тел: +7 (927) 260-91-71
Покупка недвижимости всегда дело рискованное. Однако покупать загородный дом гораздо «страшнее», чем квартиру.
Рынок недвижимости полон разными историями, как обманули того или иного доверчивого гражданина, и как никто и ничто не может ему помочь. Безусловно, у каждой страшилки есть своя правда. В последнее время законодательство старается максимально защитить покупателей. Однако пока это коснулось лишь людей, приобретающих квартиры в новостройках. Именно здесь, покупая жилье по ДДУ, будущий собственник максимально защищает себяо т рисков. На загородном же рынке ситуация совершенно другая. Загородные дома и таунхасы не защищены 214 федеральным законом. Там где встает вопрос о земле, этот закон не работает. Кроме того, приобретая загородный дом, все, в том числе и государство, понимают, что это не единственное жилье, не вещь первой необходимости, а некая роскошь, а, следовательно, защищать себя от рисков вы должны самостоятельно. Сегодня «Собственник» публикует подборку юридических советов, как обезопасить себя, заключая подобную сделку. Эти советы помогут заранее подстелить соломку в самым ответственных моментах покупки жилья на загородном рынке.
Разведка
Прежде всего, надо узнать все об объекте, который вы собираетесь купить, и о застройщике, который вам это предлагает.
Надо не только посмотреть на «товар» живьем, но и изучить близлежащие проекты у конкурентов. Если вы приобретаете дом значительно дешевле, чем продают соседи, то выясните, почему это так. Не стоит верить в свою избранность и думать, что судьба выбрала именно вас, чтобы сэкономить ваши средства. Практика убедительно доказывает, что бесплатный сыр бывает исключительно в мышеловках. Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, убеждена, что если все аналогичные объекты продаются по цене на 20 % дороже, низкая цена всегда должна не радовать, а настораживать покупателя. Обычно она обусловлена высокими рисками, связанными с его приобретением.
Стоит также активно изучить застройщика в Интернете. Сейчас при желании можно найти любую информацию. Безусловно, полезно почитать то, что пишут на форумах, но Екатерина Гилярова, руководитель юридического отдела «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», настоятельно советует поинтересоваться информацией о застройщике и на официальных сайтах. Например, на сайте egrul.nalog.ru можно узнать, не является ли он банкротом и не подано ли заявление о ликвидации данной организации. На сайте maps.rosreestr.ru/PortalOnline/#?h=4&_suid=1400767508306005227569830032747 можно найти земельный участок и проверить его расположение, целевое назначение и категорию, а также наличие охранных зон. Кроме того, за 200 рублей можно получить электронную выписку из ЕГРЮЛ (реестр юридических лиц). Сайтов, предлагающих такую услугу много, но можно воспользоваться все тем же egrul.nalog.ru.
Документация
Безусловно, надо изучить всю документацию. Необходимо проверять и разрешения на строительство и на проведение коммуникаций, и даже техусловия. Наличие этих документов не гарантирует 100 % выполнения всех обязательств, но оно подтверждает честные намерения застройщика. Отсутствие каких-либо документов на руках однозначно является фактором высокого риска.
Внимание требует и земельный участок, особенно категория назначения земли. Ольга Славкина считает рискованным покупать земельный участок с разрешением не на индивидуальное жилищное строительство или под дачное строительство, а, например, сельхозугодья с обязательством застройщика перевести этот земельный участок в нужную категорию и построить на нем жилой дом. Исполнение такого обязательства не зависит целиком и полностью от воли застройщика, соответственно, существует высокий риск его неисполнения.
Очень много подводных камней, когда приобретается участок с подрядом, но товар продается не одним пакетом, а делится на три составляющие: земля, дом и коммуникации. Здесь следует быть внимательным, особенно если все это продается ни от одного юридического лица, и не от разных компаний, которые аффилированны застройщиком. Если вам предлагают подписать три разных договора от трех разных юридических лиц, то обратитесь за советом к опытному юристу или поищите на рынке другой дом.
Кроме того насторожить должен и тот факт, если условия покупки не едины для всех, а возможны варианты под желания клиента. Например, если участки продаются с коммуникациями, то эти коммуникации обязательны для всех. Нельзя, например, купить участок с домом, а коммуникации решить прокладывать самостоятельно. Также нельзя отказаться и от подряда на дом. Когда есть вариативность в приобретаемом товаре, вы рискуете купить дом у застройщика, у которого просто не хватить денег на коммуникации.
Свет, вода и газ
Вопрос о коммуникациях вообще очень сложен. Именно здесь чаще всего не выполняются обещания. Если же вы хотите приобрести объект с минимальными рисками, то Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», советует не покупать на начальной стадии строительства, когда минимальна цена. Если вы приобретаете участок без подряда, но с коммуникациями, то покупать следует там, где есть все документы, в том числе и разрешения на строительство сетей, а также сам участок огорожен, проведена раскадровка земли и проложены временные дороги. Если вы покупаете участок с подрядом и коммуникациями, то кроме всего вышеперечисленного надо, чтобы было начато строительство и сетей, и домов.
Финансирование
Покупая строящуюся загородную недвижимость, следует поинтересоваться и источником финансирования. Здесь плюсом является, если стройка идет при участии банка. Также как дополнительные гарантии можно расценивать и наличие на объекте ипотеки.
Схема реализации
Приобретая недвижимость, неплохо поинтересоваться и схемой ее реализации, а также уточнить, кто, в конечном итоге, будет собственником всей возможной инфраструктуры. Худший вариант, когда застройщик все оставляет за собой, лучший – организация некоммерческого партнерства.
Если вас кинули
Жизнь, как известно, непредсказуема. Даже самое возвещенное и продуманное решение не может защитить от форс-мажорных обстоятельств. И если случилось худшее, то следует доказывать свою правоту в суде. А грамотный адвокат очень часто сможет доказать, что вас намеренно ввели в заблуждение. Верховный Суд РФ настаивает, что суды должны исходить из того, что потребитель, приобретая недвижимость, не обладает специальными знаниями и не обязан ими обладать.
Если же через суд справедливость восстановить не удалось, то необходимо объединяться с товарищами по несчастью в некоммерческие организации, переоформлять на эту организацию все права и достраивать все самостоятельно за счет собственных средств.
Итак, рынок загородной недвижимости таит в себе много рисков, от которых защитить себя можете лишь вы. Кроме того, никогда не помешает помощь опытного юриста, особенно если возникают моменты, в которых вы не можете разобраться самостоятельно.
