тел: +7 (927) 260-91-71
Год назад эксперты предсказывали, что пик падения придется на лето-осень 2009 г. Так и получилось: согласно данным аналитического центра IRN в сентябре 2009 г. на московском рынке была зафиксирована наименьшая цена предложения на уровне $3800 за кв. м. Кроме того, IRN прогнозировал, что общее падение составит порядка 40% (c $6100 в сентябре 2008 до $3800 в сентябре 2009). Опрошенные RB.ru эксперты считают, что на данный момент ситуация стабилизировалась, и в 2010 при сохранении текущей макроэкономической ситуации не произойдет никаких потрясений.
Владислав Луцков, генеральный директор АКЦ «МИЭЛЬ», говорит, что то, что происходит на столичных рынках, с опозданием реализуется на региональных в силу того, что 70% капитала сосредоточено в Москве. «Москва реагирует быстрее, - говорит Луцков, - хотя бывают и исключения, когда в каком-то регионе в силу дополнительных факторов падение может опережать. Например, это характерно для моногородов - максимальное падение было зафиксировано нами в Жигулевске. Если говорить о падении цен на жилье в целом по стране, то за 2009 г. оно составило 15-20%, но 2010 год будет стабильным для всей страны, и мы ожидаем увеличения числа сделок».
По данным Urban Realty, количество сделок купли-продажи в 2009 г. сократилось более чем на 25%, а в некоторых сегментах рынка (аренда квартир бизнес- и элит-класса, объекты загородной недвижимости премиум-класса) стоимость квадратного метра снизилась на 35-40%. Более 80% сделок приходилось на долю альтернатив. Рынок ипотеки до начала третьего квартала сократился более чем в 2,5 раза по количеству выдаваемых кредитов, а процентная ставка по рублевым кредитам увеличилась фактически в 2 раза. С конца лета рынок вошел в стадию стабилизации, ожил ипотечный рынок, ставки на уровне 11-13% в рублях стали реальностью уже в сентябре. Вместе с тем, ноябрь и декабрь не принесли сезонного увеличения спроса и выраженного роста цен. Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty, считает, что 2009 год стал одним из наиболее интересных по тенденциям, поскольку за первые два месяца года средняя цена продажи скорректировалась на 10-12%: «Такими темпами цены не падали даже в 1998 году», - говорит эксперт.
Уходящий год стал рекордсменом и по объему предложения на вторичном рынке, отмечают эксперты «МИЭЛЬ»: такого количества объектов - более 45 тысяч квартир - на московском рынке еще не было (для сравнения, в начале 2008 г. в предложении находилось не более 20 тыс. квартир).
Прогнозы
Спрос на жилую недвижимость, считают эксперты «МИЭЛЬ», в 2010 году будет возрастать. Но, несмотря на то, что рынок имеет тенденцию к росту, цены на жилую недвижимость в 2010 году будут находиться в умеренно стабильном состоянии. «Резкого роста или падения не предвидится; колебания цен будут осуществляться в диапазоне 5% от среднемесячной цены конца года, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Это будет характерно и для первичного, и для вторичного рынка», - утверждает Владислав Луцков.
В ИНКОМе также ожидают в целом стабильный год с сезонными подъемами - весной и осенью. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ, говорит о том, что показательными месяцами станут март-апрель 2010 г., когда окончательно станут ясны сценарии развития мировой экономики, то как дальше будут выходить из кризиса США и Европа: «В 2010 г. дефицита предложения не будет, пока весь спрос не вышел на рынок, предпосылок к дефициту нет. Дефицит может возникнуть после полного выхода экономики из кризиса - т.е. не раньше 2011-2012 гг», - отмечает аналитик.
Дмитрий Халин, партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills считает, что «рост возможен только при реализации оптимистичных сценариев - если цены на нефть поднимутся выше $100 за баррель и т.д., но пока в бюджет закладываются гораздо более скромные цифры. В целом это будет год стагнации. Но ясно одно - падение завершилось, и мы вступаем в более-менее стабильный период. Год назад мы ожидали более драматичного сценария ($30 за нефть, 40-50 рублей за доллар), сейчас всем понятно, что при тех показателях, которые мы имеем, не будет драматических событий, а это, в свою очередь, позитивно влияет на настроения покупателей», - заключает эксперт.
Дефицит был всегда
Дмитрий Халин предлагает взглянуть на слухи о грядущем дефиците предложения в разрезе каждого из ценовых сегментов. В элитном сегменте на данный момент доступны 1200 квартир, темпы реализации - 30-40 сделок в месяц. При сохранении текущих темпов продаж в следующем году будет продано около половины имеющегося сегодня предложения - это даже без учета выхода на рынок новых объектов. Таким образом, текущего предложения в элитном сегменте хватит на 2-3 года. В бизнес-классе запас предложения ещё больше - здесь экспонируется 4000 объектов, за год было продано 1000-1200, запаса хватит на 3 года.
В эконом-сегменте дефицит был всегда и остается сейчас. Халин оценивает спрос в следующем году в 3 млн.кв.м., при этом по планам правительства Москвы для коммерческой реализации будет введено 500 тыс.-1 млн.кв.м. - то есть все, что будет строиться, будет поглощаться.
Рост все-таки будет, но не везде
По прогнозам Халина, в премиум-сегменте средняя цена будет расти. «Это связано с банальной вещью, - говорит эксперт, - сейчас цена находится на уровне поддержки. При этом проекты находятся на ранней стадии, однако в течение года их готовность будет увеличиваться, а следовательно, застройщикам не нужно будет продавать большие объемы - таким образом, возможен рост в пределах 10% в валюте». Говоря о бизнес-классе, эксперт не так оптимистичен, поскольку нынешняя цена не соответствует ожиданиям покупателей, чему свидетельством низкий спрос. «Сейчас мы имеем 100 сделок, до кризиса этот показатель равнялся 600. Цены в начале 2010 г. могут просесть на 10%, потом они будут оставаться стабильными. В эконом-классе такие дискаунтеры, как «Ведис Групп», уже чуть подняли цены. Если раньше квартиры в Марфино предлагались по 70-75 тыс. руб.[микрорайон Марфино - первый проект "Ведис Групп", реализующийся под контролем правительства Москвы, вышел на рынок по указанным ценам, что было своего рода революционным предложением -прим. ред. ], то сейчас уже - по 95-100 тыс. То есть произошел рост в рублях был порядка 30%. В 2010 г. на первичном рынке мы можем ждать роста на 15%, как минимум, в эконом-сегменте», - говорит Халин.
Поиск справедливой цены продолжается
«На вторичном рынке цена предложения не меняется в течение последних 6 месяцев, количество сделок ниже, чем до кризиса, но не в разы. Рынок находится в таком состоянии, когда для роста спроса нет никаких предпосылок, - говорит Халин. - На вторичном рынке цены, если и вырастут, то технически - на 5%. По всем сегментам, кроме бизнес-класса, средняя цена приблизилась плотно к понятию "справедливой цены"». Однако Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY, не спешит с ним соглашаться: по его мнению, на сегодняшний день уровень цен предложения в Москве в два раза превышает уровень справедливой цены, общепринятого в мировой практике стандарта. По этой причине, считает эксперт, в 2010 г. последует дальнейшее снижение цен на жилье - на 30% к концу года. По подсчетам RWAY, до 2005 г. комнаты в Москве были доступны (жилье считается доступным тогда, когда домохозяйство может увеличить комнатность, потратив на это менее трех годовых доходов). Далее начался существенный рост цен. В 2006-2007 гг. возросли объемы продаж автомобилей, что является второй по значимости покупкой для домохозяйства (поскольку свои накопления теперь домохозяйства смогли потратить лишь на автомобили, а не на комнаты).
По мнению Крапина, цены будут снижаться далее также по той причине, что не будет дефицита жилья, который пророчат многие специалисты, несмотря на сокращение объемов строительства, поскольку на вторичном рынке его объемы внушительны. И, в-третьих, денежная масса не растет: до 2008 г. денежная масса росла на 40% ежегодно, в 2008 г. ее рост составил 1,7%, в текущем году рост чуть больше.
Не время для инвестиций
«Если покупать для себя, то делать это нужно сейчас, поскольку для покупателя сложилась очень благоприятная ситуация: цены существенно снизились, есть большой выбор квартир и накопился отложенный спрос. Те, кто собирался приобрести жилье до кризиса год-полтора назад и смог накопить к этому времени первоначальную сумму, равную двум третям от стоимости квартиры, а оставшиеся средства хотел взять в кредит, теперь могут приобрести на свои сбережения квартиру, не прибегая к ипотеке», - говорит Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости «А-Риэлти Групп». Однако он считает, что инвестировать в недвижимость сейчас не стоит. «Если инвестировать, то нужно искать проекты, которые сильно недооценены - например, новостройки эконом-класса, и нужно учитывать, что эти деньги вы вкладываете, как минимум, на 2-3 года. Бизнес-класс я бы не рассматривал как инвестиции», - заключает Барнинец.
Больше проектов - дешевых и разных!
«Если Марфино не останется единичным примером, если таких примеров станет больше, то мы увидим сценарий дальнейшего сползания цен, - такие аргументы приводил в октябре 2009 г. на круглом столе Олег Репченко. - Но Марфино может оказаться и единичным примером (то ли из-за политической воли, то ли по экономическим причинам). Тогда на рынке останется вторичка по $4000 и выше. По сути дела, это и есть сценарий ограниченного предложения, сценарий стабилизации. $2000 - это дно рынка». RB.ru поинтересовался у экспертов, есть ли предпосылки для появления новых дешевых проектов массовой застройки.
Валерий Барнинец считает, что в Москве предпосылок для масштабного дешевого строительства нет, поскольку очень мало площадок, которые к тому же очень сложно получить. «"Ведис Групп" нашла для себя способ снизить себестоимость строительства, получить площадки и сделать понятную маржу, - говорит Барнинец, - это позволяет продавать квартиры по тем ценам, которые они предлагают на рынке, но я бы не назвал их дискаунтером». А вот в Подмосковье дискаунтеров все больше и больше, и цены могут быть ниже московских в 3-4 раза, хотя себестоимость строительства несильно отличается, если брать возведение коробки, коммуникации же где-то дешевле московских, а где-то дороже».
Нина Кузнецова согласна с Барнинцом, что самые крупные проекты массовой застройки идут в ближайшем Подмосковье (например, в Красногорске), хотя и в Москве эксперту также известны несколько площадок под застройку. Кроме того, Кузнецова считает, что есть проекты наподобие Марфина: «Например, квартал на Истринской улице возник на месте сноса пятиэтажек. В ближайший год вряд ли будет дефицит квадратных метров, другое дело - найти качественный метр по адекватной цене. Если застройщик правильно нащупал цену, то продажи идут, и тогда, наверное, даже есть смысл чуть-чуть поднять цену».
На взгляд Дмитрия Таганова, перспектива выхода на рынок новых дешевых проектов наподобие Марфина, невелика: «Получить новые интересные площадки в Москве сейчас крайне тяжело, - говорит Таганов, - так что Марфино было своего рода уникальным предложением. Вопрос, насколько проекты этого девелопера будут развиваться дальше, как будет идти их строительство и т.п. Хотелось бы надеяться на то, что все будет хорошо и проекты будут благополучно завершены». Тем не менее, Таганов говорит, что, если судить по возросшей активности девелоперов, обращающихся за консалтинговыми услугами, возможно, что будут появляться новые локальные проекты как в Москве, так и в ближайшем Подмосковье».
Екатерина Власова rb.ru
