Как заработать на проблемной квартире?

Каждый знает, что недвижимость весьма прибыльная сфера деятельности. Однако сделать это можно не только с помощью инвестиций в строящиеся объекты, но и на проблемных квартирах вторичного рынка.

Адвокат Олег Сухов рассказывает, что инвесторы рынка недвижимости зарабатывают не только на перепродаже новостроек с прибылью 20-30 %, существуют и альтернативные инвестиционные схемы на вторичном рынке жилья, позволяющие получить доходность 10–50 %. О наиболее распространенных способах он и рассказал сегодня «Собственнику».

«Убитые квартиры»

Хорошую маржу можно заработать на скупке квартир, непригодных для жизни. Например, после пожара или затопления. Именно на таких квартирах после их капитального ремонта и последующей продажи можно заработать до 40 % прибыли. Безусловно, такие квартиры изначально продаются с большим дисконтом, особенно если собственник алкоголик или наркоман. После же ремонта так такие помещения продаются по рыночной стоимости. Однако в этой схеме, по мнению Олега Сухова,  велики риски: «Это прибыльная, но рискованная инвестиция. Во-первых, потому что трудно просчитать расходы на восстановление жилья. Косметический ремонт не всегда спасет от затхлости и гари, которую впитывают в себя стены, столярка и паркет. В результате ЧП нередко повреждаются несущие конструкции дома. Во-вторых, хозяин квартиры может оказаться клиентом психоневрологического диспансера. Актуален риск появления претендентов на жилье из числа прописанных в квартире родственников и детей хозяина. Поэтому к сопровождению таких сделок привлекаются юристы и технические специалисты, способные объективно оценить скрытые дефекты недвижимости и расходы, которые потребуются на их устранение».

Проблемные ипотечные квартиры

Такие квартиры появляются на рынке благодаря крупным банкам, которые выставляют на торги часть изъятого у неплатежеспособного населения жилья. Часто такие лоты имеют обременение в виде проживающих прежних собственников. Обычно такие проблемные лоты не привлекают обычных граждан, но профессиональные инвесторы зарабатывают на них 10-20 %. На торгах такие квартиры продаются дешевле рыночной стоимости, а вот после «юридической зачистки» их цена возрастает и соответствует рыночной. Адвокат обращает внимание, что в этой схеме «скорость получения прибыли напрямую зависит от того, откажутся ли прежние жильцы освободить квартиру добровольно, либо потребуются дополнительные судебные решения об их выселении и снятии с регистрационного учета».

Квартира с «тараканами»

Квартира с «тараканами» у риэлторов – это жилье с обременением в виде прописанных жильцов, которые не являются собственниками недвижимости, но наотрез отказываются съезжать и аннулировать регистрацию (чаще всего это бывшие супруги и родственники хозяина). Безусловно, именно по этой причине такие квартиры продаются со скидкой и могут заинтересовать лишь опытного инвестора, который умеет выселять «отказников» через суд. После такой судебной очистки стоимость квартиры возрастает и продав ее, инвестор зарабатывает 10-15 %.  «По закону переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если отсутствуют иные законные причины. Аналогичное правило применяется в отношении бывшего супруга продавца, проживавшего в его квартире. При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования им. Проблемы могут возникнуть с выселением несовершеннолетних, а также лиц, которые ранее оформили письменный отказ от приватизации», — комментирует этот вариант адвокат Олег Сухов.

Проблемные доли

Олег Сухов обращает внимание, что подавляющее большинство российских квартир находится в долевой собственности. Мы как-то любим иметь свою личную собственность, хоть и в небольшом размере. Вот именно, чем меньше эта собственность, тем интереснее она для инвестора, который занимается перекупкой мизерных долей в малогабаритном жилье.  Обычно такие доли равны нескольким квадратным метрам и на рынке недвижимости неликвидны как самостоятельный товар. Перекупщики же скупают все такие доли или их часть по фиктивному договору дарения, который лишает остальных собственников права преимущественного выкупа. Затем новые собственники вступают в переговоры с владельцами основной доли о выкупе подконтрольной им части «квартирного капитала». В случае же отказа жестко заявляют о своих правах на квартиру, часто прибегая и к психологическому давлению. Олег Сухов приводит соответствующий пример: «угрожают раздробить свою долю на множество еще более мелких долей, распродать их «в розницу» приезжим гастарбайтерам для постоянной регистрации по месту жительства». Подавляющее большинство обычных граждан ничего не могут возразить против таких действий и выкупают мизерные доли по завышенной цене. Опытные перекупщики могут заработать на таких действиях до 50 % прибыли. Однако светлое будущее такой схемы в последнее время ставится под сомнение. Олег Сухов сообщает: «В последнее время в практике судов стали появляться решения о признании раздробленных долей малозначительными, выплате их владельцам компенсации с последующим прекращением права пользования жилым помещением и снятием с регистрационного учета. Увеличение числа судебных решений, в которых будет зафиксировано приоритетное право владельца большей доли на пользование жилплощадью, может стать реальной угрозой для бизнеса профессиональных перекупщиков».

sob.ru