"Квадрат" в залоге: как не лишиться квартиры за долги по потребкредиту

Внимательность к условиям

В настоящее время кредиты настолько доступны, что их можно набрать, как говорится, сколько душе угодно. Один из главных советов кредиторов, опрошенных "РИА Недвижимость", потенциальным заемщикам – правильно оценивать свои возможности при оформлении кредита на определенную сумму и иметь финансовую "подушку безопасности" в размере нескольких ежемесячных платежей. Конечно, если заемщик будет добросовестно относиться к обязанностям, то никаких проблем и лишних взаимодействий с банком не возникнет.

На момент получения кредита опасения, что могут возникнуть финансовые трудности, как правило, отсутствуют. Но именно здесь нужно проявить осторожность. Нужно внимательно прочитать договор и посмотреть, не содержит ли он "опасных" условий, рассказывает юрист адвокатского бюро DS Law Мария Понаморева.

По ее словам, насторожить может, к примеру, формулировка "в период действия кредитного договора стороны вправе заключать иные договоры об обеспечении исполнения обязательств заемщика, которые кредитор сочтет достаточными для обеспечения своих интересов". Она обращает внимание, что банк не имеет права в одностороннем прядке изменять существенные условия кредитного договора.

Кроме того, нужно быть внимательным при выборе способа обеспечения обязательств по кредитному договору, а это может быть, поручительство третьих лиц, неустойка, залог движимого, а также недвижимого имущества, в том числе и квартиры, замечает директор департамента проблемных активов ВТБ 24 Александр Пахомов.

При этом необходимо учесть важный момент, что залог квартиры прописывается не в самом кредитном договоре, а в отдельном договоре, который подлежит государственной регистрации, замечает Шиляев.

Основание для взыскания

Обычно залог квартиры выбирают, когда сумма кредита составляет порядка 80% от стоимости квартиры вместе со всеми процентами, рассказывает юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян.

Квартиру следует закладывать, если сумма займа начинается от 1,5 миллиона рублей, отмечает заместитель председателя правления банка "Югра" Дмитрий Шиляев. Кстати, в этом случае процентная ставка по кредиту в некоторых банках может быть снижена. А если же речь идет о сумме в 100 или 300 тысяч, то не стоит "закладывать" банку свою жилплощадь, иначе в случае просрочки "попадание на метры" будет не вполне обосновано суммой долга.

Мстоян предупреждает, что в случае неплатежеспособности банк может в судебном порядке обратить взыскание на любое имущество, за исключением того, которое прямо указано в законе. Так, говорит юрист, банк не вправе взыскать с должника жилое помещение или его части, являющиеся для заемщика и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Если же клиент банка выбирает способом обеспечения обязательств по договору залог квартиры, в этом случае банк может обратить на нее взыскание через суд или во внесудебном порядке, предусмотренном в договоре, подчеркивает Пахомов. Причем не имеет значения, единственное это жилье у должника или же нет.

Найти компромисс

Ситуации у должников могут возникнуть самые разные – от единичного пропуска ежемесячного платежа до потери работы. Конечно, банку не выгоден неплатежеспособный клиент, поэтому в первую очередь он идет на уступки, к примеру, предлагает реструктуризировать кредит или "заморозить" выплаты. Но это не освобождает клиента от погашения долга, говорит эксперт ВТБ 24.

К примеру, платежные каникулы позволяют заемщикам временно снизить долговую нагрузку. Мера эффективна для клиентов, столкнувшихся с временными финансовыми трудностями вследствие, например, потери работы или декретного отпуска, рассказывают в Банке Москвы.

"Если имеется просроченная задолженность, которая не погашена, желательно в кратчайшие сроки закрыть просрочку или обратиться в банк для рассмотрения другого варианта решения вопроса, например, реструктуризации долга", - отмечает Шиляев.

По его словам, реструктуризация долга включает в себя различные схемы, в том числе отсрочку платежа, изменение размера ежемесячного платежа с распределением задолженности на весь срок, а также увеличение срока кредитования.

Для рассмотрения вопроса о реструктуризации долга требуется заявление клиента в свободной форме с указанием причин образовавшейся задолженности и описанием возможности погашения задолженности перед кредитором. Дополнительно к заявлению прикладываются документы, подтверждающие факты, описанные в заявлении.

Дотянули до суда

Эксперты банков в один голос заявляют, что ситуация, когда специалисты кредитной организации звонят должнику, допустившему просрочку, и угрожают отобрать квартиру, которая не является предметом залога, просто не допустимы. В случае назойливых угроз, заемщик может обратиться в правоохранительные органы.

Но даже в том случае, если квартира является предметом залога, кредитные организации обязаны направлять должнику официальное уведомление-требование, в котором фиксируются сроки для погашения просроченной задолженности. И уже в случае несоблюдения этих сроков дело передается в суд. Банк всегда дает время путем переговоров урегулировать сложившуюся ситуацию, уверяет эксперт из банка "Югра".

Когда все варианты исчерпаны

Если ситуация с выплатой кредита патовая – квартира в залоге, банк уже шел на уступки, а платить все равно нечем, юристы советуют не пугаться и не прятаться, а еще раз обратиться к банку и договориться о самостоятельной реализации квартиры.

Так, заемщик приобретает возможность продать квартиру за более высокую цену, чем с продажи с открытого аукциона или конкурса по решению суда, полностью погашает свои долги по кредиту и имеет шанс сохранить для себя максимум средств.