Жизнь в комплексе: почему Москве удобно расти вширь и ввысь

Порой создается впечатление, что Москва и в самом деле заболела гигантоманией. На страницах рекламных изданий представлены «спруты» торговой и жилой недвижимости – огромные торгово-развлекательные и жилые комплексы, оккупировавшие сразу по несколько десятков гектаров драгоценной столичной земли. Странно как-то получается: администрация города не устает повторять, что свободных участков под застройку в мегаполисе почти не осталось, и в то же время то там, то здесь с регулярной периодичностью появляются крупные жилые комплексы. Причем не только на периферии города, но и в историческом центре. Так что это – последний вздох или начало новой эры?

Покрой новый, фасон старый

Эксперты сходятся во мнениях, что жилой комплекс – это вовсе не какое-то отдельно стоящее здание с магазином или парикмахерской на первом этаже и небольшим прилегающим к нему двориком, что сплошь и рядом проектировались на протяжении всего советского периода. Далеко не так. ЖК – это грандиозно, широко, стильно и… комплексно. «Жилой комплекс, – старается сформулировать Петр Васютик, заместитель генерального директора АН Great reality, – это отдельное строение, а то и несколько зданий, возведенных в едином архитектурном стиле, на закрытой территории с развитой собственной инфраструктурой, которая в первую очередь обязана удовлетворять потребности только жителей комплекса».

Так что это не какой-то дворик, запруженный массой автомобилей, а закрытая территория с детскими и спортивными площадками, парковками и зонами отдыха. Помимо всего прочего ЖК, в зависимости от класса, могут обладать прачечными, банковскими филиалами, спортивными залами, кафе и ресторанами, медицинскими пунктами, даже собственными зоопарками, какой уже почти пять лет функционирует в элитном ЖК «Миракс-парк». Но опять же – только для владельцев квартир в нем.

В настоящий момент в Москве более 300 объектов разного калибра и класса, модно называющихся жилыми комплексами. Среди наиболее крупных, заметных и уже построенных – «Шуваловский», «Аэробус», «Эдельвейс», «Воробьевы горы», «Золотые ключи», «Кутузовская Ривьера», «Ближняя дача», «Фьюжн парк», «Камелот», «Усадьба Трубецких», «Три Тополя». В Замоскворечье заселены «Коперник», «Аквамарин» Dominion, «Созвездие Капитал». Строятся «Имперский дом», «Четыре солнца», Sky House, «Английский квартал», «Итальянский квартал». В недалеком будущем в  Хамовниках примут новоселов ЖК «Садовые кварталы» и Knights Bridge. Постепенно застраивается территория бывшей фабрики «Гартекс» на Саввинской набережной, а через пару-тройку лет начнется редевелопмент территории бывшей фабрики «Красный Октябрь». Одной строкой все не перечислишь, ведь даже в разгар чересчур жаркого лета в Москве строительные работы полным ходом велись на 45 новостройках, заявленных девелоперами как «жилые комплексы».

«На ЖК, где квартиры уже выставлены на продажу, приходится порядка 15-16 процентов от общего количества домов-новостроек, – делится цифровыми данными Люция Казимир, руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости «Аналитического консалтингового центра Миэль». – По размерам это самые разные строения: как группа зданий, так и единичные. Таким образом, и общая площадь квартир в корпусах ЖК может быть от 60 тыс. кв. м до 200 тыс. и выше. Соответственно, столько же и квартир. В небольших комплексах их может быть до 600, в «масштабных» – более 2 тыс.»

По Сеньке и шапка

Как показывает практика, получить прописку в ЖК – удовольствие не для бедных. По данным компании «Миэль», 24% строений относятся к элитному жилью, 62 – к бизнес-классу, остальные 13% – к объектам среднего класса. Проще говоря, стоимость квадратного метра в них чуть меньше, чем в бизнес-классе, и чуть больше, чем в жилье класса эконом. Некоторые эксперты вообще придерживаются точки зрения, что полноценных ЖК в экономклассе быть не может. Хотя Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, придерживается совершенно противоположного мнения и считает, что и в недорогом секторе нашлось место для ЖК. В качестве примера спикер упомянул такие доступные для среднестатистического покупателя комплексы, как «Марфино», «Нахимово», «Юрлово», «Царицыно», «Заповедный уголок», «Битцевский». Коллегу поддерживает и Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки», которая с уверенностью заявляет, что именно в секторах эконом и бизнес возводятся самые крупные по площади застройки ЖК. И связано такое масштабное строительство с тем, что круг потенциальных покупателей здесь гораздо шире, чем в элитном сегменте, а следовательно, девелопер легко сможет обеспечить нормальные и доходные объемы продаж.

Что касается наличия полноценно элитных ЖК, то на эту тему среди экспертов тоже много различных мнений и разногласий. Одни говорят, что luxury тут быть просто не может, и в этом сегменте в Белокаменной возводятся только клубные и малоквартирные дома. Другие кивают головой в сторону «Итальянского» и «Садового» кварталов, площадь застройки которых превышает 3-4 гектара, причисляя их к самым высококлассным ЖК, причем с клубной средой проживания.

Если же внимательно изучить все преимущества, которыми располагает даже средний по ценам ЖК, то не каждому потенциальному покупателю квартиры окажется такая жизнь по карману. Ведь за пользование инфраструктурными достоинствами комплекса каждый месяц придется выделять деньги из собственного бюджета, что среднестатистическому москвичу, и уж тем более пенсионного возраста, окажется просто не под силу.

И в самом деле, если перечислять все достоинства прописки в ЖК, за которые управляющая компания будет взимать соответствующие платежи, состоятельные покупатели придут в восторг, а те, кто привык жить от получки до получки, навсегда похоронят идею перебраться в такое жилье. «Из главных плюсов комплексной застройки, рассказывает Игорь Шубин, заместитель генерального директора компании "TWEED-недвижимость", — огороженная охраняемая территория, развитая инфраструктура, безопасные детские площадки, ухоженные дворы с клумбами роз и хризантем, подземные паркинги, фитнес-центр». Словом, в таком комплексе можно вполне комфортно существовать, не выходя за пределы его территории. Интересный с покупательской точки зрения и занятным названием «Остров фантазий» построен в Крылатском. «Комплекс, — рассказывает Петр Васютик, — занимает территорию в 27 гектаров. На «Острове» имеются и дома с апартаментами площадью от 90 до 480 кв. м, и коттеджи (260 кв.м), спортивно-оздоровительный комплекс, роллердром, кинотеатр, ресторан, кафе, бары, бассейны, аквапарк, боулинг, биллиард, сауна, банкетный зал, супермаркет, солярий, детские площадки, лодочная станция, пляж. Каждый владелец квартиры или дома обеспечен местом в паркинге или имеет собственный гараж».

«В отличие от точечной застройки покупатель квартиры в ЖК, как правило, получает однородную среду и более высокий, комфортный уровень проживания, – продолжает перечислять плюсы ЖК Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Взять, к примеру, «Гранд Паркъ», который еще называют "городом в городе". На его территории есть все – от магазинов «шаговой доступности», до ресторанов и кафе. При этом жители могут не беспокоиться за безопасность своих детей».

В некоторых ЖК разрабатываются даже внутренние правила проживания для собственников и их гостей, которые представители управляющей компании требуют неукоснительно выполнять. Правда, случается и «перебор». Так, поразмышляв некоторое время, администрация УК запретила въезд на территорию одного из ЖК автомобилям российского производства. «Поистине с жиру бесятся», — заметил по этому поводу один из руководителей риелторской компании.

Строительство с «широким размахом» к тому же считается наиболее выгодным и самим девелоперам. «Сегодня, – объясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», – никакая точечная застройка не может быть основой масштабного бизнеса, поскольку площадок под отдельно стоящие дома остается все меньше. Да и в случаях точечной застройки нередко возникают споры и судебные разбирательства с местными жителями. Таким образом, комплексный подход к делу становится для девелоперов единственной возможностью ведения прибыльного бизнеса. Кроме того, при возведении крупных и дорогих ЖК есть еще одно весомое для девелопера преимущество – они работают на узнаваемость компании, поскольку реализация такого огромного проекта всегда и всеми заметна, нежели создание 20 маленьких строений».

Один лишь вопрос: возможно ли еще найти достойное место под ЖК? Ведь комплексная жилая застройка, как правило, всегда масштабна. У московского правительства на этот счет имеется несколько вариантов по выделению участков под комплексное развитие территорий. Во-первых, как ЖК, так и другие крупные объекты могут возводиться только на свободных и неосвоенных участках. Во-вторых, участки освобождаются при сносе домов и кварталов, относящихся к ветхому жилому фонду.

В качестве примера можно привести ЖК «Кутузовская миля», который расположился на пустотах, образовавшихся после ликвидации целого квартала с хрущевскими пятиэтажками. В-третьих, на месте снесенных или выведенных за черту Москвы старых предприятий, как теперь принято говорить, на местах бывших промышленных зон. Таким образом, микрорайон «Царицыно» возник на прочном «фундаменте» «Московского комбината хлебопродуктов», территория завода «Каучук» ныне застраивается «Садовыми Кварталами», а на землях «Автокомбината № 35» вырос ЖК «Нахимово». Хлебопекари также уступили территорию под возведение ЖК Knights Bridge на Кооперативной улице. Расстворилась в небытие и небольшая фабричка в Хилковом переулке, а ее место занял ЖК «Парк Палас».

Каждому ЖК свое место под солнцем

Конечно же, ни одному из ЖК экономкласса не найдется места в центральном округе столицы, где каждая сотка земли под застройку продается по запредельным ценам. Да и не осталось практически в историческом центре свободной земли. Тем не менее, несколько участков под ЖК в настоящий момент тут активно осваивается. Около метро Маяковская, рядом с Тверской улицей, растут этажи в семи отдельно стоящих домах «Итальянского квартала». Довольно крупный ЖК «Садовые кварталы» строится и в Хамовниках. Это не просто многофункциональный жилой комплекс, это целый микрорайон, в который войдут объекты инфраструктуры — школа, отдельная поликлиника, торговый центр. В стадии разработки — застройка территории Золотого острова, Бадаевского пивоваренного завода, а также завода пишущих принадлежностей имени Сакко и Ванцетти. Также к площадкам, которые только еще предстоит освоить, относится территория фабрики «Моснитки» на Малой Пироговской улице и несколько гектаров на Саввинской набережной, которые принадлежали гардинно-кружевной фабрике «Гартекс». Парадокс лишь в том, что если строительство жилого комплекса не попадает под вышеназванные параметры, как нередко происходило до недавнего времени, его причисляли к точечной застройке.

«Мы свой участок, — рассказывает Людмила Потапова, руководитель отдела продаж ЖК «Итальянский квартал», — приобрели еще в 2003 году. Но сегодня под комплексную элитную застройку найти землю в центре столицы уже вряд ли кому удастся. Мне кажется, Москва в пределах Садового кольца начнет развиваться по примеру Лондона. Прежде всего, подвергнутся капитальной реконструкции старые здания, а небольшие участки земли теперь будут выделяться только под точечную застройку».

Зато те девелоперы, кто «не опоздал», успели ввести в эксплуатацию такие крупные и качественные с собственной инфраструктурой комплексы, как «Остоженка Парк Палас», «Четыре Солнца», «Коперник».

Комплексы бизнес-класса строятся преимущественно в западной части Москвы – в Юго-Западном, Западном и Северо-Западном административных округах, как правило, охватывая территорию между Садовом и Третьим транспортным кольцом.

Места, оккупированные эконом-классом, про большому счету, оказались либо в городах ближайшего Подмосковья, а в лучшем случае — в спальных районах столицы. Они и «имена»-то свои получали преимущественно из-за названия местности или округа — ЖК ”Марфино”, "Алексеево", по соседству со станцией метро ВДНХ, ”Юрлово” (м. Бибирево) и ЖК «Царицыно».

По данным аналитической службы компании «Миэль», больше всего квартир в комплексном жилье предлагается именно в ЦАО. Нынче на долю центрального округа приходится 35,6% от всех предложений в московских ЖК. Следом по количеству предложений идет Западный округ (17,8%), за ним ЮАО и ВАО (по 13,3).

Жилой комплекс, конечно,- это хорошо и комфортно. Это – достойные соседи, новый уровень жизни. Но надо помнить, что любое новое строительство в исторических районах неизбежно меняет облик города. В какую сторону он изменится – решать административным и надзорными инстанциями. Конечно, хотелось бы, чтобы только в лучшую…

PS. Футурологи предсказывают — будущее за небоскребами. А это значит, что высотные жилые комплексы могут появляться как в центральных округах, так и в исторически значимых кварталах городов. Только прогрессивные архитекторы и защитники исторического наследия в который раз обращают внимание, что проектирование высотных зданий и крупных ЖК должно вестись с особой осторожностью. Иначе при виде «неудачных» многоэтажек могут возникать такие же чувства и ассоциации, как при созерцании панельно-блочного дома, непонятно откуда взявшегося внутри Садового кольца.

Сергей Романов   sob.ru