тел: +7 (927) 260-91-71
Покупка квартиры – это и инвестиция, и удовлетворение базовой потребности. Тем важнее, решаясь на сделку, неоднократно взвесить все за и против. Поделюсь с читателями несложными способами проверки рисков в сфере приобретения недвижимого имущества. Эти меры безопасности мне недавно очень пригодились, когда в семье было принято решение о покупке второго жилья.
Кроме инвестиционных планов, в семье возникла мысль пристроить материнский капитал, благо трехлетний срок с момента рождения ребенка прошел. Итак, мы приступили к поискам первичных площадей в г. Сочи. В случае необходимости я планировал поговорить с продавцом об условиях, о рассрочке-отсрочке, о скидках, узнать у него о дружественных банках, предоставляющих кредиты покупателям квартир.
Но сначала, в поисках экономии и минимизации затрат, было принято два решения по принципиальным вопросам.
Во-первых, искать квартиру только в новостройке, ведь выбор квартир на первичном рынке неизмеримо больше, чем на вторичном, а цена на строящееся жилье заметно меньше.
Во-вторых, необходимо было самостоятельно выбрать желаемый объект на месте, по конкретному адресу. А затем найти застройщика с целью купить квартиру у него без посредников-риелторов: застройщик более гибок в вопросах цены, чем агент.
Зачастую застройщик нуждается в оборотных средствах, и его можно значительно «подвинуть» путем торга. При этих условиях купить недвижимость можно по самой нижней границе рыночной цены. Но сначала необходимо удостовериться в надежности и добросовестности застройщика.
Первый признак, характеризующий степень риска, – это характер договора. Следует изучить пакет документов, предлагаемых к продаже продавцом. Договор должен соответствовать федеральному закону №214 «О долевом участии в строительстве», который соответствует интересам продавца и на 90% оберегает его от возможных неприятностей.
Давно канули в Лету вексельные схемы, значительно реже стали встречаться и ПДКП, что на риелторском сленге означает «предварительный договор купли-продажи». По предварительному договору продавец собирает деньги у будущих покупателей взамен обещания построить и передать им квартиры в будущем. Данный договор не гарантирует завершения строительства, не устанавливает срок передачи квартиры, не гарантирует от двойных, тройных и более продаж. Проектная декларация не публикуется, и никакой ответственности продавец ни перед кем не несет.
Квартиры в приморском жилищном комплексе*, на который я положил глаз, продавались застройщиком (будем называть его «Застройщик-заказчик») именно по предварительным договорам купли-продажи.
При отборе вариантов я исходил из того, что участие или неучастие посредника-риелтора в плане безопасности инвестиций ничего не меняет, так как риелтор получает свои комиссионные от застройщика и за конечный результат ответственности не несет. У всех на слуху печально известная «Социальная инициатива», квартирные «фьючерсы» которой не гнушались продавать очень известные столичные риелторы. В нашем случае продвижение продаж обеспечивала местная фирма, назовем ее «Риелтор», и это фактор я оценил как негативный, так как мне дополнительно к прочим договорам пришлось бы заключать с Риелтором агентский договор и платить по нему деньги.
Второе, на что я обратил внимание, – продает ли Застройщик-заказчик квартиры от своего имени или через подконтрольную фирму. Иными словами, имеется ли в схеме покупки квартиры фирма-«прокладка» между Застройщиком-заказчиком и мною, частным покупателем. При личном визите в офис продавца я выяснил, что квартиры в жилом комплексе, который мне понравился, продаются по предварительным договорам купли-продажи не от имени Застройщика-заказчика, на которого оформлены разрешение на строительство, постановление о выделении участка земли и даже разрешение о вводе объекта в эксплуатацию, а от имени ранее никому не известной и, видимо, специально для этого созданной фирмы (условно назовем ее «Прокладка»).
Наличие фирм-однодневок с договорами переуступок прав (а иногда и вообще без каких-либо договоров) косвенно свидетельствует о желании Застройщика-заказчика в будущем минимизировать налоговую, гражданскую, уголовную ответственность путем «слива» Прокладки. Наличие последней повышает риск инвестиции в геометрической прогрессии.
Третий признак. Как заметил один известный криминальный персонаж, «в нашем деле главное – вовремя смыться». Добавим – или подставить под удар вместо себя кого-нибудь другого. Поэтому перед выплатой денег за квартиру обязательно смотрите учредительные документы – Устав и Учредительный договор застройщика и фирмы-продавца.
Ваш покорный слуга тоже посмотрел и выяснил следующее. Учредителем Застройщика-заказчика является московская фирма с очень похожим названием. Автор на этом не остановился и своими силами (и уже за свой счет) установил, что единственный участник «Фирмы с очень похожим названием» также является юридическим лицом. Но уже с наименованием на иностранным языке, потому что зарегистрирован этот участник на солнечном острове Кипр, в налоговом раю, где ставка равна 10%. В связи с этим можно предположить, что все денежные средства, поступившие от продаж квартир в роскошном жилом комплексе, окажутся на Кипре. Во-первых, в качестве прибыли, полученной в офшорной зоне, а не в России. А во-вторых … Но, впрочем, не будем драматизировать того, что еще не произошло, но вполне может случиться.
По документам, генеральным директором Застройщика-заказчика является наемный гражданин, фамилия которого никому не о чем не говорит. Однако из устава Застройщика-заказчика видно, что этот гражданин не имеет доли участия в уставном капитале Застройщика-заказчика. С высокой степенью вероятности гражданин генеральный директор не участвует в уставном капитале ни «фирмы с очень похожим названием», ни тем более «фирмы с иностранным названием». Скорее всего, он даже никогда не ступал на благодатный берег Кипра. Но это не убережет его от уголовного преследования в том случае, если у правоохранительных органов будут вопросы к деятельности возглавляемой им организации «Застройщик-заказчик». Напротив, все претензии будут предъявлены в первую очередь именно к нему и, вероятно, к главному бухгалтеру.
Четвертый критерий степени риска – негативная и позитивная информация во всех доступных источниках, от старушек у подъездов до форумов в Интернете.
Покупка квартиры означает расставание с очень большими деньгами. Для многих это самая крупная покупка в жизни. Поэтому важна любая негативная информация о продавце. Судебные имущественные споры застройщика и/или его представителей с кем бы то ни было, не говоря уже о наличии уголовных дел, могут свидетельствовать об опасности реального или специально организованного банкротства застройщика.
Позитивная информация (как правило, в Интернете и прессе она оплачена заинтересованными лицами, прежде всего застройщиком и риелторами) интересна только с точки зрения цен, сроков строительства, планировок, да и то в большинстве случаев она нуждается в проверке.
Сведения о том, что дом сдан, были подтверждены документально и визуально.
Как мы знаем по законам физики, если в офшорной зоне у кого-то много и хорошо прибыло, то в других местах у кого-то значительно и нехорошо убыло. Так оно и есть на самом деле.
На сайтах арбитражных судов на запрос по имени Заказчика-застройщика всплыла следующая информация. Организация Генеральный подрядчик, которая и строила жилой комплекс, обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Застройщику-заказчику о взыскании долга за выполненные работы и неустойки на очень и очень большую сумму. Дело не рассмотрено, а ведь впереди еще две судебные инстанции.
А теперь считаем по пальцам одной руки. Покупатели квартир при банкротстве Застройщика-заказчика по закону становятся в последнюю, пятую, очередь кредиторов. Но только станут они кредиторами не Застройщика-заказчика, на котором числится жилой комплекс. На основании предварительных договоров и квитанций об оплате они будут кредиторами лишь общества с ограниченной ответственностью «Прокладка», у которого нет ни основных средств, ни денежных средств на счетах.
Чтобы в будущем не стало мучительно больно, от покупки данного объекта пришлось отказаться.
Михаил Медведев sb.ru
