Два способа купить землю у государства

Как бывает любовь с первого взгляда, так и бывает безотчетная тяга к определенным местам. Допустим, приглянулся вам живописный уголок дикой природы, и вы во что бы то ни стало решили сделать его своим, построить там домик, разбить огород и цветник… Можно ли это сделать, если на вопрос: «Чья это земля?» все отвечают: «Ничья»? Оказывается, в ряде случаев «приватизировать» такой участок вполне реально.

Что не запрещено, то разрешено

Строго говоря, «ничьей» земли в нашей стране не бывает. Если участок не принадлежит частному лицу или организации, то это лишь означает, что он находится в собственности государства. И хорошо, если приглянувшийся вам надел не относится к землям запаса, обороны, лесного фонда, заповедников или особо охраняемым культурным или природным объектам, потому что в этом случае о его приобретении и думать забудьте. Ну а если не относится, то «необходимо писать письмо в районную администрацию о желании выкупить (арендовать) этот участок. До 1 га район принимает решение самостоятельно», – советует Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.

Как рассказала Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», существует два варианта предоставления земельного участка для строительства в собственность. Первый вариант не предусматривает предварительного согласования места размещения объекта, для второго нужно предварительное согласование. «Предварительное согласование места размещения объекта не проводится, если участок расположен в городе или любом другом населенном пункте, – объясняет Валерий Лукинов, руководитель офиса «Преображенский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость». – Это прописано в соответствующей градостроительной документации о застройке и правилах землепользования. А также в случае предоставления земельного участка для нужд сельхозпроизводства или земли из состава лесного фонда, либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства».

Вариант первый: с согласованием

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения выглядит так. Сначала будущий собственник пишет заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В нем должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Затем нужно выполнить кадастровые работы и поставить землю на кадастровый учет. «Участок можно считать сформированным или образованным лишь тогда, когда его границы определены в установленном порядке, а сам участок поставлен на кадастровый учет, – говорит Владислав Кораблин, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры». – Однако участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, скорее всего, не сформированы, у них нет границ, землеустроительные работы там не проведены. Все это должен сделать человек, желающий стать собственником земли, причем за свой счет». Особое внимание при образовании участка нужно уделить и градостроительному регламенту: новый участок не должен ему противоречить. Так, к примеру, образуемый участок не должен пересекать границы населенного пункта или располагаться на территории нескольких территориальных зон. При выборе участка стоит учитывать категорию, определяющую его целевое назначение, и территориальную зону, в которой находится земля, потому что не каждая из категорий разрешает строительство. Законодательство, конечно, допускает возможность перевода некоторых участков из одной категории в другую, но процедура эта очень сложная и длительная.

Далее кадастровый план прикладывается к заявлению о намерении выкупить участок. «Перечень других приложений устанавливается органом государственной власти, осуществляющим регулирование земельных отношений, – рассказывает Владислав Кораблин. – После подачи заявления и документов осуществляется их экспертиза. Дальнейшим шагом является получение разрешения и достижение согласия в выкупной цене (или цене за предоставление участка)».

Отказ в приватизации земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, не допускается, за исключением указанных в п. 4 ст. 28 ЗК РФ (к примеру, изъятых из оборота), добавляет юрист. «Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суде, – обращает внимание Людмила Ежова. – В случае признания отказа недействительным суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления».

Наконец, если все этапы благополучно пройдены, со счастливым обладателем земли заключается договор купли-продажи и производится государственная регистрация права собственности.

Вариант второй: без согласования

Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта происходит следующим образом. Сначала опять-таки необходимо проведение работ по формированию земельного участка, так же как и в предыдущем случае. Затем определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за него.

Далее происходит принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или, если речь идет всего лишь об аренде, возможном предоставлении земельных участков без них. Как рассказал Валерий Лукинов, это выглядит так. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления может принять решение о проведении аукциона по его продаже или права на заключение договора аренды на него. Также он может опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании. Если по истечении месяца со дня опубликования заявлений не поступило, исполнительный орган принимает решение о предоставлении земельного участка для жилищного строительства в аренду тому, кто изначально написал на него заявление. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета указанного участка.

Заключительным этапом становится подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.

Мария Лукьянова      sob.ru