Сделка купли-продажи дома: учесть все нюансы

Сделка купли-продажи дома – дело по определению непростое. Как мы уже писали, возможно множество вариантов развития событий, каждый из которых потребует своей последовательности действий. Сегодня остановимся на самой процедуре сделки подробнее.

Можно ли провести сделку полностью без посредников?

Строго говоря, обойтись можно не только без посредника, но и без юриста, и без нотариуса. Но только в том случае, если вы уверены, что все документы, подтверждающие куплю-продажу, законны, правильно составлены и заполнены. Если есть сомнения, стоит все-таки обратиться к консультанту. Тем более что купля-продажа дома обязательно влечет за собой государственную регистрацию перехода права собственности. А значит, нужно будет собирать и подавать документы на госрегистрацию в Регистрационную палату.

«Сейчас на рынке загородной недвижимости находится порядка 19 тыс. объектов, выставленных на продажу. Большая часть этих объектов продается через риэлторские агентства, и чтобы выделить свой, придется потратить большое количество средств на рекламу. Можно, конечно, рекламировать свой объект пассивно: например, вывесить растяжку «продается» на фасад, но срок экспозиции таких объектов может быть и год, и два года – против 6 месяцев (в среднем) у риэлторских агентств. Также продавцу приходится самому готовить весь пакет документов на дом, – рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – Загородная недвижимость». – Еще из рисков – вопрос с оплатой. Работая напрямую с продавцом, покупатель довольно сильно рискует. Я рекомендую проводить сделки по безналичному расчету и желательно по полной стоимости. Это безопаснее со всех точек зрения».

Конечно, самостоятельно провести сделку вполне возможно, утверждает Евгений Швец, соучредитель Союза застройщиков «Дмитров-ка.ру»: «Я сам сталкивался с такой ситуацией, что, уже сидя на сделке с представителем риэлторской компании, покупатель спрашивал риэлтора: «А не проверите ли вы правильность составления договора?», на что риэлтор ответил: «А что там проверять, там все правильно!» Клиент был, мягко говоря, немного удивлен таким ответом, – рассказывает эксперт. – Проводя сделку, собственник сам заинтересован все сделать правильно, и при встрече в офисе у собственника покупатель не только может ознакомиться с необходимой документацией, но и внести свои коррективы, если пожелает. Покупатель должен знать одно: собственник сам заинтересован в правильности проведения сделки. Предложение сегодня опережает спрос. Трудностей как таковых нет, главное, если человек в чем-то не уверен, лучше взять с собой на сделку юриста. Это разрешит все нюансы».

«Самостоятельно оформить сделку, конечно, возможно, – соглашается Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. – Этапы все те же самые. Пакет документов стандартен и не зависит от участия в сделке посредников. Могут возникнуть сложности с регистрацией сделки купли-продажи в палате: сбор комплекта необходимых документов, составление договора купли-продажи и подача документов на регистрацию в палату. А также велик риск наткнуться на мошенников, как со стороны покупателя, так и продавца, и потерять свои деньги или права на недвижимость. Также возможны риски со стороны юридической истории и текущего статуса прав на объект, которые тщательно проверяются профессиональными консультантами с целью исключения возможных проблем и не всегда доступны для анализа в сделке без участия таковых».

В любом случае, собираетесь ли вы провести сделку купли-продажи дома самостоятельно или при помощи посредника, следует знать несколько базовых вещей. Во-первых, в зависимости от схемы сделки количество и состав документов может меняться. В основной пакет документов, которые потребуются для сделки по купле-продаже дома, как правило, входят:

— свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок (при этом земельный участок должен стоять на новом кадастровом учете);
— свидетельство о госрегистрации права собственности на жилой дом (жилое/нежилое строение);
— все правоподтверждающие документы, указанные в свидетельствах в графе «Документы-основания» (договор купли-продажи, постановление и др.);
— справка об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом жилом доме (не обязательна для Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области);
— нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если собственник состоит в браке (если собственник в браке не состоит – заявление о том, что в браке не состоит).

Как будет различаться сделка по купле-продаже дома в зависимости от того, первичный или вторичный объект, каков формат объекта, выбран ли безналичный или наличный расчет?

При сделке купли-продажи дома возможны две формы расчета: наличная и безналичная. Чаще применяется наличный расчет через банковскую ячейку с условиями доступа. Как правило, расчет (оплата) по сделке купли-продажи дома происходит после регистрации договора купли-продажи – в противном случае риски покупателя сильно увеличиваются. На практике часто встречаются расчеты по сделке купли-продажи дома с рассрочкой платежа. В этом случае в договоре купли-продажи дома прописывается график платежей и договор регистрируется. При сделках купли-продажи дома в рассрочку возникает залог, объектом которого становится приобретаемый дом. Подобная схема также применяется и при безналичных расчетах.

«В основном сделки купли-продажи недвижимости различаются способом осуществления взаиморасчетов. Если до перехода права собственности между сторонами расчет по договору полностью не произведен или предоставлена рассрочка, то, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке», на недвижимость накладывается залог (ипотека) в пользу продавца до того момента, пока полностью расчеты произведены не будут. Самый безопасный способ расчетов в наличной схеме – банковская ячейка, в безналичной – аккредитив», – говорит Тимур Сайфутдинов.

При проведении сделки по безналичному расчету все просто: подписали договор, перевели деньги и стали собственником, рассказывает Евгений Швец. «При наличном платеже вносится задаток за бронирование участка, так сказать, снятие участка с продажи, дается небольшой период времени на согласование даты сделки и на сбор необходимой суммы покупателем. После чего в день сделки стороны встречаются в заранее согласованном банке и подписывают договор, после чего закладывают деньги в банковскую ячейку, условия раскрытия которой могут быть согласованы сторонами заранее, – продолжает эксперт. – В случае рассрочки заключается предварительный договор купли-продажи, где обговариваются все нюансы и график оплаты покупателем земельного участка. Рассрочки могут быть абсолютно разными, и они обговариваются индивидуально с каждым клиентом. Также нужно не забывать об ипотеке: многие поселки сотрудничают с крупными банками и сами подготовят все необходимые документы».

Формат же приобретаемой недвижимости практически не влияет на проведение сделки, отличаться друг от друга такие сделки будут лишь строчкой в договоре, говорит Владимир Яхонтов. «В зависимости от формата объекта недвижимости характер сделки в основном не различается, если только по комплектности документов, необходимых для регистрации, – добавляет Тимур Сайфутдинов. – Во вторичной продаже, когда право собственности на объект уже оформлено, переход права возможен на основании договора купли-продажи или дарения. При первичной же продаже существует множество схем, в зависимости от того, оформлено ли право собственности продавца на объект недвижимости или нет. Если право собственности не оформлено, то возможно подписание следующих договоров: договора инвестирования в строительство, договора подряда, договора долевого участия в строительстве, предварительного договора купли-продажи».

Главное, на что необходимо обратить внимание при покупке вторичного объекта недвижимости, предостерегает Евгений Швец, – это проверить всю подноготную объекта недвижимости, документы и, если вопрос касается дома, коттеджа, таунхауса, да и любого строения, не полениться нанять технадзор, который за сравнительно небольшие деньги проведет экспертизу дома и выдаст полное резюме о строении.

«Приобретая объект на первичном рынке, покупатель вступает в отношения с компанией, когда дом строится и клиент входит в договор как соинвестор. Наиболее безопасны для потребителя договоры долевого участия, но оформление такого договора связано с большим количеством бумаг и процедур. Доля таких договоров на рынке составляет не более 5%, – говорит Владимир Яхонтов. – Приобретая объект на регулярном рынке, клиент фактически регистрирует право собственности на себя».

Анна Купер     sob.ru