тел: +7 (927) 260-91-71
Помимо ожидаемой рекомендации обращаться в проверенное агентство с хорошей репутацией, есть еще несколько добрых советов о том, как вести себя, чтобы в случае, если дурное все-таки случится, не доказывать, что «ты не верблюд», то есть что ты живешь в данной квартире на законных основаниях.
«Для защиты своих прав приобретатель должен доказать свою добросовестность (то есть подтвердить, что предпринял все возможные действия для проверки законности сделки, проверил права и полномочия продавца на распоряжение квартирой, удостоверился в отсутствии ограничений, запретов на продажу квартиры)», – говорит Ирина Шугурова.
По словам эксперта, для того чтобы доказать свою добросовестность как приобретателя, потребуются следующие действия:
1) Получение выписки из ЕГРП**, в которой содержится описание квартиры (адрес, площадь), Ф.И.О. собственника, информация об отсутствии или наличии ограничений (обременений) права собственности, арестов, правопритязаний, заявленных в судебном порядке правах требования на квартиру.
«Выписку из ЕГРП, уплатив госпошлину и предъявив документ, удостоверяющий личность, может получить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии любое лицо и на любой объект недвижимости. Т. е. любой покупатель квартиры может получить указанную выписку и, следовательно, своевременно (до покупки квартиры) получить информацию, например, о правопритязаниях на квартиру третьих лиц», – поясняет Ирина Шугурова.
2) Покупатель, у которого имеются сомнения в способности продавца понимать значение своих действий и руководить ими, вправе попросить продавца предоставить справки из психо- и (или) наркологического диспансеров по месту регистрации продавца либо провести освидетельствование врачом-специалистом с выдачей письменного заключения о состоянии продавца на момент совершения сделки. Рекомендация довольно банальная, но пренебрегать ею не следует, особенно если, как в нашем примере, один из участников сделки действует по доверенности.
3) Покупатель должен получить документы, подтверждающие произведение расчетов по сделке (расписка продавца о получении денежных средств за проданную квартиру, написанная продавцом собственноручно).
4) Есть еще один инструмент защиты: страхование рисков утраты права собственности (титульное страхование), в том числе предусматривающее выплату страхового возмещения в случае истребования имущества от добросовестного приобретателя. Правда, титульное страхование в классическом западном понимании (пожизненное, бессрочное, без лимита ответственности, с целой палитрой рисков, а не только на утрату права собственности) у нас в стране пока не практикуется.
«Единственный практический вариант на сегодняшний день – полное страхование титула, когда в случае утраты права собственности на недвижимость вам компенсируются все затраты на ее приобретение. К сожалению, не самый популярный способ. Останавливает высокая цена страховки – порядка 3% от стоимости квартиры (в зависимости от страховых опций). К тому же, предлагая страхование, риелторы рискуют получить от покупателя вопрос: «А вы разве не уверены в чистоте продаваемой вами квартиры?» и отказ от сделки, – рассказывает Дмитрий Филиппов, генеральный директор «CENTURY 21 Интеллект». – В действительности гарантировать «чистую» сделку может только информация в реестре сделок в Регистрационной службе. Но эта информация закрыта и может быть обнародована только по решению суда. Что, в частности, резко контрастирует с западной практикой, где в области оформления сделок существует полная прозрачность. Самым защищенным добросовестный покупатель чувствует себя на Кипре, где заключенную сделку с недвижимостью расторгнуть практически невозможно».
«Покупатель, заключая договор купли-продажи квартиры, должен быть очень внимателен. Прежде всего, стоит самостоятельно уточнить местонахождение квартиры, так как нередки случаи введения покупателя в заблуждение относительно реального адреса квартиры (путем обмана, замены близлежащих указателей и проч.), – советует Татьяна Левкина. – Далее стоит обратиться к юристу с просьбой о консультации и подготовке проекта договора. Консультация поможет покупателю понять, каким в его случае будет механизм покупки квартиры, какие могут быть при этом риски, и, как их можно минимизировать.
Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры позволит снизить риски признания последнего недействительным в силу противоречия закону. Кроме того, в указанном случае покупателю будет предоставлена возможность потребовать у юриста возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполнением своих обязанностей». Договор купли-продажи квартиры целесообразно удостоверить у частного нотариуса, подчеркивает Левкина.
«В рамках такого удостоверения частный нотариус обязан проверять ряд обстоятельств, «дефект» которых может привести к признанию рассматриваемой сделки недействительной. Кроме того, в случае если купля-продажа квартиры тем не менее будет признана недействительной либо если квартира будет виндицирована у покупателя в связи с «дефектами» обстоятельств, которые должен был проверить частный нотариус, то покупатель также вправе потребовать у него возмещения убытков, – поясняет эксперт. – Если же у покупателя нет возможности обратиться к юристу, нотариусу, то прежде всего стоит тщательно изучить законодательство, регулирующее куплю-продажу квартир. Потом на основе требований законодательства следует самостоятельно подготовить проект договора. В качестве приложения к указанному договору необходимо приложить ряд документов*** (либо надлежащим образом их удостоверенных копий)».
Вместо эпилога
.
Как нетрудно догадаться, в рассмотренном нами случае с N точка еще не поставлена. Схема действий выбрана такая: обратиться в суд по месту нахождения ответчика (исходя из ст. 1071 ГК РФ, ответчик – Министерство финансов РФ) с иском о взыскании за счет казны РФ (на основании ст. 31.1 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. К иску прилагаются документы, подтверждающие, что исполнение по исполнительному листу не производилось в срок более года, а также свидетельствующие о добросовестности приобретения.
В случае если иск будет удовлетворен, в соответствии с Бюджетным кодексом РФ, следует обращаться в Министерство финансов РФ, а если оно не удовлетворит требования по исполнительному листу в течение 3 месяцев, то в службу судебных приставов. Судя по всему, это дело будет в числе первых.
Приложение. Ситуации повышенного риска
Дмитрий Филиппов, генеральный директор «CENTURY 21 Интеллект». Вы рискуете потерять право собственности, если:
1) Заключаете сделку с продавцом, ранее расторгавшим брак. Это один из самых распространенных вариантов, когда документы до конца или тщательно не проверяются, и может произойти следующее.
Вы покупаете квартиру у одного из бывших супругов, но если срок исковой давности – 3 года – не истек, то второй «бывший» может через суд потребовать и добиться расторжения сделки.
2) Заключаете сделку с продавцом, действующим по доверенности. Этот вариант практикуют мошенники: сделка заключается, деньги выплачены, и в тот же день доверенность отзывается, о чем сообщается в Регистрационную Палату. В итоге покупатель остается без денег и без квартиры.
3) Заключаете сделку на покупку недвижимости, где фигурируют лица, признанные судом умершими. «Умерший» может внезапно появиться и через суд расторгнуть сделку. Обычно такие квартиры с мертвыми душами сначала продают, потом «выдерживают» полгода, затем снова совершают сделку купли-продажи. По последней записи в реестре квартира числится «чистой», и покупателя ничто не настораживает.
4) Заключаете сделку на покупку недвижимости, полученной в наследство. Иногда не все наследники – случайно или умышленно – оповещаются о своих правах на наследство, и через суд могут оспаривать расторжение сделки и свое право на долю наследства.
5) Заключаете сделку на покупку квартиры по неполной стоимости, чтобы избежать уплаты всей суммы налога. Получив всю сумму, продавец инициирует расторжение договора и возвращает вам лишь те малые деньги, которые были указаны в официальных бумагах.
6) Заключаете сделку, не зная рыночной ситуации и цен. Обычно этот метод практикуют мошенники, комбинируя его с продажей по доверенности, которую отзывают сразу по заключении сделки (п. 2). «Незнайке» предлагают купить по цепочке подходящую квартиру, предварительно продав свою, предположим, за 1 млн. Человек продает свою квартиру, получает за нее 1 млн, а «подходящая» квартира уже не продается, потому что ее владелец вдруг передумал и отозвал доверенность. К тому же оказывается, что проданная «незнайкой» квартира стоила не 1 млн, а 3 млн.
Естественно, вы рискуете и в том случае, когда приобретаете недвижимость на свой страх и риск, например, подозрительно дешевую.
Во всех этих случаях ваши шансы в суде будут напрямую зависеть от профессионализма вашего адвоката, а государство будет отвечать перед вами, если ошибка произошла по вине государства – ошибка в Регистрационной палате или у нотариуса, что, впрочем, еще придется доказывать. Хотя прецеденты по спорам об ошибках государства уже есть, когда людям ошибочно выдают субсидии, а потом их отбирают.
* Добросовестным является приобретатель, который, покупая недвижимость, не знал и не мог знать, что ее продавец не имеет права на ее отчуждение, и считал, что законно получил имущество в свою собственность.
** Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
*** 1 — документы, удостоверяющие личность сторон и их представителей;
2 — документы, подтверждающие полномочия представителя;
3 — документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру или правомочие по распоряжению квартирой;
4 — полную выписку из ЕГРП;
5 — документ, идентифицирующий квартиру;
6 — выписку из домовой книги либо карточку учета квартиры;
7 — при наличии у продавца супруги или супруга – его нотариально удостоверенное согласие;
8 — медицинскую справку об отсутствии у сторон психических либо иных заболеваний, препятствующих заключению сделки
Валерий Семенов sb.ru
