Угадать, да не прогадать: как самостоятельно оценить квартиру перед продажей

Составляющие цены

В первую очередь человеку, который решил оценить свою квартиру, нужно обратить внимание на объекты, уже выставленные на продажу и сравнить их стоимость, говорит руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Дарья Третьякова. Для этого, по словам эксперта, можно просмотреть интернет-сайты, газеты, журналы с объявлениями о продаже жилой недвижимости. Причем искать нужно аналогичные по характеристикам квартиры, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, подчеркивает собеседница агентства.

Разница в площади сравниваемых квартир в среднем снижает или повышает стоимость на 0,5% за каждый квадратный метр расхождения, а разность в стоимости квартир, расположенных в пешей или транспортной доступности от метро, составляет 7-8%, отмечает Третьякова. 
Помочь в расчетах, по ее словам, могут и онлайн-калькуляторы для оценки стоимости квартиры, но важно помнить, что они оценивают квартиру на основе средних показателей по району, без учета особенности квартиры.

Самыми главными параметрами при определении стоимости квартиры являются местоположение (район, окружение), удаленность от центра, близость к метро, остановке наземного транспорта, тип дома (монолитный, панельный, "хрущевка", "сталинка"), состояние продаваемого объекта недвижимости (наличие ремонта и его качество), объясняет в свою очередь руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.

Различные же недочеты и дефекты корректируют стоимость предложения в сторону снижения. Например, нужно идти на уступку, если окна выходят на козырек подъезда или не узаконена планировка, отмечает эксперт.

Кроме того, необходимо принимать во внимание этаж, на котором расположена квартира. Так, квартиры на первом этаже стоят в среднем на 8-10% дешевле, а на последнем – на 2-3%, чем на всех остальных этажах, уточняет Третьякова.

Впрочем, снижение цены на верхних этажах наблюдается в основном в старых домах из-за риска протекания крыши, уточняет Бирина. В современных же новостройках высокий этаж – это скорее плюс, так как из окон открывается хороший вид на окружающие окрестности, утверждает она.

Характеристики "с наценкой"

При оценке квартиры также следует учитывать особенности планировки квартиры и метражи жилых и вспомогательных помещений, говорит Третьякова. Так, например, наличие совмещенного санузла в 2-х и более комнатных квартирах снижает стоимость, наличие второго санузла – увеличивает.

Что касается вида из окна, то в сегменте дорогого жилья видовые характеристики могут увеличить стоимость жилья на 10%, заявляет управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Тарас Пазяк.

А вот в сегменте "эконом", как утверждает Третьякова, покупатели мыслят несколько другими категориями, поэтому вид на пруд, или лесопарк мало изменит стоимость квартиры по сравнению с той, чьи окна выходят на противоположную сторону, к стоянке машин и соседним домам.

Отдельный разговор, это дымящие трубы завода, или магистраль, которые понижают стоимость квартиры, поясняет руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья".

Типичные ошибки продавцов

Зачастую продавцы на вторичном рынке очень боятся прогадать и завышают стоимость объекта в надежде, что найдется покупатель, которому приглянется именного их квартира, отмечает Пазяк. С коллегой соглашается Бирина и добавляет, что часто люди следуют такой логике: у соседа квартира стоит 6 миллионов рублей, а моя лучше, и я ее продам за 6,5 миллионов рублей. Однако такой подход не всегда себя оправдывает.

Кроме того, продавцы редко учитывают и тот факт, что рынок недвижимости достаточно инертен, и не сразу реагирует на изменение трендов, и неоправданно завышают стоимость, в расчете на то, что цены рано или поздно вырастут, подчеркивает Пазяк. Все это может привести к тому, что продажа квартиры затянется. 

Еще одну ошибку при оценке квартиры продавцы допускают, когда пытаются ориентироваться на другие подобные предложения на рынке. Например, часто продавцы забывают про торг, который уже включен в указанную стоимость объекта-аналога, и плюсуют к стоимости объекта оценки дополнительную сумму, тем самым искусственно завышая стоимость квартиры, поясняет Третьякова. Помимо этого, замечает она, многие продавцы плюсуют к стоимости мебель, с которой собираются продавать квартиру, а это считается грубой ошибкой, так как мебель должна продаваться отдельно и к стоимости квартиры не имеет никакого отношения.

Ремонт с наценкой

Отдельным пунктом в оценке квартиры идет ремонт. "Иногда люди, и это очень распространенная ошибка, преувеличивают достоинства квартиры, особенно если они занимались отделкой самостоятельно. Свои трудовые затраты они хотят компенсировать ценой, и это неправильно", - утверждает Бирина.

Дорогой ремонт, по ее словам, делать совсем не обязательно. В массовом сегменте важен  в первую очередь фактор цены, к тому же многие покупатели все равно планируют все переделать на свой лад, отмечает собеседница агентства.

Простая отделка квартир, как правило, прибавляет к стоимости 10%, улучшенная – 15%, если объект оценки сравнивается с объектами аналогами, в которых требуется косметический ремонт, замечает в свою очередь Третьякова. Для более точной суммы надбавки эксперт советует исследовать цены в компаниях, занимающихся ремонтом квартир, а также сориентироваться в ценах на стройматериалы. При этом собеседница агентства предупреждает, что при продаже, как правило, компенсируется лишь 50% от затраченных на ремонт денег.

Если в квартире произведена перепланировка и на момент оценки, она не согласована, то из общей стоимости необходимо вычесть сумму ее оформления, которую можно узнать, позвонив в организации, занимающиеся утверждением перепланировок, добавляет Третьякова.

К завышению стоимости с целью торга эксперты относятся насторожено. Так, по мнению Пазяка, в силу широкого предложения на вторичном рынке завышать стоимость квартиры не стоит, поскольку это может привезти к тому, что квартира будет долго экспонироваться на рынке, и в итоге продавцу придется самому снижать ее стоимость.

Впрочем, завышение стоимости квартир с целью торга все же имеет место быть в большинстве случаев. Как правило, цена оферты изначально завышена на 3-5%