тел: +7 (927) 260-91-71
Однокомнатные квартиры раскупаются и сдаются быстрее остальных. Их с удовольствием приобретают и арендуют люди разного уровня достатка. В этом нет ничего удивительного, ведь такая недвижимость стоит дешевле, поэтому на нее легче накопить.
Житейские ситуации
Современные однокомнатные квартиры заметно отличаются от своих предшественниц. По крайней мере квартир гостиничного типа площадью 15-20 кв. м, где нет даже ванной, на первичном рынке уже не встретишь. Времена изменились, требования к жилью стали иными. В сегменте экономкласса площадь «однушки» сегодня начинается от 35 кв. м и может достигать 55 кв. м. Как правило, в них большие кухни, около 10 кв. м, есть лоджия, иногда встречаются эркеры. Расположено такое жилье в типовых панельных новостройках.
В сегменте комфорт площадь «однушки» начинается уже от 40 кв. м и достигает 65 кв. м, размер кухни не менее 11,2 кв. м. В них просторные лоджии и ванные комнаты. В основном такое жилье расположено в монолитных или монолитно-кирпичных новостройках, реже в усовершенствованных панельных сериях. «В монолитных домах однокомнатные квартиры более комфортны и функциональны, – говорит Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость». – Например, в микрорайоне Царицыно практически во всех квартирах есть лоджия, просторные кухни от 10 кв. м и гардеробные. В больших по площади квартирах предусматриваются раздельные санузлы».
В наше время подобрать «однушку» по вкусу – не проблема. На рынке новостроек представлены самые разнообразные их типы: стандартной планировки, квартиры-студии, с эркерами и без, с балконами и без. Более просторное жилье сосредоточено в бизнес-классе. Однокомнатные квартиры имеют площадь 50-75 кв. м., и кухня в них занимает уже 12,5 кв. м. Такое жилье продается в монолитно-кирпичных новостройках, возведенных в престижных районах столицы. А вот площадь однокомнатной квартиры в элитном сегменте и того больше – 60-80 кв. м, а иногда «зашкаливает» и за 100 кв. м. Кухни тоже с размахом – площадью не менее 15 кв. м. Жилые комплексы с эксклюзивной недвижимостью расположены в центре столицы либо в престижных западных районах города.
Чаще всего с однокомнатной квартиры начинают совместную жизнь молодые семьи. Чтобы не тратить деньги на съемное жилье, они предпочитают купить собственное, пусть даже небольшое. Но это лишь один из вариантов. Другая житейская ситуация, когда обеспеченные родители покупают «однушку» для своего подросшего чада, который стал студентом, оберегая его, таким образом, от жизни в общаге.
Бывает и так, что родственникам необходимо разъехаться по разным углам, и в этом случае отдельные однокомнатные квартиры оказываются идеальным решением. Примеров множество. «Однокомнатные квартиры в Москве для массового покупателя традиционно самый популярный товар. Для большинства из них они являются либо наиболее доступным способом разъезда (родителей, детей, супругов), либо ликвидной инвестицией», – объясняет Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер».
«Вкладываться» в этот формат недвижимости выгодно по двум причинам: однокомнатную квартиру всегда можно быстро и легко продать, а также сдать в аренду, поскольку в столице много приезжих, это жилье пользуется большим спросом. Нередко москвичи сами уезжают за границу, скажем, в Индию или Таиланд, а московские «квадраты» сдают. Вырученные даже от месячной аренды деньги позволяют им долгое время безбедно жить в чужой стране.
Мелкая нарезка
Учитывая популярность однокомнатного жилья, можно предположить, что девелоперам было бы выгодно начинять свой дом исключительно такой недвижимостью, чтобы квартиры распродавались как можно быстрее. Но это не совсем так.
Дело в том, что доля непродаваемых площадей (холлов, технических помещений и пр.) при мелкой нарезке существенно выше, чем при традиционном наборе квартир. К тому же, подобные проекты обходятся дороже в строительстве, так как требуют дополнительных стояков, инженерных коробов и т. д. Кроме того, существует ограничение по набору квартир в домах, что связано с различными техническими условиями и требованиями, например, по нормам инсоляции, согласно которым солнечный свет должен присутствовать в квартире в течение дня не менее двух часов. Именно поэтому в новостройках набор квартир всегда разный.
Что касается типовых панельных домов, построенных по государственным программам, то набор квартир в них зафиксирован, искусственно изменить его невозможно. В современных домах, возведенных по индивидуальным проектам, как отмечает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet, «начинка» квартир по количеству комнат разная, но однокомнатных квартир, как правило, всегда больше. В качестве примера эксперт приводит дом в Реутове на ул. Кирова, корпус 1. Комплекс представляет собой 19-этажный монолитно-кирпичный дом на 112 квартир. В нем запланировано 56 однокомнатных квартир, 36 двухкомнатных, 19 трехкомнатных и одна четырехкомнатная квартира.
Вот еще примеры. В ЖК «Богородский», по словам Ольги Новиковой, количество однокомнатных квартир составляет 31%, двухкомнатных – 35%, трехкомнатных – 25%, четырехкомнатных – 9%. В ЖД «Шоколад» однокомнатных – 38%, двухкомнатных – 37%, трехкомнатных – 19%, четырехкомнатных – 6%. В целом максимальная доля однокомнатных квартир в любом жилом комплексе, как замечает Владимир Трибрат, не может превышать одной трети общего объема квартир.
Наиболее востребованы однокомнатные квартиры в классе эконом и в домах повышенной комфортности, поскольку они являются наиболее доступными для большой части покупателей. Зачастую их приобретают семьи со средним и ниже среднего уровнем доходов, для которых ключевым фактором при покупке квартиры является ее конечная цена. В общей структуре продаж, приводит данные Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», около 80% однокомнатных квартир приходится на объекты эконом- и комфорт-класса (примерно в равном соотношении – по 40%). Еще около 20% составляют новостройки бизнес-класса, доля элитного сегмента крайне мала – 1-1,5%.
Однокомнатное жилье пользуется популярностью уже более полувека, но иногда на рынке недвижимости случаются исключения. К примеру, в Южном Бутово сегодня реализуются 5-комнатные квартиры площадью 103 кв. м в ЖК «Лазаревское». «Эти «пятерки» пользуются повышенным спросом, иногда опережая по динамике продаж «однушки» и «двушки». Одна из причин – дефицит подобного предложения в данном районе», – говорит Владимир Трибрат.
Бюджетное жилье
С кризисом снизился уровень платежеспособности населения, поэтому спрос на возводимое жилье сместился в сторону более низких бюджетов покупки. В виду этого ряд девелоперов вынуждены были перепозиционировать планируемые к реализации проекты в целях снижения конечной стоимости квартир. По этой причине, как объясняет Артем Ржавский, в структуре квартир в доме стали преобладать наиболее ликвидные однокомнатные и двухкомнатные квартиры. «Если два года назад доля однокомнатных квартир в столичных новостройках составляла не более 20%, то в настоящее время (согласно данным, публикуемым в проектных декларациях) этот показатель увеличился до 23%, – рассказывает эксперт. – При этом в эконом- и комфорт-классах доля однокомнатных квартир составляет 28%, в бизнес-классе – 18%, в элитных жилых комплексах – около 7%. В ряде случаев в новостройках верхнего ценового сегмента однокомнатные квартиры проектом вообще не предусматриваются».
По данным эксперта, в настоящее время доля однокомнатных квартир в общей структуре предложения новостроек Москвы минимальна – около 15%. Это обусловлено тем, что они быстрее уходят с рынка, так как их общая стоимость ниже, чем стоимость двух-, трех- и многокомнатных квартир за счет наименьших площадей.
В распределении предлагаемого жилья по числу комнат преобладают трехкомнатные и двухкомнатные квартиры – 37% и 26% в общем объеме. Около 22% приходится на многокомнатные квартиры. Если говорить о сегментах, то структура однокомнатных квартир, по словам Артема Ржавского, в новостройках Москвы дифференцируется следующим образом: на жилье экономкласса приходится 23,6%, комфорт-класс – 18,4%, бизнес-класс – 14,1%, элитное жилье – 2,5%.
Больше всего однокомнатных квартир сосредоточено в Южном и Юго-Восточном округах столицы, где традиционно ниже цены на жилье. Каждая четвертая из предлагаемых на первичном рынке однокомнатных квартир расположена на территории ЮАО, еще около 21% – в ЮВАО. Далее, рассказывает Артем Ржавский, следует Запад столицы, где сконцентрировано почти 16% предложения. Этот факт, по его мнению, преимущественно обусловлен лидирующим положением ЗАО в общей структуре предлагаемых новостроек по Москве (на его долю приходится около 21% находящихся в открытой продаже жилых корпусов).
Доля Центрального округа в ассортименте однокомнатных квартир минимальна – не более 3%. В структуре продаж однокомнатных квартир доля ЮАО и ЮВАО составляет по 22%, еще около 20% приходится на западные районы столицы. Доля ЦАО крайне низка – всего 0,5%.
Варианты за Москвой
В Подмосковье выбор однокомнатных квартир экономкласса не менее разнообразен: начиная от самых экономичных предложений без балкона со стандартной планировкой (серия П-3М, жилье площадью 35,9 кв. м) и заканчивая предложениями с эркерным окном и большим полукруглым балконом с панорамным остеклением «в пол» (КОПЭ-ПАРУС, площадь жилья 41,9 кв. м). Любителям больших пространств, как отмечают в пресс-службе холдинга МГСН, будут интересны серии домов П-111М. Метраж однокомнатных квартир составляет здесь 53,69 кв. м. Они имеют просторную кухню, закругленную лоджию (5 кв. м), разделенную на две зоны, темную комнату, совмещенный санузел. Такие квартиры представлены в новом микрорайоне Красная Горка в Люберцах. Стоимость квадратного метра от 63 300 руб.
В домах серии ТМ-25 также предусмотрены просторные однокомнатные квартиры площадью 54,4 кв. м. Проект жилой комнаты предполагает эркерное окно, в квартире есть темная комната и балкон (5,2 кв. м), санузел раздельный. Дома данной серии построены в ЖК «Град Московский», в 7 км от МКАД по Киевскому направлению.
Первое место по количеству «однушек», находящихся в открытой продаже, по словам Артема Ржавского, занимает Подольск, на территории которого располагается около 15% предлагаемых на первичном рынке однокомнатных квартир. В пятерку лидеров вошли также Красногорск, Железнодорожный, Балашиха, Химки. Доля каждого из них в общей структуре предложения «однушек» составляет около 7%. «В Подмосковье, согласно данным, публикуемым в проектных декларациях новостроек, доля однокомнатных квартир около 42%, – сообщает эксперт. – При этом, ввиду наиболее интенсивного их вымывания с рынка, в структуре существующего предложения этот показатель несколько ниже – 36%. В общей структуре продаж в подмосковных городах на долю таких квартир приходится 45%».
Лия Мировец sob.ru
