Структура долга: как облегчить ипотечное бремя, оказавшись в трудной ситуации

Реструктуризация

Ипотечным заемщикам, чья платежеспособность существенно снизилась, банки предлагаются несколько вариантов решения проблемы. Один из них - реструктуризация, то есть изменение условий выплат по уже выданному кредиту.

"Цель реструктуризации - создать заемщику условия, позволяющие в течение определенного срока (АИЖК, например, устанавливает срок в 6 месяцев), продолжать исполнение обязательств по ипотечному кредиту", - объясняет исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.

Реструктуризация предполагает возможность пересмотра суммы ежемесячных платежей. "Например, клиент приходит в банк и говорит: я могу платить 12 тысяч рублей, а у меня платеж в 24 тысячи в соответствии с условиями договора. В этом случае ему рассчитывают сумму ежемесячного платежа исходя из его возможностей, а недополученный доход "размазывают" на тот срок, который остался ", - рассказывает вице-президент, начальник департамента ипотечного кредитования КБ "Интеркоммерц" Татьяна Павлова.

По ее словам, клиенту могут  предложить рассрочку по кредиту от 3 до 12 месяцев. При этом снижение ставок по кредиту программа реструктуризации не предусматривает.

Реструктуризация также может предполагать постепенную выплату суммы просроченного основного долга, затем – суммы просроченных процентов и комиссий, а далее – суммы начисленных штрафов и пеней.

Плюс реструктуризации заключается в том, что можно серьезно уменьшить ежемесячный платеж по кредиту. Даже на протяжении длительного времени он становится для клиента менее заметным. Однако чем дольше существует задолженность, тем дольше выплачиваются проценты, и общая сумма выплат по окончанию кредита растет.

Рефинансирование

Помимо реструктуризации банки также могут предложить ипотечным заемщикам рефинансирование кредита, которое фактически представляет собой получение нового кредита на более выгодных условиях – например, по сниженной ставке – для полного или частичного погашения предыдущего. Взять такой заем можно как в банке, который выдавал ипотеку, так и в другой кредитной организации. 

Директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева приводит пример, когда в 2009 году ставки по кредитам составляли в среднем 14-16% годовых, а в 2011-2013 годах ставки упали до уровня 11-13%, и многие клиенты воспользовались этим и перекредитовались по более низким ставкам. Разница при этом в среднем составила 2 процентных пункта.

Однако собеседница агентства указывает, среди банкиров существует негласное правило, что рефинансировать кредит имеет смысл, только если разница в ставках составляет минимум 3 процентных пункта, и у клиента нет серьезных планов по досрочному погашению задолженности. В противном случае рефинансирование экономически невыгодно.

Рефинансирование также дает возможность изменения ставки с плавающей ставки на фиксированную (не изменяющуюся в течение всего периода кредитования) или наоборот, отмечает начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-банка Ирина Милова. Фиксированная ставка, как правило, выше плавающей на момент выдачи кредита. Но при фиксированной ставке заемщик заранее знает, по какой ставке будет рассчитываться ежемесячный платеж и в первые годы выплаты кредита и через 15-20 лет, если кредит получен на длительный срок.

Среди тех, кто обращается за рефинансированием, можно выделить несколько категорий, указывает Шленов. Это либо те, кто взял кредит на покупку квартиры в период, когда проценты по кредитам были гораздо выше, чем на текущий момент, либо те, кто плохо разобрался в банках, выдающих кредиты на приобретение недвижимости, и затем понял, что есть более привлекательные ипотечные программы.

"Третья категория – это те, кто привлекал кредит на покупку одно- или двухкомнатной квартиры, а теперь решил, что готов приобрести квартиру гораздо большей площади, но тоже с привлечением кредита", – отмечает эксперт.

Условия получения

Заемщик может обратиться в банк за реструктуризацией еще до возникновения сложностей по оплате ипотечного кредита. При этом размер остатка задолженности по кредиту значения не имеет, говорят в Инвестторгбанке.

"Для обращения за реструктуризацией заемщику понадобятся документы, удостоверяющие наличие или потенциальное наступление финансовых сложностей. Реструктуризация возможна только по кредитам, по которым банк не обратился в суд", - отметила замначальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова. На момент реструктуризации не должно быть невыполненных или нарушенных условий действующих договоров.

В случае если клиент принимает решение о рефинансировании кредита, банки анализируют отношение остатка ссудной задолженности к рыночной стоимости квартиры. Как рассказали в Локо-банке, максимальная сумма кредита не может превышать размер остатка задолженности по действующему кредитному договору.

В Сбербанке максимальная сумма нового кредита не должна превышать 85% от актуальной стоимости объекта недвижимости, передаваемого в залог. Актуальная стоимость объекта недвижимости подтверждается отчетом об оценке от независимого оценщика. В Сбербанке при обращении за рефинансированием требуют, чтобы минимальный возраст заемщика составлял 21 год и чтобы он имел постоянную регистрацию на территории РФ.