Как изменились правила защиты дольщиков?

До принятия поправок в 214-ФЗ новостройки в России продавались как по договору долевого участия, так и по «серым» схемам: векселям, предварительным договорам купли-продажи. Большинство договоров заключались в обход разрешенной законом схемы. Такие договоры не давали покупателю никакой гарантии получения оплаченного жилья или возвращения средств, уже вложенных в строительство. Что изменилось с принятием 119-ФЗ?

Защитят ли поправки дольщиков?

Принятые поправки в закон об участии в долевом строительстве запрещают застройщикам привлекать средства граждан в жилищное строительство по каким-либо иным договорам, кроме долевого участия (ДДУ). Исключение сделано лишь для застройщиков, использующих жилищные сертификаты, а также для жилищно-строительных кооперативов. За обход этой нормы в законе предусмотрено жесткое наказание – штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждый выявленный случай (а не за факт такого нарушения, как раньше).

По оценкам законодателей, все изменения направлены на увеличение объемов долевого строительства, защиту прав его участников и удешевление жилья. Но сегодня аналитики говорят о совершенно противоположной ситуации на рынке первичной недвижимости: количество новостроек с начала года сокращается, что приводит к дефициту предложений и росту цен на квартиры. По данным компании «Пересвет-Инвест», за истекший квартал число продаваемых квартир в Московской области сократилось на 10,7%, за текущее полугодие на 17,26%. По отношению к декабрю прошлого года сокращение достигло 22,6%.

Однако нужно учитывать, что никакие законодательные поправки не защитят дольщика, если он сам не сумеет реально оценить свои риски: не изучит договор, не посоветуется с юристом и т. п. Многие из дольщиков сегодня подписывают договор, почти не читая его. К такому отношению со стороны потребителя и привыкли застройщики. Но даже если будущий дольщик и попытается вычитать договор долевого участия и внести в него свои поправки, то застройщик не будет изменять условия ДДУ, мотивируя это тем, что договор составлен с учетом 214-ФЗ и изменению уже не подлежит. С такой неоднозначной ситуацией пришлось столкнуться многим дольщикам при покупке строящегося жилья эконом- и бизнес-класса.

Что закон сулит застройщикам?

Услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве освобождаются от уплаты НДС при продаже квартир (кроме услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). Также положительным моментом станет возможность привлечения застройщиком денежных средств граждан при наличии у него земельного участка на праве субаренды. Прежняя редакция наделяла таким правом только застройщиков-собственников либо арендаторов земли.

И наконец, новая редакция ст. 25.1 закона о регистрации предусматривает взаимодействие госорганов по вопросам, касающимся долевого строительства. Так, законодатель закрепил обязанность регистрирующего органа в течение пяти рабочих дней с момента проведения регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, уведомлять об этом орган, уполномоченный на осуществление контрольных функций за деятельностью застройщиков. Кроме того, поправками в закон об участии в долевом строительстве предлагается наделить контролирующий орган в области долевого строительства правом обращаться в арбитражный суд с заявлением о запрете выдачи застройщику разрешений на строительство.

Нововведения во многом усложнят жизнь застройщику. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», 50% объектов может уйти с рынка из-за поправок в 214-ФЗ. Так строящиеся и уже реализуемые объекты будут сняты с продажи до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта или до оформления документации, позволяющей вести реализацию по договорам долевого участия или уступок по ДДУ.

Однако в проектах, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года, или введенных в эксплуатацию, сохраняют свою легитимность иные, чем ДДУ, договоры на покупку квартир. На основании проведенного специалистами аналитического департамента «НДВ-Недвижимость» исследования было выявлено, что, несмотря на принятые поправки к 214-ФЗ, на сегодняшний день по договорам долевого участия реализуется не более 8% новостроек Москвы.

Новыми правилами предполагается обязать застройщика вести учет и отчетность о поступлении и расходовании денежных средств участников долевого строительства с использованием одного банковского счета, открытого исключительно для этих целей. Внесенные поправки в Кодекс об административных правонарушениях предусматривают штраф за нецелевое использование привлеченных средств в размере от 15 тыс. руб. до 20 тыс. руб. для должностных лиц, от 400 тыс. руб. до 500 тыс. руб. для юридических лиц.

За неисполнение застройщиком обязанности использовать отдельный счет в банке для учета средств штраф для должностных лиц составит от 10 тыс. руб. до 15 тыс. руб., для юридических лиц – от 300 тыс. руб. до 400 тыс. руб.

Принятие и вступление в силу поправок позволит сделать деятельность застройщика более прозрачной, уверены законодатели. Это будет способствовать исключению с рынка долевого строительства недобросовестных застройщиков и стабилизации рынка долевого строительства, говорится в пояснительной записке законопроекта.

Однако сегодня говорить о здоровой ситуации на рынке первичной недвижимости не приходится: в арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков, которые уже работают по договорам долевого участия. Соответственно, 214-ФЗ не может гарантировать 100%-ную защиту интересов покупателей квартир в строящихся домах.

Поправки, вступившие в силу, как и сам закон в прежней редакции, увы, не гарантируют, что строительство того или иного проекта будет завершено или не превратится в долгострой.

21 июня 2010 года вступил в силу закон 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон внес ряд существенных изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», КоАП, Налоговый кодекс РФ. 

Основная цель закона – усиление защиты участников долевого строительства и запрет использования застройщиками «вексельных» и иных схем привлечения денежных средств дольщиков.

Закон устанавливает, что услуги застройщиков, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом о долевом участии, освобождаются от обложения НДС. Ранее при заключении договоров участия в долевом строительстве у застройщика возникала необходимость уплаты НДС, в то время как реализация жилых домов и квартир (зарегистрированных на праве собственности) не облагалась НДС с 1 января 2005 года (в соответствии с п.п. 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ).

Это подталкивало застройщиков на заключение «обходных» договоров, регистрацию жилых помещений на себя с дальнейшей продажей жилых помещений гражданами по договорам купли-продажи. По замыслу законодателей, поправки должны подтолкнуть застройщиков к реализации квартир по договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с поправками, только дольщик имеет право на признание в судебном порядке недействительной сделки по привлечению денежных средств граждан, заключенной не в соответствии с законом о долевом участии.

Закон изменил понятие «застройщика», установленное в законе о долевом строительстве. Теперь под «застройщиком» понимается не только арендатор земельного участка, но и субарендатор. В законе о долевом участии ранее был установлен пятилетний гарантийный срок на объект долевого строительства, закон внес исключение в этот срок, связанное с инженерным и технологическим оборудованием. Гарантийный срок на это оборудование устанавливается договором и не может составлять менее трех лет.

Закон уточнил цели, на которые застройщик может использовать денежные средства, привлеченные от граждан. К таким целям, в частности, относится строительство многоквартирных домов и иных объектов, возмещение затрат на приобретение прав на земельные участки, возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, строительство систем инженерно-технического обеспечения и др.

Поправки устанавливают, что в договоре участия в долевом строительстве можно разделить цену квартиры на две составляющие: денежные средства на оплату услуг застройщика и средства, направляемые на строительство объекта. При этом застройщик может использовать денежные средства, полученные в качестве оплаты своих услуг, без каких-либо ограничений. В случае нарушения застройщиком целевого использования средств, которые должны быть направлены исключительно на строительство объекта, ДДУ может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе дольщика.

Срок госрегистрации ДДУ сокращен с десяти до пяти рабочих дней. В соответствии с поправками на государственную регистрацию права дольщика на объект долевого строительства представляется только один экземпляр – подлинник ДДУ, который после регистрации возвращается дольщику.

Закон внес изменения в закон о долевом участии и в закон об ипотеке, связанные с ипотекой объекта долевого строительства. Теперь запись об ипотеке, возникшая в силу закона о долевом участии, в части ипотеки дома и/или земельного участка, погашается в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки объекта долевого строительства – также на основании документа, подтверждающего передачу такого объекта дольщику.

В соответствии с законом, жилые и нежилые помещения, не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Залог земельного участка, на котором был построен объект долевого строительства, прекращается только после передачи всех объектов долевого строительства дольщикам.

В соответствии с изменениями, внесенными законом в КоАП, к административной ответственности могут привлекаться не только лица, не имеющие права на привлечение денежных средств от дольщиков, но и лица, привлекающие денежные средства в нарушение закона о долевом участии.

Кроме того, были увеличены штрафы: на должностных лиц может быть наложен штраф в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб. (ранее – от 15 тыс. до 20 тыс. руб.); на юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн руб. (ранее – от 400 тыс. до 500 тыс. руб.). Нижние границы штрафов за опубликование в СМИ или сети интернет недостоверной проектной документации, наоборот, были изменены в сторону уменьшения.

Дополнительно введена ответственность для лиц, не представивших соответствующую информацию в органы контроля и надзора в области долевого строительства. При этом лицо, нарушившее порядок привлечения денежных средств дольщиков, может быть привлечено к ответственности за каждый случай неправомерного привлечения денежных средств дольщиков в отдельности.

Людмила Виноградова  sob.ru