тел: +7 (927) 260-91-71
Сейчас, когда на рынок стали наконец-то возвращаться сделки и с коммерческой, и с жилой недвижимостью, все решили: дно кризиса пройдено.
Сейчас, когда на рынок стали наконец-то возвращаться сделки (и с коммерческой, и с жилой недвижимостью), практически все решили: дно кризиса пройдено, впереди только рост. Взгляды инвесторов обратились к Европе, где у ряда крупных городов уже сейчас неплохие позиции для инвестирования. Однако стоит ли делать крупные ставки именно на 2010 год или стоит еще подождать?
Осторожный оптимизм
Почти 650 специалистов международных компаний и фондов приняли участие в опросе, проведенном в ноябре прошлого года Urban Land Institute (ULI) и PriceWaterhouseCoopers*. Как подчеркнул вице-президент ULI Брайан Килкелли, составленное по итогам опроса исследование не является анализом рынка, оно представляет собой именно «исследование настроений» инвесторов.
Интересно, что в 2007 году подобный отчет вышел в свет, объединенный цитатой «Без пяти минут 12» (где под 12 понималась высшая точка развития рынка). В 2008 году исследование уже называлось «Страх возвращается». В 2009 – «Становится все трудней». Исследование 2010 года решили назвать «Осторожный оптимизм, или Долгая и медленная буксировка».
Быть смелыми и явными оптимистами в деле прогнозирования ситуации с рынками недвижимости Европы мешает несколько факторов. Первый: под залог недвижимости в Европе было выдано свыше 780 млрд евро, и эти долги надо возвращать или рефинансировать. Второе: как выяснилось, никто не знает, что банки будут делать с накопившимися на балансе проектами и объектами. Третье: все ожидают окончания программ правительственной поддержки – не секрет, что во многих европейских странах стабильность экономики пока поддерживается именно за счет этих программ.
Но, даже несмотря на все эти факторы, в предпочтениях инвесторов все равно выделяются явные лидеры. И, увы, это не Москва (хотя в рейтинге перспективности инвестиций российская столица тоже присутствует, но всего лишь на 24 позиции, в двух шагах от аутсайдера – Дублина).
Властители дум
С точки зрения инвестиционных перспектив, как и год назад, лидирует Германия: в топе оказались сразу два города – Мюнхен и Гамбург. Доходность существующих объектов недвижимости здесь кажется благоприятной для инвестирования большинству опрошенных.
Эти города посчитали перспективными и с точки зрения приобретения в них новых объектов, однако в данном вопросе на первое место все же вышел Лондон. Эммануэль Блуин из Esterel Capital сообщил, что уже сейчас многие инвесторы стараются приобрести и приобретают помещения в лондонском Сити. 46,5% опрошенных считают офисный сегмент коммерческой недвижимости Лондона наиболее перспективным для вложений.
В Мюнхене инвесторы предпочли бы вложиться в офисы (33,8%) и в торговые площади (29,8%). В Гамбурге лидирует ретейл (29,9%), а также офисные и жилые помещения для сдачи в аренду (по 22,2% соответственно).
Интересно, что по инвестиционной привлекательности жилья лидирует Берлин – 30,6% респондентов рекомендовали бы вкладываться именно в жилой сектор: «Берлин – это интересный рынок жилой недвижимости. В Берлине жить модно». Для сравнения: жилье Москвы кажется инвестиционно привлекательным лишь 14,7% опрошенных специалистов! Более перспективны здесь, посчитали эксперты, торговый сегмент и офисы. Кроме того, в Москве интересен гостиничный бизнес; больший процент только у столицы Греции – Афин.
Складские комплексы меньше всего привлекательны в Вене (1,9%), а наиболее рекомендованы к приобретению во французском Лионе и венгерском Будапеште. Хотя Будапешт в целом – один из аутсайдеров общей рейтинговой таблицы. Но, как отметил один из респондентов, столица Венгрии отличается существенной разнородностью арендаторов, и здесь недавно были подписаны договоры с доходностью на уровне 7-8%, поэтому Будапешт тоже может представлять интерес для инвесторов.
В любом случае, как подчеркнули практически все представители компаний, когда речь заходит об инвестициях в любом сегменте, успех будет иметь только первоклассный актив. И таких активов сейчас мало. Москва осталась в хвосте именно из-за нехватки качественных объектов, прозрачных и понятных инвестору. Хотя, безусловно, они были – как пример приводился комплекс «Белая площадь» компании Coalco. А как отрицательный пример – площадки в «Москва-Сити».
Год без новостей?
Кроме того, участники дискуссии сошлись во мнениях, что деньги на рынке есть. Вопрос в отсутствии достойных объектов для вложений, а также в отсутствии доверия. Когда начнет возвращаться доверие, вернутся и сделки. «Сейчас все будут сосредоточены на базовых активах, там уже даже есть конкуренция. Их доходность будет устойчивой. К концу года или через год мы уже увидим первые сделки. Уже сейчас предоставляются кредиты высококлассным заемщикам, хотя полгода назад долгового финансирования на рынке не было вообще, стоимость заемных денег была невероятно высока», – напомнил Олег Мышкин из Fleming Family & Partners Russia.
Генеральный директор российского офиса EC Harris Павел Вишняков заметил, что Москва и Варшава первыми начнут получать кредиты от международных банков. Но не в этом году, а позднее.
Таким образом, 2010 год, очевидно, станет периодом, когда участники рынка станут снова присматриваться друг к другу и налаживать связи. Возможно, в этом году большого увеличения объема сделок еще не будет, однако уже не из-за ожидания «дна», как было в 2009-м. И если результаты года окажутся благоприятными, в конце 2010-го совсем не исключен резкий рост европейского рынка недвижимости, особенно в офисном и торговом сегментах.
Журнал «Собственник»
