тел: +7 (927) 260-91-71
В 2009 году рынок загородной недвижимости подвергся значительной трансформации. Вместо готовых домов самым ходовым товаром стала земля. Правда, в отличие от продаж десятилетней давности, землю продавали не в чистом поле, а на облагороженной территории, позиционируемой как коттеджный поселок, а сам товар получил название «участки без подряда».
По данным компании «Маршал эстейт», более 80% новых проектов 2009 года на рынке загородной недвижимости приходится на участки без подряда. За короткое время земельные наделы, которые еще пару лет назад преимущественно продавались оптом, стали самым ходовым розничным товаром. Одна из причин его появления - полный провал на оптовом рынке. Поэтому компании, которые обладали большими земельными наделами, принялись продавать их в розницу, чтобы окупить вложения.
Как рассказал журналу Metrinfo.Ru Илья Терентьев, генеральный директорКоммуникационной группы «Земер», экономическая нестабильность превратила многих землевладельцев, пробующих себя в девелопменте и взявших крупные кредиты, в сжавшиеся управляющие компании, реализующие участки без подряда. Если в начале прошедшего года на рынке недвижимости Подмосковья было около 50-60 поселков продающих участки без подряда, то к декабрю их насчитывается уже более 150. Свыше 75% – это поселки эконом-класса.
Наиболее расторопные землевладельцы поймали тенденцию и к концу года имеют уже по 10-15 проектов и более. По словам Ильи Терентьева («Земер»), объяснить столь серьезный поворот рынка довольно просто. Первый фактор - затоваривание рынка землей сельхозназначения, отсутствие качественного ликвидного предложения по нормальной цене и потеря интереса спекулянтов к этому направлению. Второй фактор, - смена стратегии управляющих компаний и застройщиков и переход к реализации от дорогих участков с домами к участкам без подряда, - вытекает из первого, а также объясняется банальным затовариванием рынка дорогими домами и участками.
Изменится ли ситуация в 2010 году? Окажется ли покупка участка без подряда удачной? Какие участки без подряда самые лучшие?– об этом ведущие участники загородного рынка Московской области рассказывают читателям журнала Metrinfo.ru.
«Foresight Group»
Александр Копылов член правления компании, развивающей посёлок «Альпийские луга»:
Ситуация с преобладанием поселков без подряда не изменится в 2010 году. Более того, велика вероятность, что такой продукт превратится в самодостаточное направление рынка загородной недвижимости - пре-девелопмента.
Однако рискованной является покупка земли в поселках, которыми управляет дачное некоммерческое партнерство (ДНП), а именно кооперативом. Такие поселки рискуют превратиться в обычные дачные места, где каждый владелец самостоятельно решает свои проблемы, т.к. найти консенсус среди большого количества собственников зачастую невозможно.
Оптимален выбор участка в поселках, в которых девелопер предполагает и дальнейшее управление поселком. Таких вариантов немного, из-за того, что компании предпочитают быстро выйти из проекта, а управление поселком, особенно участками без подряда, подразумевает сравнительно низкую доходность.
Century 21 Prime Time Realty
Ларин Антон, руководитель департамента загородной недвижимости:
Спрос на участки без подряда в течение 2010 года будет расти, что приведет к повышению цен на землю. К концу 2009 года цена за сотку в некоторых поселках уже подорожала на 30-40%. В первую очередь такая тенденция характерна для земельных участков в среднем и дальнем Подмосковье.
Самые востребованные участки без подряда - по Новорижскому, Киевскому, Калужскому и Симферопольскому направлениям. Удаленность – 10-30 км. от МКАД в зависимости от направления. Средняя площадь участков – 10-11 соток.
«ЗАГОРОДЪ»
Евгений Иванов, управляющий партнер компании:
Сделки с земельными участками на элитном рынке были единичными в 2009 году. И это несмотря на то, что за прошлый год в среднем стоимость земли на Рублевке снизилась на 20-25%.
Покупать землю в организованных коттеджных поселках, где продано не менее половины всех объектов, а застроено не менее 25-30% территории, при этом работы по обустройству территорий общего пользования ведутся или уже завершены, - это неплохая долгосрочная (до 3-5 лет) инвестиция.
«Загородный проект»
Алексей Гусев, коммерческий директор компании.
Участки без подряда останутся наиболее востребованным продуктом на рынке. Это связано с тем, что подобный формат не требует значительных стартовых инвестиций от девелоперов. В настоящий момент это очень важно, так как рынок кредитных ресурсов находится в полузамороженном состоянии, и большинство девелоперов вынуждены работать только за счет собственных средств.
Для постоянного места жительства особым спросом пользуются участки с хорошей транспортной доступностью и наличием коммуникаций. Если покупатель сориентирован на дачный участок, то для него особое значение приобретают экологические характеристики: чистота воздуха и воды, непосредственная близость к лесополосе, максимальная удаленность от индустриальных объектов и промышленных предприятий.
Гросс Инвест
Сергей Ковалев, директор по маркетингу (комплекс коттеджных поселков «Долина Имений»):
В 2010 году в большинстве новых поселков будет предлагаться земля без подряда. Особенно это касается эконом-класса. Решение покупать участки без подряда может быть удачным, если проект в дальнейшем будет развиваться застройщиком. Если застройщик не планирует строить коммуникации, то вряд ли это приобретение выгодно. Как показывает опыт, людям практически невозможно самостоятельно организоваться в ДНП, оплачивать 100% взносов и т.д., а тем более организовать централизованный подвод еще не существующих коммуникаций к своему поселку и участкам.
Спрос будет формироваться вокруг предложений, которые продаются по наименьшей цене при высокой степени готовности участка, наличии документов на землю, где осуществлен перевод земли в нужную категорию, проведены или проводятся коммуникации.
«Ваш Агент»
Владимир Прощенко, директор, президент чеховской гильдии риэлторов:
Ситуация в 2010 году не изменится и участки без подряда останутся самым продаваемым товаром на рынке загородной недвижимости. У нас есть проект - коттеджный поселок «Южные Озера», всего 217 участков расположенных в очень живописном месте на юге Московской области в 59 км от МКАД. В 2009 году в нем было реализовано 70 участков без подряда. В 2010 году мы планируем продать как минимум столько же.
ФСК «Лидер»
Григорий Алтухов советник президента:
Рынок начинает восстанавливаться. Потенциальные покупатели с одной стороны имеют возможность тщательно выбирать объект недвижимости, изучая варианты и торгуясь, а с другой – располагают всё же чуть большей суммой средств и возможностями оплаты рассрочки, чем год назад. Это ведет к тому, что спрос на самые дешевые участки без подряда будут пользоваться меньшим спросом.
Однако спрос на участки без подряда, но с подведением газа и электричества к участку в организованных коттеджных поселках сохранится. Именно такую землю покупать имеет смысл.
Несмотря на кризис, мы решили не продавать участки без подряда в нашем поселке Vitaverde. Причем за прошедший 2009 год цены на дома в первой очереди строительства (сдана в декабре 2009 года) даже выросли на 5-15%. В 2010 году мы также планируем повышать цены по мере повышения строительной готовности домов.
«Велес Капитал Девелопмент»
Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга:
В ближайшие месяцы ситуация не изменится. Девелоперы продолжат нарезать землю на участки от 15 до 25 соток, а также будут стремиться к увеличению и ускорению продаж, чтобы обеспечить оборот денежных средств. Более устойчивые в финансовом плане девелоперы будут придерживаться ранее разработанных концепций проектов и продавать готовые лоты и объекты на завершающем этапе строительства.
Покупка участков – решение оправданное для покупателя, т.к. он вкладывает средства без опасения их потерять и строит дом в соответствии с собственными предпочтениями без каких-либо ограничений.
Расстояния от МКАД уже не так пугает покупателей, хотя популярность сохраняют участки, расположенные близко к Москве, а также вблизи водоемов и лесных массивов площадью от 15 до 25 соток с подведенными коммуникациями. Потребительский спрос сейчас сосредоточен в сегменте «эконом», как никогда актуальным стало соотношение «цена – качество».
Penny Lane Realty
Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании:
Принципиально ситуация не изменится. Новые предложения земель без подряда все еще продолжают поступать на рынок. Насыщение рынка уже произошло.
Для поддержания спроса необходимо либо еще больше снижать цены, либо предлагать более готовый продукт. Не секрет, что подавляющее большинство участков продаются без коммуникаций, дорог, заборов, а иногда даже без «нормальных» документов. Удачными для инвестиций можно считать проекты, где девелоперы выполняют свои обязательства перед покупателями (таких проектов практически нет). Вполне возможно, что на каком-то этапе в этих проектах начнется процесс обратный тому, что мы видели в 2009 году: предложения из категории «участки без подряда» станут перетекать в категории «участки с подрядом» и «построенные дома».
Покупка участка - это удачное решение для человека, не стесненного в средствах, тогда он воплощает на нем свои фантазии. С точки зрения инвестиций, разумность покупки в современных условиях «участков без подряда» тоже довольно сомнительна. На прежний рост стоимости рассчитывать уже не приходится.
Чем меньше стоимость участка, тем большее число людей смогут его купить. Например, одна компания столкнулась с тем, что покупали в основном малые участки, а крупные оставались невостребованными. По ходу продаж в компании поменяли генеральный план и сделали более мелкую нарезку участков. Возможный возврат рынка к участкам в 6 соток теперь кажется не таким уж нереальным.
«Терра-Недвижимость»
Людмила Ежова, исполнительный директор компании:
Участки без подряда будут пользоваться устойчивым спросом. Основное ядро спроса ориентировано на земельные участки без подряда с коммуникациями площадью от 10 до 30 соток на удаленности около 30-60 км от МКАД. Наиболее популярными направлениями являются западные: Новорижское, Минское, Рублево-Успенское, Киевское, Калужское, Симферопольское шоссе. Потребительский интерес сохраняется также и на удаленные более 60 км от МКАД участки c коммуникациями, с относительно низким бюджетом - до $3 000 за сотку (Симферопольское, Калужское направления).
НЛК «Домостроение»
Антон Маталыгин, заместитель генерального директора:
Количество участков без подряда, проданных в 2009 году, выросло почти в три раза по сравнению с 2008 годом. Являясь производителями домов, мы оцениваем эту ситуацию как нейтральную. С одной стороны, сложнее будет продавать дома в посёлках, а с другой - частных покупателей будет больше.
Наибольшим спросом в Подмосковье пользуются участки, расположенные на расстоянии, не превышающем часа езды от МКАД
«АИН-Девелопмент»
Екатерина Орлова, директор по маркетингу:
Поселки без подряда это временная мера, рынок идет по более цивилизованному пути. В Европе сложно представить, что бы кто-то сам занимался строительством или подключением газа. Девелоперы в любом случае строят гораздо дешевле, чем физическое лицо. А коммуникации подвести частному лицу несоизмеримо сложнее и очень затратно.
Участки в поселках без подряда покупать нет смысла, так как из-за желания сэкономить покупатели сталкиваются с недостроем, лишними тратами и замороженными на многие годы деньгами. Большинство покупателей фактически остаются с голым участком без коммуникаций. Ведь если застройщик продает участки с подрядом, он действительно заинтересован в завершении строительства, поскольку, не подведя коммуникаций, он не продаст последние участки в поселке.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Как видим, участки без подряда остаются на рынке и исчезать никуда не собираются. В связи с этим рекомендации экспертов остаются прежними: покупать участки с коммуникациями и «правильным» документами.
