тел: +7 (927) 260-91-71
Недееспособность или частичная дееспособность одного их участников сделки купли-продажи может привести к ее расторжению. И хоть суд постановит вернуть вам все уплаченные деньги, но ждать их можно и годами.
Адвокат Олег Сухов отмечает, что законных оснований для признания договора не имеющим юридическую силу много, однако среди них есть популярные. Установление недееспособности или ее ограниченности достаточно частая причина именно таких судебных решений.
Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, обращает внимание, что закон предполагает, что каждый совершеннолетний гражданин априори дееспособный. Кроме того, Ирина Шугурова, заместитель директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что сам факт того, что продавец недвижимости состоит на учете в психо- или наркологическом диспансере не лишает его способности понимать значение своих действий и руководить ими. Признать человека 
недееспособным или ограниченно дееспособным может только суд. Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», сообщает: «В российском законодательстве нет норм, обязывающих продавцов или покупателей жилья доказывать свою дееспособность». Однако практика доказывает, что лучше все-таки заранее проработать этот вопрос и не попадать впросак.
Итак, требовать доказательств дееспособности вы не можете, но попросить имеете право. И если вы получили отказ, то это верный способ забеспокоится, так как честному человеку обычно нечего скрывать.
Как проверить дееспособность?
Самый простой способ – попросить предоставить соответствующие справки. Однако, как отмечает Мария Литинецкая, убедиться в их подлинности крайне тяжело: «Сегодня достаточно проехать пару станций в метро, чтобы убедиться в том, что изготовление различных фальшивых документов в России приобрело просто катастрофические масштабы». И здесь встает вопрос проверки этих справок. Мария Литинецкая считает, что серьезная организация способна выявить «липу» в самый короткий срок. Кроме этого, подлинность справки можно проверить и вместе с нотариусом, отправив в диспансер соответствующий запрос. Можно попытаться сделать это и самостоятельно, но гарантий, что вы или нотариус получите необходимую информацию, нет: врачи просто не обязаны это делать.
По закону проверять дееспособность должен нотариус. Но Роман Семчишин подчеркивает, что возможности нотариуса в этом вопросе сводятся к проверке документов и оценке адекватности гражданина в личной беседе. Если у нотариуса возникают сомнения в дееспособности гражданина, он приостанавливает свои действия по удостоверению сделки и направляет запросы на предмет наличия в отношении лица решения суда об ограничении дееспособности. И это все, он не имеет права требовать освидетельствования участников сделки соответствующими врачами.
Екатерина Баглаева, юрист компании «Юрков и партнеры», рассказывает, что можно попытаться выяснить этот вопрос, получив выписку из ЕГРП, куда должна вносится соответствующая запись при наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным. Но такими сведениями орган может и не обладать.
Самым надежным является просто проведение освидетельствования врачом-специалистом с выдачей письменного заключения о состоянии продавца в момент совершения сделки.
В любом случае, если продавец вызывает у вас сомнения и отказывается подтвердить свою дееспособность, откажитесь от сделки. Даже если квартира является вашей мечтой и подходит по всем параметрам. Риск признания такой сделки недействительной высок. Мария Литинецкая справедливо замечает, что рисковать все же лучше не в данной ситуации. Например, свою порцию адреналина можно получить, прыгая с парашюта или катаясь на сноуборде.
В вопросе с дееспособностью действительно все может пойти прахом. Екатерина Баглаева отмечает, что чаще всего это бывает, когда продавец злоупотребляет алкоголем или наркотиками и в момент заключения сделки находился в таком состоянии. Олег Сухов вспоминает два недавних случая из практики, когда сделки были признаны судом недействительными.
В первом случае продавец элитной недвижимости уже после получения денег и регистрации договора купли-продажи обратился в суд, заявив о своей ограниченной дееспособности. Он предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, которая подтвердила документы «психа». Договор был признан недействительным.
Второй пример связан с частичной утратой дееспособности. Адвокат вспоминает: «Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость. В течение установленного срока для принятия наследства дочь умершего обратилась в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным. На основании представленных дочерью документов следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками. Назначенная судом посмертная судебно-психологическая экспертиза установила, что умерший в момент совершения сделки в связи со злоупотреблениями спиртными напитками находился в таком состоянии, что не мог «здраво соображать». Это послужило достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери – наследнице».
Признание судом факта, что сделка не имеет юридической силы, – неприятная процедура. Безусловно, суд постановляет, что сумма, указанная в договоре, должна быть вам возвращена. Но, во-первых, не всегда в договоре указывается вся сумма. А, во-вторых, эти деньги уже могут быть потрачены, и вам просто будут должны, возможно, долгое время.
