Антикризисные советы: как вести себя покупателю недвижимости в кризис

Покупателям новостроек

При покупке квартиры в новостройке эксперты RED Development советуют не совершать спекулятивных сделок, то есть торопиться с покупкой, выбирая любой дешевый вариант, руководствуясь получением выгоды и забыв про безопасность, не стоит. По мнению вице-президента компании RED Development Ольги Кузнецовой, наименее рискованным вариантом сейчас является покупка в объекте на завершающей стадии готовности – так  можно обезопасить себя от "заморозок" проектов и затягивания сроков строительства.

Большинство квартир в новостройках покупается по договору долевого участия. Именно эта форма является наиболее удобной и безопасной в кризис, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Дарья Третьякова.

"Мы рекомендуем покупателям приобретать квартиры только по ДДУ и отказаться от других схем продажи – жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), предварительные договоры купли-продажи (ПДКП). К примеру, некоторые компании до сих пор умудряются использовать вексельную схему", - поясняет собеседница агентства.

При ЖСК риски велики, если истекает срок разрешения на строительство, добавляет юрист девелоперской компании "Сити-XXI век" Василий Шарапов. Юридические гарантии защиты инвестиций для граждан при этом снижаются.

Конечно, ДДУ тоже не гарантирует сдачи дома в срок, а лишь предусматривает компенсацию за невыполнение обязательств застройщиком в установленный срок, но если стройка будет закрыта, то дольщик может обратиться в соответствующие органы и со временем все же получит квартиру, уточняет Шарапов.

Застройщика – на анализ

В период кризиса эксперты советуют сотрудничать с крупными застройщиками, но проверять их историю на рынке, а также опыт и наличие документации все-таки стоит. Не помешает выяснить, работала ли компания в кризисные периоды до этого, и как шли у нее дела, считает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Кристина Шульгина.

"В отличие от небольших застройщиков, у которых 1-2 новостройки, крупный девелопер при необходимости может перенаправить средства из более успешного проекта в менее успешный для того, чтобы выполнить свои обязательства перед дольщиком", - замечает Кузнецова. По ее словам, если  мелкий девелопер в случае плохих продаж и отсутствия денег на строительство просто заморозит проект, крупный с большей вероятностью сдаст новостройку, хотя и в более поздний срок.

"Если, например, вы видите, что проект на стадии котлована, а срок разрешения на строительство в документах подходит к концу, это повод насторожиться – продлят ли разрешение, и будет ли стройка завершена в этом случае неясно", - говорит директор по продажам инвестиционной компании Vesper  Наталья Шичанина.

Проверить репутацию застройщика очень просто. К примеру, достаточно ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительства города и сайте Москомстройинвеста. Также стоит просмотреть и списки проблемных застройщиков. В Подмосковье, к примеру, такой реестр ежемесячно публикуется на официальном сайте министерства строительного комплекса Московской области. http://msk.mosreg.ru/. В регионах это сайты аналогичных ведомств.

Вне зависимости от репутации застройщика и величины холдинга, необходимо проверить основные документы. Во-первых, это разрешение на строительство, во-вторых, документы на землю. Если участок находится в собственности, то покупатель может потребовать показать копию свидетельства о собственности. Если же участок в аренде – договор аренды или субаренды.

Эксперты "Азбуки жилья" обращают внимание, что если земля находится в аренде, то срок аренды должен быть больше, чем срок строительства указанный в договоре или проектной декларации.

Год назад вступили в силу изменения, обязывающие застройщиков, получающих разрешение на строительство, страховать свою ответственность перед дольщиками либо получать поручительство банка, рассказывает заместитель генерального директора АИЖК Анна Любимцева. По ее словам, пока этот механизм только начинает работать, поэтому покупателю имеет смысл изучить всю доступную информацию по объекту и застройщику.

Чистая сделка

Застройщик "досмотрен", деньги на покупку квартиры есть, но эксперты не советуют торопиться с заключением сделки. Если у покупателя нет четкого понимания норм 214 федерального закона, то при заключении договора долевого участия стоит заручиться поддержкой специалиста – опытного риелтора крупного агентства недвижимости или юриста.

"Ипотечникам" проще. Проверку чистоты сделки и подготовку договора приобретение жилого помещения  осуществляет банк, предоставляющий кредит. Он же проверяет комплект документов для сделки, рассказывает Любимцева.

Она советует обратиться в страховую компанию и оформить страхование приобретаемой квартиры и титула. "В этом случае сотрудники страховой компании также осуществят проверку документов по квартире", - добавляет собеседница агентства.

Финансовый ликбез

Сейчас в условиях финансовой нестабильности банки повышают ставки по кредитам,  причем максимально именно по потребительским кредитам, как наиболее рисковым. По ипотечным кредитам, где предметом залога является приобретаемая или имеющаяся недвижимость, банки имеют возможность выдавать кредиты с более низкими ставками, замечают в АИЖК.

Таким образом, эксперты советуют с осторожностью пользоваться дополнительными заемными средствами в счет первоначального взноса, такими как потребительский кредит.

"Лучше подобрать ипотечную программу с подходящими требованиями к первоначальному взносу. При выдаче ипотечного кредита банки проверяют финансовые возможности заемщика по соотношению ежемесячного платежа к доходу", - замечает Любимцева.

По ее словам, для минимизации рисков в случае потери работы заемщику имеет смысл иметь накопленные средства в размере шести ежемесячных платежей по кредиту.

Все, что вы хотели знать о ставках

Потенциальный заемщик при выборе ипотечного продукта должен в первую очередь осведомиться у банка, к примеру, если сегодня он возьмет ипотеку по повышенным ставкам, уменьшится ли она, если ставки упадут.

В АИЖК рассказывают, что теоритически такое возможно, и, согласно действующему законодательству, кредитор вправе в одностороннем порядке уменьшить процентную ставку. При этом эксперты обращают внимание, что кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке сократить срок действия кредитного договора, увеличить размер процентов и изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если заемщику предлагают переоформить кредит по более высокой ставке, то это незаконно, и заемщик имеет право отказаться. Если же ему предлагают более выгодные условия, то в двустороннем порядке по обоюдному согласию можно внести изменения в кредитный договор.
"В целом, если экономическая ситуация изменилась, и ставки ощутимо снизились, имеет смысл задуматься о перекредитовании по более низким ставкам, то есть о рефинансировании текущей задолженности на других условиях. Это можно делать как в банке, выдавшим кредит, так и в любом другом", - подчеркивает Любимцева.

Крах во спасение

В кризисные периоды заемщик может неожиданно столкнуться с ситуацией потери работы и постоянного дохода, вследствие чего какое-то время не сможет в установленный срок вносить платеж по ипотеке. В этой ситуации эксперты единогласно советуют ему не прятаться от банка, а выяснить, как можно решить вопрос.

В случае потери работы, заемщику необходимо обратиться в банк, обязательно до наступления просрочек по действующему кредиту с заявлением о реструктуризации долга и документами, подтверждающие потерю работы, настаивает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

В ситуации высокого курса валют трудности с выплатами возможны и у тех, кто взял ипотеку в валюте. Таким заемщикам в АИЖК советуют незамедлительно обратиться к своему кредитору и провести конструктивные переговоры о реструктуризации кредита и конвертации его в рубли, либо рассмотреть предложения других участников рынка, которые предлагают кредиты на погашение ранее выданных другими кредиторами кредитов.