Как распознать «черного» риелтора

Около 25% всех сделок на рынке недвижимости Москвы совершаются с участием «черных» маклеров, которые не имеют специальных документов на ведение риелторской деятельности и не прошли соответствующей сертификации. Угроза нового «прихода» этой категории мошенников растет, и картина на рынке столичного жилья уже напоминает «лихие» 90-е, говорят эксперты.

На организованном в Москве «круглом стол» по проблемам принятия закона о риелторской деятельности президент Московской ассоциации риелторов Анна Лупашко сообщила, что одна из главных целей этого документа – это «снижение криминогенности и социальной напряженности» в этой сфере услуг.

«Неорганизованная доля рынка никак не гарантирует качество услуг, а кроме того, «черные маклеры» не платят налоги, а значит необходимо создать правовые условия для образования цивилизованной формы поведения на рынке», - заявила Анна Лупашко.

Так называемые «черные» маклеры существовали еще при советской власти. Правда, на нелегальном положении, в страхе угодить на Колыму по статье «извлечение нетрудовых доходов». В отсутствие частной собственности на недвижимость их деятельность ограничилась обменами. «Меняю тетю в Черемушках на дядю в Орехове-Борисове» - «крылатая» фраза тех лет, озвученная в кинофильме «По семейным обстоятельствам» актером Басовым, менявшим «кофточки с пуговками на южную сторону».

Главным «пунктом приписки» советских маклеров был дворик в Банном переулке рядом с Проспектом Мира, где находилось Городское бюро по обмену жилплощади. Постепенно этот вид деятельности сошел на нет, уступив место некоему прообразу нынешних риелторских агентств.

Однако, жизнь постоянно привносит коррективы даже в устоявшиеся порядки. По подсчётам Московской ассоциации риелторов, за последние кризисные полгода-год около 50% столичных агентств недвижимости или вовсе закрылись, или перешли в так называемый «серый» сектор. Фактический переход большого сегмента рынка на нелегальное положение означает одновременное появление большого количества мошенников. Напомним, что аналогичная ситуация в риелторском бизнесе сложилась и сразу после дефолта 1998 года, когда множество частных маклеров зарабатывали на обмане клиентов. И это – не говоря о бандах, промышлявших убийствами одиноких стариков и опустившихся личностей-владельцев столичного жилья.

Сегодня на «круглом столе» риелторы говорили, что одним из результатов кризиса на рынке недвижимости стало почти двукратное сокращение стоимости жилья при одновременном падении спроса. Это обстоятельство заставило «белых» риелторов серьёзно пересмотреть порядок расчётов со своими клиентами.

«Довольно долго за всё платил покупатель либо арендатор. Однако в последнее время эта схема себя изжила, и теперь платит тот, кто заказывает риелторскую услугу», – констатирует генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.

Сегодня риелторам, которым удалось найти покупателей, готовых расплачиваться «живыми» деньгами, продавцы вынуждены платить двойные комиссионные. По словам участников рынка, если до кризиса комиссия агентства при продаже квартиры составляла порядка 4–5% стоимости недвижимости, то сегодня, если покупатель хочет как можно быстрее продать недвижимость, ему придётся раскошелиться уже на 10%. Платить хотят не все, и ищут по знакомым «нужных» людей, способных за гораздо меньший процент решить те же вопросы купли-продажи или обмена жилья.

Кто же такие - сегодняшние «черные маклеры»? Среди них есть и откровенные мошенники, действия которых попадают под УК, а есть и просто неопытные начинающие риэлторы.

Любопытный факт – почти половина или даже чуть больше честных частных маклеров– это женщины, как правило, в возрасте от 30 до 45 лет. Тех, кто не связан с риэлторскими фирмами и работает исключительно на вольных хлебах, в Москве всего человек 20-25, говорит ВЗГЛЯДу директор столичного риелторского бюро Аркадий Подоницын. В крупных компаниях их имена хорошо известны и работают с ними с удовольствием, учитывая их опыт и связи.

Есть и те, кто подрабатывает «черными» маклерами по совместительству, будучи сотрудниками вполне солидных компаний. Действуя по заданию фирмы, они начинают «левачить», чтобы заработать сверх положенного. Наиболее распространенный вариант – это небольшая – около 1-1,5% - коррекция цен по ходу сделки.

Обманывая свою фирму, такой агент использует информационную базу фирмы и ресурсы, при этом предлагая работать лично с ним, не заключая письменный договор с риэлторской фирмой, и ниже ставок родной компании. Следует знать, что случае, если маклер «кинет», предъявлять претензии юрлицу будет нельзя, т.к. работа велась, по сути, с частным лицом.

К слову, работа на сторону – это тоже «наследие» советского прошлого и одна из причин, почему в риэлторских агентствах так велика текучка кадров. Корпоративность пока еще в сознании не укрепилась. Есть надежда, что рано или поздно это произойдет благодаря созданному МАГР (Московская ассоциация гильдии риэлторов) списку «неблагонадежных риелторов», фактически приравниваемому к «волчьему билету» на профессию.

«Обращаясь к частному маклеру, клиенты идут на определенные риски, - считает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Поскольку никакой юридической ответственности «вольные» брокеры не несут, ни клиент-покупатель, ни клиент-продавец не могут быть полностью защищены в юридическом плане. Сделку можно провести и по минимальному количеству документов, что само собой оборачивается самыми разными неприятностями - от крупных задолженностей по коммунальным платежам и до - расторжения сделки и претензий третьих лиц».

В отличие от «черных» маклеров, компании в обязательном порядке проводят проверку действительности прав на собственность, получает выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в т.ч. на момент передачи продавцу задатка). Проверяются сведений Единого государственного земельного кадастра на основе публикуемой информации и многое другое, включая родственные связи владельца жилья.

«Услуги частных маклеров обходятся дешевле, но не всегда, - говорит генеральный директор экспертного риелт-бюро «Тактик&Практик» Гульнара Рахмангулова. -

У «черных» риелторов распространен такой прием, как использование скрытой дельты, когда клиент не знает истинную цену сделки. Разница между объявленной и реальной стоимостью – это и есть основной заработок маклера».

Согласно данным столичной гильдии риелторов, сегодня практически каждая 30-я сделка в Москве может быть расторгнута в судебном порядке именно по причине непроверенности исходных данных на объект недвижимости.

С другой стороны, маклеры-частники есть и будут всегда, а значит, необходимо регламентировать их деятельность четкими законами, считают эксперты рынка. «Отсутствие законного оформления деятельности частников не только влечет неполучение налоговых выплат в бюджет, но и создает благодатную среду для различного рода мошенничеств, - говорит директор по продажам Бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец. - С этим необходимо бороться на государственном уровне. Ситуация, когда огромная часть рынка работает «всерую» и даже «вчерную», явно ненормальна. Частный маклер имеет право на существование, но в законной форме, которая должна соответствовать потребностям рынка и отвечать критериям безопасности и прозрачности».

Резкий рост количества «черных» маклеров был зафиксирован еще зимой нынешнего года. «К весне участились кражи при просмотре квартир под аренду и обращения по использованию квартир под салоны и другие сомнительные заведения», – констатирует представитель Penny Lane Realty Вадим Ламин.

Как распознать «черного» маклера? - по делам его. Сегодня самый популярный вид «разводки» клиента «работает» в сфере аренды квартир и пришел он из тех же «лихих» девяностых. Это так называемые «липовые» посредники. Схема проста: в Интернете, газете или в простом объявлении на улице или в метро размещается реклама о сдаче квартир без посредников. При обращении в такое псевдоагентство незадачливому потребителю предлагается купить базу данных сдающихся квартир. Примечательно, что за последние 10 лет не изменились даже цены на эту «услугу»: стоимость базы, как и в конце 90-х годов, составляет от 1 до 3 тыс. рублей.

Другой способ обмана – незаконная пересдача жилья в аренду третьему лицу и субаренда. Сначала аферисты действительно снимают какую-нибудь квартиру, потом подделывают правоустанавливающие документы, переписывая квартиру на себя, и размещают предложение о сдаче в аренду. Чтобы сделка прошла как можно быстрее, цена, как правило, предлагается в разы ниже рыночной.

При продаже схемы сложнее и медленнее, но и потери и «заработки» намного выше.

Сегодня «модно» продавать квартиры, права на которые впоследствии могут оспорить несовершеннолетние и находящиеся в местах заключения. Редко, но пытаются продать квартиры, взятые в долгосрочную аренду, для чего подделывается весь пакет документов. То есть арендатор выдаёт себя за владельца, а дальше – как повезёт.

Еще один способ используется на этапе строительства можно нарваться на многократные продажи одной и той же квартиры нескольким семьям.

На «круглом столе» риелторы говорили, что все, что происходило в 90-е годы на московском рынке и только иногда повторяется сегодня, сейчас прочно обосновалось и развивается в регионах. Людей, как и прежде, выселяют из квартир и при этом не стесняются в способах. В ход идет все – от подкупа сотрудников милиции до прямого насилия: владельца жилья принуждают написать генеральную доверенность на имя мошенников, а затем убивают.

Есть и иные способы отъема чужой собственности, сравнительно гуманные. В том смысле, что вас не вывезут в отдаленную деревеньку в состоянии сильного алкогольного опьянения не оставят там умирать. Например, сейчас широко практикуется намеренное сокрытие фактов, препятствующих регистрации права собственности, и бегство с полученной суммой. В ход идут подложные паспорта, доверенности с истекшим сроком действия. Бывают даже случаи, когда аферисты меняют номера на квартирах во всем доме, добиваясь нужного эффекта, и даже таблички с названиями улиц.

Жулики «от недвижимости» – это вообще очень креативный народ, говорят профессиональные риелторы. И пока у нас в стране еще продолжают самостоятельно лечиться, стричься и продавать квартиры, стремясь сэкономить, «черные» маклеры будут жить и процветать.

По данным СМИ, треть риелторов Москвы зарабатывают ежемесячно от 100 до 250 тыс. рублей в месяц. Другая треть называет от 50 до 100 тыс. рублей. Почти 20% риэлторов нескромно признались, что зарабатывают в месяц более четверти миллиона рублей. Аутсайдеров, зарабатывающих от 25 до 50 тыс. рублей, оказалось всего лишь 16%.

По данным Гильдии, в среднем за месяц профессиональный риелтор может продать 3-4 квартиры или сдать от 5 до 10 квартир. В перовм случае размер комиссии составляет от 1,5 до 5% в Москве. А при сделках с арендой размер комиссии составляет от 50 до 100% от стоимости аренды жилья за один месяц.

Ольга Мостовая realty.vz.ru