тел: +7 (927) 260-91-71
Управление многоквартирными домами давно превратилось в золотую жилу, так что о коррупции в этой сфере бизнеса мы писали не раз. Сегодня речь пойдет о том, нужны ли управляющие компании, создаваемые застройщиками, и способны ли они составить конкуренцию профессиональным управдомам. Да и есть ли такие на рынке недвижимости вообще?
Жертвы конкуренции
Катализатором этой темы стала статья, которую прислал в редакцию «Собственника» один из участников рынка управления жилым фондом, а именно представитель застройщика. На первый взгляд она написана совершенно справедливо и по делу. Предлагаем несколько цитат из этого занимательного текста:
«Люди зачастую становятся заложниками конкурентных войн, которые в настоящее время активно ведутся на мутном поле ЖКХ. То обстоятельство, что отрасль в целом приходится признать нерентабельной, не мешает некоторым «бизнесменам» пытаться заработать в ней быстрые деньги, чтобы впоследствии исчезнуть с ними.
В особой зоне риска – жители коммерческих домов-новостроек. Здесь нужно напомнить, что в большинстве случаев переход строящегося дома на жилищно-коммунальное обслуживание происходит по следующей схеме. Нанять управляющую компанию по обслуживанию и ремонту дома может товарищество собственников жилья. Однако до сдачи дома в эксплуатацию собственников квартир у него нет. Но обслуживать дом уже нужно. Поэтому застройщик вынужден сам создавать ТСЖ, которое и заключает договор с управляющей компанией. Она все время достроя дома занимается не только своей непосредственной работой (подачей воды и тепла, уборка дворов и пр.), но и ликвидацией строительных недоделок.
По мнению строительных экспертов, обслуживание дома переходит в нормальное русло только спустя пять лет после окончания заселения. Только тогда все процессы оптимизируются, и дом начинает жить предсказуемой жизнью.
Всю же первую пятилетку жители вынуждены терпеть различные неудобства. Разумеется, регулярно сталкиваясь с неизбежными в новостройке недоделками и авариями, жители начинают испытывать недовольство в адрес управляющей компании.
Этим недовольством умело манипулируют в своих целях конкурирующие управляющие компании, которые хотят нагреть руки на конфликте. Компания-конкурент пытается перетянуть жителей на свою сторону. Для этого используется, как правило, две типовые приманки: обещание улучшить качество обслуживания и низкие тарифы на ЖКХ».
То есть, если говорить коротко, управляющие компании, создаваемые застройщиком, считают себя жертвами обстоятельств и недобросовестной конкуренции и уверены, что если бы не это, они могли бы считаться профессионалами рынка управления жилым фондом. Посмотрим, согласны ли с этим эксперты и сами потребители.
Удобная необходимость
В целом эксперты рынка, будь то сами застройщики, представители агентств недвижимости или юристы, согласны с тем, что создание управляющей компании самой стройфирмой – необходимость и что период управления только что построенным домом самый сложный.
«Ошибочно считать, что управляющая компания и тем более застройщик заинтересованы в затягивании ситуации с оформлением прав собственности на недвижимость, так как до момента ее регистрации риски по сохранности объекта лежат как раз на указанных компаниях», – подчеркивает директор департамента эксплуатации Pioneer Service ГК «Пионер» Галина Алашова.
«Правила игры сегодня таковы, что только собственная эксплуатирующая организация может взять этот дом. Вначале это не прибыль, а это расходы, это головная боль, с которой надо жить. Пока в дом никто не заселился, отсутствие финансирования они тащат на своих плечах», – согласен генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости Est-a-Tet Кайдо Каарма.
Но, скорее, это характерно для новостроек бизнес- и элит-класса, когда люди могут ждать заселения. В экономклассе ситуация другая: люди очень часто заселяются в дом даже еще до его сдачи госкомиссии. И, чтобы получить у застройщика ключи и начать делать ремонт или даже жить в несданном доме, подписывается соглашение на передачу дома конкретной УК. «Когда возникает необходимость осуществлять эксплуатацию дома, застройщик сам создает ТСЖ либо привлекает управляющую компанию. Обычно эти УК являются аффилированными самим же застройщиком», – подтверждает старший юрист юридической фирмы «Левант и партнеры» Александр Шугаев. О подобной ситуации – к сожалению, типичной для нашего рынка недвижимости – «Собственник» писал зимой.
Но и в элитном сегменте не без проблем. «В нашей стране у управляющих жильем класса люкс есть и проблемы менталитета. С одной стороны, жильцы требуют от них качества пятизвездной гостиницы, с другой – нередко сами жильцы задерживают оплату на несколько месяцев, – рассказывает директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. – При этом уровень жильцов не позволяет управляющим воздействовать на них угрозами, как управдом из известного советского фильма: «А если не будут брать, отключим газ!» Эмоциональные затраты в этом виде бизнеса, как и в бизнесе управления гостиницами, огромны!»
Причины и оправдания
Но является ли факт того, что первые годы жизни в новостройке априори не могут быть благополучными и лишенными недоделок, оправданием для таких управляющих компаний?
Кайдо Каарма уверен, что нет: «Когда люди заселяются и меняют управляющую компанию, это может быть связано только с одним – ненадлежащее качество услуг. Сами управляющие и виноваты. И если их «убирают», то на это есть причины». Эксперт привел пример с двумя элитными поселками в Барвихе, которые тоже «традиционно» управлялись эксплуатационной службой застройщика. Нареканий было много, но конфликт между жильцами и компанией накалился до предела, когда профессиональная охрана поселков была заменена людьми «с улицы», очевидно, с целью экономии на этом. В результате поселок был ограблен. Это послужило хорошей причиной для смены управляющего.
Точно так же жильцы «Гранд-Парка» отказались от первоначальных УК («СЭУ ФС-6» и «ИНЭК»), навязанных жилому комплексу застройщиком. Причем потребовалось вмешательство Департамента ЖКХ и благоустройства города Москвы: «Руководство департамента отметило многочисленные нарушения законодательства в сфере управления домами ООО «СЭУ ФС-6» и потребовало от него немедленно начать процедуру передачи домов ТСЖ» (№ 3 газеты «Гранд-Парк» за август 2009 года).
«Сама услуга управления недвижимостью предполагает создание стабильности качества обслуживания на находящемся в управлении объекте. Сегодня достаточно управляющих компаний, которые специализируются на управлении жилыми элитными комплексами. Правда, большинство игроков этого сектора не могут обеспечить эту стабильность, что нередко видно даже по уборке. Это отражается на имидже, который, несомненно, очень важен для элитных комплексов», – констатирует Ирина Наумова. Что уж говорить об обслуживании в эконом-сегменте.
Думайте сами, решайте сами…
Каков же выход, если управляющая компания, созданная застройщиком, сама уходить не собирается, а законное ТСЖ еще не создано, так как не все жильцы получили право собственности? Неужели терпеть произвол годами (что, кстати, и делают многие)?
Кайдо Каарма советует получать свидетельство о праве собственности через суд и уверяет, что большинство свидетельств в Москве выдается покупателям квартир, увы, именно таким путем. Иначе действительно можно прождать годы, да еще и платить управляющей компании за услуги низкого качества. В элитном сегменте, рассказал управляющий директор «Сentury21 Запад» Евгений Скоморовский, плата может достигать $10 с 1 кв. м, а общая сумма в платежке иной раз достигает 15-20 тыс. руб. ежемесячно.
Юрист Александр Шугаев подчеркивает, что застройщики хитрят с созданием управляющей компании с самого начала: «Застройщик лукавит. Так, в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса, в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах». На стадии строительства дома застройщик может создать ТСЖ, только имея достаточное количество голосов собственников квартир. Как правило, застройщики пользуются такой ситуацией для того, чтобы контролировать ситуацию в течение всего гарантийного срока, установленного для новостроек. «Поэтому в этой ситуации может быть дан один совет: не давать застройщику своего голоса для создания им своего ТСЖ. Но также необходимо помнить, что созданное ТСЖ не является вечной организацией. На общем собрании жильцов ТСЖ может быть ликвидировано. Это право собственников. Но для этого опять же необходимо иметь преимущество в количестве голосов», – говорит эксперт.
Может случиться и такое, что ТСЖ создано и оно намерено провести конкурс среди управляющих компаний, но на конкурс заявляется только одна компания – прежняя! «Договор будет заключен с такой компанией. Если вас не устраивает такая ситуация, выбирайте способ управления сами, реализовывайте его и необходимость в конкурсе отпадет. В настоящий момент в Едином реестре УК по г. Москве заявлены более 500 управляющих компаний, оказывающих услуги по эксплуатации. Привлекайте!» – советует Галина Алашова. Так, жильцы ранее упомянутого «Гранд-Парка» выбрали компанию с хорошим реноме, и к тому же готовую инвестировать в имущество ТСЖ не менее 2 млн руб., что было прописано в договоре.
Куда хуже, когда в доме нет ТСЖ и не выбрано непосредственное управление домом. Тогда конкурс проведут местные власти и выберут управляющего сами. О том, что бывает, когда жильцы не участвуют в выборе управдома, вы прочитали только что.
Алевтина Максимова sb.ru
