – от 830 до 2,1 тыс., 3-комнатные – от 1 до 3,3 тыс. долларов.

ЮЗАО: 1-комнатные – от 800 до 1,7 тыс., 2-комнатные – от 700 до 2,1 тыс., 3-комнатные -от 1 до 3,3 тыс. долларов.

ЮАО: 1-комнатные – от 560 до 1,2 тыс. долларов в месяц, 2-комнатные – от 730 до 1,5 тыс. долларов, 3-комнатные – от 900 до 2 тыс..

ЮВАО: 1-комнатные – от 660 до 1,5 тыс. долларов в месяц, 2-комнатные – от 800 до 3 тыс., 3-комнатные – от 960 до 2,5 тыс. долларов в месяц.

Максим Денисов realty.vz.ru