Аренда и регистрация – две вещи независимые

Вступая в арендные отношения, мы часто остаемся, даже при правильно составленном договоре, в плену собственных заблуждений. Наниматель, даже не признаваясь себе в этом, часто чувствует себя человеком второго сорта, не имеющим права находиться в квартире, за которую платит, между прочим, немалые деньги – неделю отдыха на море ежемесячно! Квартирный хозяин подспудно ждет от съемщика подлянки, и редкий сдаватель не передернется, если жилец затрагивает тему регистрации в съемной квартире. Как же в реальности соотносятся между собой аренда и регистрация?

Правда ли, что договор найма подлежит обязательной госрегистрации? Значит ли это, что наниматель должен быть обязательно зарегистрирован в снимаемой квартире?

На оба вопроса ответ: нет. Хотя слухи эти под собой имеют основание: в 2008 году в Москве выходило постановление 2774-РП, по которому все москвичи, сдающие жилье и имеющие намерение зарегистрировать в сдаваемой квартире нанимателя, должны были: а) заключить договор найма и б) отнести этот договор в ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

Смысл, скорее всего, был в том, что на упомянутый ГУП возлагались еще и «функции по учетной регистрации договоров найма, поднайма и иных документов, являющихся основанием для временного проживания граждан в жилых помещениях». За регистрацию, естественно, полагалась и плата, так что экономически все вполне понятно.

В любом случае, вскоре постановление было отменено как противоречащее Конституции РФ, и сейчас эти нормы не действуют – правда, далеко не все квартирные хозяева и съемщики об этом знают. Ну а договор найма сам по себе регистрации не подлежит и не подлежал.

«В первую очередь необходимо отметить: договор найма – это гражданско-правовая сделка, который в обязательном порядке заключается в письменной форме, такой договор не подлежит обязательной государственной регистрации ни в одном органе юстиции РФ и регламентируется исключительно Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Стороны по таким договорам вступают в определенные законом и договором обязательства исключительно гражданско-правового характера. Отсутствие факта постановки на учет – регистрации по месту пребывания – не влечет за собой недействительность договора найма, а также не является предметом для его расторжения или каких-либо обременений/ограничений по нему», – говорит Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость».

Где по закону должен быть зарегистрирован арендатор: по месту постоянной регистрации («прописки») или в снимаемой квартире? Как наличие или отсутствие регистрации в снимаемой квартире влияет на права съемщика?

Хорошая новость: вообще говоря, закон не обязывает нанимателя быть где-то прописанным. «Временная регистрация оформляется по согласованию с собственником – для этого необходимо, чтобы собственник обратился в паспортный стол и подал заявление о регистрации на определенный срок», – говорит Александр Бергер, партнер юридической компании «Бергер и партнеры».

Но, если покопаться в законах, отыщется и не самая хорошая новость: как говорит Кирилл Кокорин, «важно отметить, что граждане РФ, изменившие свое место пребывания, в том числе и в пределах одного города (например, если москвич, живущий в одном жилом помещении, снимает по договору найма другое жилое помещение), должны зарегистрироваться по новому месту пребывания».

Получается, москвич, арендующий квартиру в Москве, несмотря на то что он никуда из столицы не выезжал, также обязан оформить регистрацию по новому месту пребывания. Правда, мы помним, что в течение 90 дней гражданин РФ может находиться в любом месте РФ, не регистрируясь, а уж доказывать, что вы проживаете на «новом месте» постоянно и не появляетесь по месту постоянной регистрации, вряд ли кому-то захочется.

Никаких ограничений в правах, если вы не зарегистрировались в съемной квартире, быть не должно. «Права и обязанности сторон регулируются законодательством и условиями договора найма, независимо от того, кто арендует квартиру: москвич, житель глубинки или европейский бизнесмен», – комментирует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

«Права нанимателя во всех случаях равны и зависят от условий договора. В случае с иностранными гражданами ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ» устанавливает для них обязанность регистрироваться в течение трех дней по месту пребывания. Россияне имеют право проживать в другом городе без регистрации в течение 90 дней», – дополняет Александр Бергер.

Что выгоднее для квартирного хозяина и для съемщика: регистрироваться в съемной квартире или нет?

С одной стороны, если цель собственника – максимальная экономия, ему стоит иметь в виду, что при временной регистрации взимаются коммунальные платежи с учетом зарегистрированного лица. С другой стороны, если само лицо эти платежи и осуществляет, то какая, в сущности, разница? Да и в случае, если по договору коммуналку платит хозяин, он может заложить ее размер в арендную плату с учетом «надбавки за зарегистрированного».

«В конечном итоге выгоднее быть законопослушным гражданином, – рассуждает Мария Жукова. – Но практика показывает, что далеко не все собственники соблюдают эту процедуру по разным причинам: кто-то не хочет платить налоги, кто-то, в силу юридической безграмотности, боится, что, зарегистрировав на своей площади, даже временно, чужих людей, столкнется с проблемами при их снятии с учета. Думаю, что общество совершенно безразлично относится к этой ситуации: мы малообщительные люди – нам все равно, зарегистрировал сосед своих арендаторов или нет, пока они не доставляют беспокойство нам лично».

Да, и конечно, всегда имейте в виду, что временная регистрация, сделанная на срок действия договора найма, то есть менее года (почему выгоднее именно такой срок договора, мы уже писали ранее), никоим образом не может стать основанием для посягательств арендатора на владение квартирой, в которой он зарегистрирован. Страх наймодателя в данном случае понятен (слишком велика ценность квартиры), но совершенно беспочвенен.

ПРИЛОЖЕНИЕ:

Регистрация по месту пребывания для граждан РФ. Правила, условия, сроки, необходимые документы, основания для отказа и т. д.

Данные предоставлены юридической службой компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Граждане РФ, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их постоянным местом жительства, на срок свыше 90 дней, по истечении указанного срока обязаны обратиться в жилищно-эксплуатационную организацию к ответственному лицу за регистрацию граждан или непосредственно в территориальный орган ФМС по месту пребывания.

Необходимые документы для регистрации по месту пребывания для граждан РФ:

-заявление о регистрации по месту пребывания;
-документ, удостоверяющий личность;
-документ, являющийся основанием для временного проживания: договоры найма, поднайма, безвозмездного пользования;
-согласие собственника (собственников) и граждан, совместно с ним (с ними) проживающих по месту жительства в данном жилом помещении;

Несовершеннолетние граждане, не достигшие 14-летнего возраста, прибывшие вместе с родителями (усыновителями, опекунами) по месту пребывания, регистрируются путем внесения о них сведений в свидетельства о регистрации по месту пребывания родителей.

Сроки регистрации. Лица, ответственные за регистрацию, в трехдневный срок со дня обращения к ним граждан с заявлением о регистрации по месту пребывания передают необходимые для регистрации документы в орган регистрационного учета.

Органы регистрационного учета в трехдневный срок со дня поступления документов регистрируют в установленном порядке граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без их снятия с регистрационного учета по месту жительства.

Основанием для отказа от регистрации по месту пребывания органами регистрационного учета может быть следующее:

-отсутствие письменного согласия собственника на временную регистрацию граждан;
-при отсутствии заключенного между собственником (собственниками) жилого помещения и нанимателями договора найма или несоблюдение его формы;
-в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания.

Граждане считаются снятыми с регистрационного учета по месту пребывания в жилых помещениях по истечении сроков, указанных в заявлениях о регистрации по месту пребывания.

Таким образом, временная регистрация граждан прекращается автоматически с истечением ее срока и не требует подачи какого-либо заявления.