Как поменять разрешенное использование земельного участка

Жилое строение или дом? Принципиальные отличия

Унификация во многом устаревших различий в правовом режиме земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, приусадебного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, расположенных в границах населенных пунктов, началась в нашей стране в 2008 году. Тогда Конституционный суд (КС РФ) признал не соответствующим Конституции абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, где им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке на землях населенных пунктов.

В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, действующая в настоящее время система в качестве критерия отнесения к жилым помещениям называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания. Тем самым не исключена возможность отнесения к индивидуальному жилищному фонду и жилых строений, если они пригодны для проживания.

Но среди видов жилых помещений, перечисленных в статье 16 Жилищного кодекса РФ, понятия жилые строения нет. Поэтому их пригодность для постоянного проживания, в отличие от жилых домов, должна доказываться и устанавливаться. Ранее это было возможно в соответствии с законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики": жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, можно было переоформить в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности. Однако этот закон утратил силу с марта 2005 года в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, который такой возможности уже не предусматривает.

Следует также помнить, что КС РФ не признал неконституционным фактический запрет на возведение на садовом земельном участке жилого дома, а не жилого строения, установленный ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Соответственно, возведение на садовом участке жилого дома будет незаконным. Тем же, кто желает построить-таки жилой дом и жить в нем постоянно, нужно либо возвести жилое строение и признать его жилищем, либо до начала строительства изменить разрешенное использование земельного участка. Признание гражданами жилых строений пригодными для постоянного проживания осуществляют суды общей юрисдикции (то же самое действие юридическими лицами осуществляется в арбитражном суде).

Строительство на приусадебной земле

Кроме строительства на земле, предназначенной под садоводство, жилого строения и признания его жилищем, существует и другой путь законно возвести на землях населенного пункта жилье. Он, в частности, предполагает изменение разрешенного использования земельного участка на земли под личное приусадебное хозяйство (ЛПХ) или под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона номер 112 "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок – это участок в границах населенного пункта, который используется для ведения личного подсобного хозяйства, то есть непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции в целях удовлетворения личных потребностей. На приусадебном земельном участке можно возводить и жилой дом, и жилое строение.

При этом специалисты, как правило, рекомендуют строить сразу именно дом, так как налоговые органы придерживаются мнения, что физическое лицо не может получить имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в части расходов, произведенных на строительство жилого строения (письмо УФНС России по Москве от 29.09.2009 № 20-14/4/101409). Является ли ваше здание жилым домом или строением, определяет проект строительства.

В случае возведения жилой постройки на землях ЛПХ нужно принять во внимание и еще один существенный факт. Несмотря на то, что такие участки не относятся к землям сельскохозяйственного назначения, они прежде всего должны использоваться для производства сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 4 112-ФЗ) и лишь потом – для возведения на нем дома и других зданий. Это значит, что, во-первых, неиспользование подобной земли для производства сельскохозяйственной продукции может повлечь ответственность по статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП; для граждан штраф составляет от 500 до 1 тысячи рублей); во-вторых, после трех лет неиспользования по назначению участок после предварительного уведомления может быть изъят у собственника путем продажи с публичных торгов (статьи 284 и 286 Гражданского кодекса РФ). Пока эти положения применяются только к участкам из земель сельхозназначения, а не земель поселений, тем не менее, необходимо иметь ввиду, что буква закона обязывает не только строить на приусадебном земельном участке, но и выращивать там фрукты, овощи и так далее.

Плюсы и минусы ИЖС

Гораздо больше подходят для капитальной загородной недвижимости земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Одно из главных преимуществ этой категории земель – то, что при переводе земли в ИЖС и строительстве на ней дома собственник, согласно Налоговому кодексу, вправе рассчитывать на налоговый вычет, равный сумме фактически произведенных расходов. Однако, необходимо помнить, что если в течение 10 лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок дом так и не построен, и на него, соответственно, не зарегистрированы права собственности, то зпо прошествии этих 10 лет земельный налог в отношении участка будет начисляться с двойным коэффициентом.

Другой плюс ИЖС – при предоставлении земель этой категории обязательно выдаются технические условия для инженерной инфраструктуры (в том числе и для газификации - статья 48 Градостроительного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения"). 

При предоставлении участков под ЛПХ технические условия, напротив, могут не выдаваться. В этом случае орган местного самоуправления обязан выдать технические условия подключения перед началом строительства на соответствующем участке в ходе подготовки градостроительного плана земельного участка. Конкретные условия подключения будут определяться местоположением участка, наличием инфраструктуры, местными программами газификации.

При этом если для подключения строящихся объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создание этих сетей, плата за подключение не взимается.

Что касается обязательств, то все упомянутые выше санкции за неиспользование земельного участка для ЛПХ в течение трех лет распространяются и на собственников участков для ИЖС, но уже за незастройку участка, а не за сельскохозяйственную запущенность. То есть земли ИЖС в течение трех лет обязательно нужно начать использовать по прямому назначению, для строительства жилья, иначе участок у собственника может быть изъят.

Порядок изменения целевого назначения

Порядок изменения разрешенного использования участка зависит от того, утверждены ли для соответствующей территории правила землепользования и застройки (ПЗЗ). При наличии утвержденных ПЗЗ изменения в них вносятся в предусмотренном этими правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в статьях 31 – 32 Градостроительного кодекса РФ. Она предполагает подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в местную комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местной администрации. После этого проводятся публичные слушания, о которых уведомляются прежде всего правообладатели соседних земельных участков и недвижимости, расположенной на них. Представительный орган местного самоуправления утверждает соответствующие изменения, и тогда новое разрешенное использование земельного участка может быть учтено в Государственном кадастре недвижимости и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В случае, когда ПЗЗ на соответствующей территории не приняты, до 2012 года (срок, до которого закон обязывает все территории принять правила) решение об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимает глава местной администрации (статья 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ"). И если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, то изменение производится без процедуры публичных слушаний.