тел: +7 (927) 260-91-71
Как утверждают риелторы, в последнее время в Москве ощутимо выросло количество квартир, предлагаемых в аренду. Рынок наполнился. Но, вопреки логике, немало предлагаемых квартир находятся в откровенно плохом состоянии. Казалось бы, владельцам квартир разумнее осуществить хотя бы поверхностный, косметический ремонт. Это даст возможность сдать квартиру чуть ли не с первого показа, а главное, заметно поднять арендную ставку. Но…
Тому, что квартир, сдаваемых в аренду, стало больше, есть ряд причин. Материальные трудности вынудили сдавать пустовавшие квартиры тех, кому была противна сама мысль, что в родных стенах поселятся посторонние. Немало иногородних арендаторов из-за сокращения зарплат и урезания штатов прекратили штурм столицы и отступили на «малую родину». Рано почувствовавшие самостоятельность москвичи вернулись на жилплощадь родителей. Кроме того, часть приобретенных когда-то «инвестиционных» квартир, не нашедшие покупателей на фоне стагнирующих цен, также пополнили рынок найма.
Стефания, специалист отдела аренды агентства недвижимости «Департамент недвижимости “Столица”», комментирует эту ситуацию с квартирами и ремонтом так: «До кризиса многие собственники действительно серьезно вкладывались в ремонт, активно меняли бытовую технику. Сегодня же много квартир в плохом состоянии предлагается потому, что их просто нет смысла ремонтировать: затраты будут окупаться слишком долго. “Убитую” квартиру за 20 тыс. руб. у вас и так быстро снимут…»
Прежде съемщики таких квартир одновременно заручались разрешением собственника сделать косметический ремонт за свой счет. Логика их действий понятна: сняв плохонькое жилье и основательно обновив его, они получали приемлемые бытовые условия за низкую плату. Особенно везло, если арендодатель соглашался забрать или даже выбросить старую мебель – скоро квартиру было не узнать.
Но насколько такая концепция аренды выгодна сторонам? Известно немало случаев, когда заметно улучшив состояние квартиры, арендатор через год был вынужден убраться восвояси – у собственника вдруг находились уважительные и неотложные причины не продлевать истекший договор аренды. Ясно, что затем он сдавал обновленную за чужой счет квартиру по возросшей цене…
Поживем без ремонта за свой счет
«На вариант “ремонт за свой счет” арендаторы больше не идут, – рассказывает Виталий Денисенко, специалист по аренде жилых помещений агентства недвижимости «Пересвет-групп». – Буквально вчера с семьей узбеков ездил смотреть однокомнатную квартиру в Строгино. Стоимость ремонта, который, как предполагалось, произведут арендаторы, хозяйка квартиры была согласна зачесть как страховой залог. На это не пошли даже узбеки! Я и сам недорого снимаю квартиру в Химках, – продолжает риелтор. – Подписал договор аренды с владелицей на три года, сделал евроремонт. И вдруг хозяйка заявила, что решила квартиру продать…»
Но даже если владелец квартиры, требующей ремонта, ведет себя цивилизованно, соблюдает договорные обязательства – возможности повысить плату, когда арендные ставки вновь пойдут вверх, по понятным причинам у него будет немного. Вот если бы квартира была в приличном состоянии!
Попробуем просчитать, насколько рентабельно сегодня сделать косметический ремонт типовой квартиры, в случае если мебель, которой она обставлена, еще нормальная. Насколько быстро он окупится? В качестве примера для расчета стоимости работ возьмем типовую однокомнатную квартиру общей площадью 39 кв. м (с 19-метровой комнатой и 8-метровой кухней).
С учетом того что в последние годы в Москве построено много панельного жилья, ее можно назвать среднестатистической однокомнатной квартирой экономкласса. В плохом состоянии, в окраинных столичных районах, по оценке наших экспертов, они сдаются не дороже 20-21 тыс. руб. в месяц.
Ремонтные затраты
Про затраты нам рассказал Михаил, руководитель бригады по ремонту квартир: «Стоимость работ по ремонту комнаты, кухни и прихожей в квартире такой площади под ключ по минимуму обойдутся в 100 тыс. руб. Плюс 30 тыс. руб. составит цена отделочных материалов. За эти деньги будут заменены обои, обновлены потолки, на кухне сделаем кафельный “фартук” вдоль одной из стен, на пол уложим на выбор – линолеум, ламинат и даже, как бонус, плитку.
В комнатах можно положить линолеум, либо также ламинат – плата за укладку любого такого покрытия будет одинакова. Конечно, стоимость материалов приведена из расчета закупки самых недорогих, хотя и вполне приличных. Установка новых дверей в понятие "косметический ремонт" не входит. Отделка ванны под ключ плиткой, с заменой сантехники и труб, монтажом реечного потолка составит 50 тыс. руб. и 15 тыс. материалы. Ремонт туалета "в плитке” – 15 тыс. работа плюс 7,5 тыс. руб. материалы. Продолжительность ремонта без отделки ванной и туалетной комнаты займет примерно 18 дней. Если же необходим ремонт ванной и туалетной комнат, он будет вестись около месяца».
Непростое уравнение с двумя неизвестными
Таким образом, затраты на косметический ремонт однокомнатной квартиры составят 130 тыс. руб. без обновления ванной и туалетной комнат, и 217,5 тыс. руб., когда их отделка необходима. Напомним, что в состоянии «без ремонта» в окраинном Медведкове такую квартиру сегодня снимут не дороже 21 тыс. в месяц. А вот сдать ее после окончания ремонтных хлопот, по мнению наших экспертов-риелторов, можно уже за 27 тыс. руб.
Допустим, что затрат на оплату коммунальных платежей арендодатель не несет вовсе, а это целиком обязанность арендаторов – такая практика сегодня распространена. Тогда срок окупаемости затрат на квартирный ремонт составит около 24 месяцев в случае, когда ремонт сантехкомнат не нужен, и немногим меньше 40 месяцев, когда их ремонт необходим.
Деловым людям известна старая аксиома: доход, который приносит бизнес, должен быть непременно выше прибыли от банковского депозита. Если он равен или ниже выручки от банковского вклада, дело следует закрыть: деньги логичнее держать на депозите, ничего не делая. Давайте просчитаем этот вариант:
Величина банковской ставки в одном из известных и надежных коммерческих банков сегодня составляет 14,3 % годовых. Срок вклада составит 24 месяца и 18 дней. Он равен времени, которое квартира, не требующая обновления сантехкомнат, будет простаивать в ремонте, а после – окупать затраченные средства на ремонт. За этот же период суммарный доход собственника «банковский депозит + выручка от аренды квартиры без ремонта» составят 574 780 руб. Напомним, что к этому моменту отремонтированная по минимуму квартира, даже без затрат на сантехкабины, только-только вернет вложенные в ее ремонт 130 тыс.
Каков же вывод? Затевать ремонт квартиры, которая в нынешнем состоянии пользуется спросом у арендаторов, разумеется, можно. Но арендодателя должно устраивать, что потраченные по самому экономичному бюджету деньги вернутся только через два года. Ремонт ванной и туалетной комнаты, покупка мебели и бытовой техники еще более отодвинут срок окупаемости. Зато после этого обновленная квартира будет приносить стабильно на треть больше, чем квартира, где ремонт не делали. Конечно при условии, если в ней будут жить аккуратные арендаторы. Остается только как следует подумать, какой вариант вам милее.
Виктор Сухачев sob.ru
