Как не попасться на уловки квартирных мошенников

Рынок недвижимости стал цивилизованным, и уже редко покупателей обманывают как в «лихие 90-ые», меняя на домах таблички с названием улиц, а на квартирах - номера. Изжили себя (хотя и не полностью) и случаи двойной продажи.  Никто не рассчитывается «куклой» в машинах, зато теперь ее можно обнаружить в банковской  ячейке...  В общем, покупателю недвижимости расслабляться  рано.  

По словам Ольги Уткиной, руководителя компании «Предместье», один из самых распространенных способов мошенничества на рынке недвижимости связан с подделкой документов. Мошенники снимают квартиру, каким-то образом получают на нее документы, подделывают их и продают. Нередко встречается и такая ситуация, когда собственников (людей, страдающих психическими заболеваниями, алкоголиков и т.п.) уговаривают подписать договор. В лучшем случае, от такой продажи они получают меньшую сумму, в худшем - ничего.  Группу риска также составляет выморочное имущество (то есть перешедшее в доход государства). По закону, у наследника есть полгода для вступления в свои права. Черные маклеры находят однофамильцев умерших собственников, подделывают документы, чтобы квартира не ушла в доход государства, а была «унаследована».

Одна по цене двух

Перепродать одну и ту же квартиру другому лицу крайне затруднительно, поскольку эти договоры проходят государственную регистрацию и достаточно проверки, чтобы избежать обмана. И тем не менее, такое до сих пор случается, даже на рынке элитной недвижимости. Об этом рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED: "Недавно собственник сумел продать квартиру на Остоженке дважды. Хотя квартира и находится в уже построенном доме, право собственности на нее еще не было оформлено, а из документов, подтверждающих  права ее владельца, был только договор долевого участия. Собственник заключил договор переуступки с клиентом и получил предоплату. На этой стадии он должен был отнести документы на перерегистрацию, однако в этот момент у него появился покупатель, который предложил ему более высокую цену. Не подумав о последствиях, продавец решил выйти из сделки в одностороннем порядке, заключив такой же договор с новым покупателем. В результате квартира сейчас находится под арестом, идет суд".

Эксперт приводит еще примеры: "Были случаи, когда владелец квартиры продавал свою ранее проданную недвижимость по старому свидетельству о собственности. С этим документом он предпринял попытку взять за квартиру задаток (достаточно большую сумму). Ему это не удалось, так как в ЕГРП можно легко проверить по свидетельству о собственности такую квартиру. К сожалению, иногда при покупке квартир некоторые покупатели позволяют бывшим хозяевам какое-то время жить в проданной квартире, поэтому при показе квартиры ничто не указывает на то, что квартира уже продана, и это дает недобросовестным гражданам возможности для совершения мошенничества".

Ловкость рук

«Сейчас рынок цивилизовался - во многом благодаря тому, что покупатель и продавец стали рассчитываться через банковскую ячейку», - говорит Лариса Бабкина, генеральный директор агентства недвижимости «АНСИ».  Тем не менее, риэлтор настойчиво советует обращать внимание на момент закладки денег в ячейку. По словам Ларисы, были случаи, когда в банковской ячейке вместо денег обнаруживалась «кукла». В Москве всего два банка, которые делают опись вложения, все остальные лишь гарантируют, что ячейка не будет вскрыта. Мошенники обманывали банк и другим способом - когда предоставляли поддельный «зарегистрированный» договор (по соглашению с банком, ячейка открывается тогда, когда продавец предъявляет зарегистрированный договор купли-продажи; однако подлинность документа банк, увы, проверять не обязан).

Менее кровавые виды

Некоторые фирмы делают свой бизнес только на просмотрах квартир. Клиент платит небольшую сумму за показ (которая и составляют доход фирмы). Даже если ему понравилась квартира, мошенники  затягивают время, а затем сообщают, что квартиру купили или назначают такую цену, которая отбивает у покупателя всякое желание.

Способ, популярный у аферистов-виртуозов, - признание сделки недействительной. Мошенники составляют договор таким образом, чтобы в суде его легко было признать недействительным. В этом случае происходит двусторонняя реституция. То есть каждая сторона получает то, что имела до сделки. Продавец - свою квартиру, покупатель - деньги, а мошенник - разницу между реально уплаченной суммой и той, что указана в договоре, которая в таких случаях на порядок меньше. «Избежать этого можно, только если в договоре была указана полная стоимость», - говорит Ольга Уткина.

Нечестные посредники

Риэлторы убеждают ни в коем случае не заниматься сделкой самому, а пригласить опытного специалиста, однако и здесь покупатель остается не до конца защищенным. Случается такое, что маклер, представляющий интересы продавца, устраивает своеобразный аукцион среди покупателей, выбирая для совершения сделки того, кто предложит большую цену. Казалось бы, вполне себе рыночная ситуация. Только в этом случае он действует за спиной продавца, договариваясь с покупателем о дополнительном вознаграждении.  Бывает и такое, что риэлторы халтурят и не проверяют (или не до конца проверяют) документы по прописке жильцов, правам на недвижимость и на ее продажу, полагая, что основная их задача - познакомить стороны друг с другом. В результате неожиданно появляются лица, имеющие полное право на уже проданную площадь. Риэлторы могут, кроме того, работая под вывеской известного агентства, действовать за спиной у руководства, пользуясь общей базой - тарифы у таких посредников, как правило, выше. Лариса Бабкина во избежание этого советует обращаться к знакомым специалистам.

Эксперты сходятся в  том, что стоит воздержаться от покупки квартиры, если за ней числятся судебные решения или сомнительные наследники либо если срок вступления продавца в наследство превышает установленные законом шесть месяцев. Кроме того, риэлторы советуют не идти на поводу у продавца (которому с продажи придется платить налог) - и прописывать в договоре полную стоимость сделки.

 Екатерина Власова rb.ru