тел: +7 (927) 260-91-71
Германия долгое время считалась страной арендаторов. Владеть недвижимостью здесь особенно-то и не мечтали. Однако в 2013 году ситуация изменилась
Исторически сложилось так, что немцы предпочитают жить в арендуемом жилье. По данным Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость, более половины жилого фонда в этой стране сдается в аренду. Однако сейчас ситуация изменилась. Наталья Пронина, директор по маркетингу Chesterton, отмечает: «Сегодня многие немцы стремятся к долгосрочной безопасности путем преобразования активов в недвижимость, так как экономические события последних двух лет показали, что есть опасность для 
евровалюты в один прекрасный день стать «банкротом». Низкие процентные ставки для ипотечных кредитов в Германии, рост цен на жилье, а также низкая доходность других традиционных средств инвестирования, как акции и облигации, также влияют на смену ментальности немцев»
Итак, спрос на недвижимость есть и даже постепенно растет. В целом на сегодня в Германии наблюдается острая нехватка вновь возведенного жилья. По данным Indriksons.ru потребность: в новом арендном жилье составляет порядка 150 000 в год; в социальном жилье - около 50 000 – 60 000 квартир в год; в жилых домах - почти 70 000.
Если посмотреть на цены, то и они стали расти. В 2013 году цены на дома увеличились на 6 %, а на квартиры – 7 %. Надо отметить, что этого не наблюдалось с 2008 года. А на 2014 специалисты также прогнозируют рост, который превысит уровень инфляции. Однако стоит заметить, что рост этот происходит не повсеместно, а лишь в крупных городах. Игорь Индриксонс к таким городам относит Берлин, Гамбург, Кельн, Мюнхен. Наталья Пронина добавляет к этому списку Дюссельдорф, франкфурт-на-Майне и Штутгарт.
В настоящий момент лидером на рынке недвижимости Германии является Мюнхен. По данным компании Chesterton, цены на роскошные коттеджи здесь достигают 9 535 евро за кв. метр. Цены на квартиры составляют в среднем 3 053 евро кв. метр, на дома 3 951 евро за кв. метр. Во Франкфурте квадратный метр элитных коттеджей стоит в среднем 7 227 евро, квартир –2 468 евро, а дома – 2 030. В Гамбурге средняя цена на квартиры составляет 2 850 евро за кв. метр, а в Берлине – 2 333. Безусловно, есть районы Германии, где цены на жилье падает и остается проблема не заселенности. Таким образом, если вы намерены приобрести недвижимость в этой 
стране, то следует выбирать ее в правильном месте. Лучше приобретать жилье там, где при необходимости его можно продать. В Германии иностранцы, в том числе и россияне, могут свободно покупать недвижимость. Они могут не только покупать квартиру, но и дом, а могут даже этот дом и построить!
Реальный опыт
У одной моей знакомой был опыт именно строительства здесь дома. Но сперва она хотела его купить, правда бюджет покупки у нее был небольшой, поэтому, в конечном итоге, она решилась на строительство.
Если вы хотите именно купить недвижимость в Германии, то сперва необходимо определиться с местом и ценами. Безусловно, можно сделать это через агентство, а можно и самостоятельно. Рыночные цены лучше узнавать на сайтах немецкой недвижимости ImmobilienScout24.de или immoweit.de. Стоит заметить, что здесь жилье продается через агентов, вы практически не найдете предложений напрямую от собственника, поэтому лучше зарегистрироваться, оставить свою заявку, а потом просто получать подходящие предложения. Никто не будет вам навязываться, названивать или надоедать другими способами. Если предложение нравится, то его надо посмотреть. Можно самому, можно попросить хороших знакомых, в любом случае в назначенное время 
произойдет встреча с маклером, который покажет дом или квартиру. Стоимость таких услуг сразу заявлена – 3-3,7 % от стоимости сделки.
Итак, через сайт можно найти предложение. Однако сперва все надо хорошо разузнать. С этим могут помочь и наши бывшие соотечественники, которых в Германии немало. Например, если вы хотите дом в пределах 150 – 200 тысяч евро, то купить можно, но не желательно. За такую стоимость может продаваться лишь постройка начала прошлого века, либо 60-70-х годов. В начале же века дома строились хорошие, каменные, но их внутренняя планировка и возможность обновления инженерных систем станут отдельной финансовой историей. Дома 60-х же таят в себе еще больше сюрпризов: это был период экономного строительства, и как показывает чужой опыт, зачастую нужно до кирпича разбирать всю конструкцию, чтобы заново утеплить дом. Инженерные системы также придется менять. По сути, это уже второе финансирование, на которое вряд ли можно получить кредит. Кроме того, стоит учитывать, что немцы не просто экономная нация, они «параноики» в этом вопросе. А это означает, что их дома не прогреваются и не протапливаются, а, следовательно, грибок и плесень встречаются достаточно часто. Скрыть эти недостатки временно под покрашенными стенами не трудно, а вот расхлебывать эти последствия придется именно вам! Также не стоит забывать и про энергоемкость старых домов. Они не только не держат тепло, но и потребляют большое количество энергии при эксплуатации.
Но дом можно не только купить, но и построить. Понятно, что сперва необходимо купить участок. Обычно их продают либо маклеры, либо застройщики. Есть застройщики, которые продают уже готовые дома, однако это не массовое явление. В любом случае, участок надо найти и купить. Сделать это лучше всего через маклера. Стоит помнить, что здесь есть не только продающиеся участки, но и сдающиеся в аренду, а это ни одно и то же. Есть участки с обременением, со сложной подводкой коммуникаций, со сложным подъездом и т. д. Одним словом, надо выбирать тщательно и обдуманно. Следует заметить, что нерезидентам могут сразу-то землю и не продать, придется заявлять о тех инвестициях, которые вы планируете сделать. Если инвестиции устроят, вы получите разрешение на сделку.
После следует рассчитать стоимость дома. Обычно стоимость архитектурного проекта в эту цену входит, а цена «косметики» и работ по благоустройству – нет. Затем вы либо приступаете к стройке, либо через маклера ищите источник финансирования. Обычно иностранцы могут получить ипотеку при наличии 30 % первичного взноса. Лучше брать ипотеку в коммерческих банках, которые более сговорчивы, так как часто государственный банк, например, Sparkasse, не идет на финансировании сделок «неграждан» или идет с высокой процентной ставкой и величиной собственных средств. Рассмотрев ваши документы, банк высылает предложение. Если оно устраивает, то запускается процедура покупки, которую уже ведет нотариус. Также на сделке обязан быть лицензированный переводчик, но если вы свободно говорите по-немецки, эта необходимость отпадает. Обычно нотариус обходится около 4000 евро.
Таким образом, всегда можно найти способ купить, а иногда даже построить, дом или квартиру своей мечты. И пусть это не так просто и требует времени, но важен-то именно результат!
