тел: +7 (927) 260-91-71
В конце прошлого года был продлен срок «дачной амнистии»* – до 1 января 2012 года. Но теперь это не столько право, сколько обязанность для юридических лиц: им грозит административное преследование, если они не уложатся в срок при переводе участка из постоянного пользования в собственность. Как поступить в том случае, если на земле еще нет никаких строений?
Юридические лица будут наказаны на сумму от 20 тыс. до 100 тыс. руб., если они нарушат сроки и порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или не оформят в срок участки в собственность. Ответственность наступит с 1 января 2013 года, поскольку именно с этого момента Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях будет дополнен соответствующей статьей (7.34).
Казалось бы, все просто: переоформляешь участок по закону, благо до 2012 года еще есть время. Но, как это часто бывает, не все так очевидно. При оформлении земельных участков без строений возникает несколько вопросов, которые прямо не урегулированы законодательством, но практика по которым уже сложилась. Как правильно переоформить такой участок в собственность, ведь часто по таким случаям следуют отказы? И какова будет его выкупная стоимость?
Если вы получили отказ в переоформлении участка без строений
Ссылка в пункте 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или по своему желанию приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, создала некоторую неопределенность относительно того, права на какие земельные участки подлежат переоформлению.
Для того чтобы ответить на поставленный вопрос, обратимся к судебной практике.
При рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права пользования земельными участками на право их аренды, а также с приобретением земельных участков в собственность, судам рекомендуется учитывать следующее.
Согласно пункту 2 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в одинаковом порядке независимо от того, для какой цели были предоставлены эти земельные участки. Об этом говорит пункт 1 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Одинаковый порядок (административная процедура) предоставления прав на соответствующие земельные участки не означает, что пунктом 2 статьи 3 закона 137-ФЗ и статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируются одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.
Напомню, что статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены условия приобретения земли в собственность: наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.
А вот пунктом 2 статьи 3 ФЗ №137 предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность: наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.
Таким образом, отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (ссылки на необходимые постановления приводятся в приложении на стр. 2**).
Таким образом, благодаря судебной практике, на сегодня существует вполне однозначная позиция: правообладатели земельных участков вправе переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды или выкупить земельные участки независимо от наличия объектов недвижимости на данных земельных участках.
Сколько платить?
Закон гласит, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (ст. 36 ЗК РФ). По закону цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость, которая устанавливается как первоначальная цена. Однако будет ли это верно для земельных участков, на которых нет строений?
Применимы ли положения статей 36 ЗК РФ и ст. 2 закона №137-ФЗ, где оговаривается порядок ценообразования, к выкупной стоимости в отношении земельных участков без объектов недвижимости?
Для ответа на данный вопрос также необходимо обратиться за разъяснениями к судебной практике. Постановления пленума ВАС*** внесли ясность, что выкупная цена земельных участков в размере, не превышающем их кадастровую стоимость, применяется непосредственно к собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках (п.п. 1.1 и 1.2 ст. 36 Земельного кодекса).
Таким образом, выкупная цена прочих земельных участков, принадлежащих на праве постоянного (бессрочного) пользования, должна определяться по общему правилу – на основании материалов оценки (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Таким образом, можно сделать вывод, что правообладателям земельных участков без объектов недвижимости придется выкупать их по рыночной стоимости.
Вместо послесловия
Конечно, это далеко не все вопросы, которые волнуют правообладателей земельных участков. Сроки оформления продлены, но сама процедура никоим образом не ускорилась. Более того, на местах по-прежнему существуют административные барьеры, бумажная волокита и банальное бездействие компетентных органов. Сроки, установленные законодательством, на местах не соблюдаются, что растягивает процедуру переоформления до полутора лет.
Правообладатели регулярно сталкиваются с бездействием должностных лиц и вынуждены отстаивать свои интересы в правоохранительных и судебных органах. Должностные же лица не перестают удивлять законных правообладателей своей фантазией, увеличивая всеми силами выкупную стоимость земельного участка (например, экстренно меняют категорию земельного участка, обращаются в правоохранительные органы с целью проведения проверок в отношении законности присвоения той или иной категории земельному участку и т. д.).
Все это, несомненно, затягивает процесс переоформления права постоянного бессрочного пользования. А многие правообладатели до сих пор даже и не обращались за переоформлением своего права, так как надеются, что сроки будут переноситься еще неоднократно.
Юридическая справка:
* 29 декабря 2009 года вступил в силу ФЗ №342 от 27.12.2009 г. «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности».
В новой редакции п. 2 ст. 3 закона №137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» звучит следующим образом:
«Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 ст. 3 Закона, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того – переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа».
** Постановление ФАС ВСО от 11.08.2008 г. №А19-4880/08-55-Ф02-3740/08 по делу №А19-4880/08-55. Аналогичные выводы содержатся в:
1) Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 г. №14711/05;
2) Постановление ДААС от 18.07.2008 г. по делу №А41-К2-987/08;
3) Постановление ФАС ПО от 17.12.2008 г. по делу №А65-8180/2008;
4) Постановление ФАС ПО от 03.02.2009 г. по делу №А55-7789/2008;
5) Постановление ФАС ПО от 28.01.2009 г. по делу №А65-8169/2008;
6) Постановление ФАС ПО от 27.01.2009 г. по делу №А55-7788/2008;
7) Постановление ФАС ЦО от 10.11.2008 г. по делу №А14-624-2008/16-13;
8) Постановление ФАС СЗО от 22.01.2007 г. по делу №А56-2593/2006;
9) Постановление ФАС СЗО от 28.08.2006 г. по делу №А56-28207/2005;
10) Постановление ФАС СКО от 03.04.2009 г. по делу №А15-1042/2008;
11) Постановление ФАС СКО от 21.08.2008 г. №Ф08-4873/2008 по делу №А25-1553/07-14;
12) Постановление ФАС СКО от 03.04.2007 г. по делу №Ф08-1562/2007.
*** В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 указанной статьи.
Таким образом, необходимым условием для применения порядка определения цены земельного участка, указанным в пункте 2, 3 статьи 2 названного закона, является наличие на земельном участке здания, строения, сооружения (Постановление ФАС МО от 28.04.2008 г. по делу №КГ-А41/3044-08 по делу №А41-К2-10493/07). Указанная позиция поддержана ВАС РФ 30.06.2008 г. по делу №6545/08 (Определение об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ).
Также полную ясность в данный вопрос внесло письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 19.05.2009 г. №Д23-1462 по вопросу определения стоимости выкупа земельного участка, принадлежащего на праве постоянного бессрочного пользования.
В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Выкупная цена земельных участков в размере, не превышающем кадастровую стоимость земельных участков, применяется непосредственно к собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках (п.п. 1.1 и 1.2 ст. 36 Земельного кодекса).
Автор – партнер юридической компании Tenzor Consulting Group
Марина Пушкина sb.ru
