Как сдать квартиру дороже?

Рынок аренды в Москве очень развит, сдать квартиру и получать за это неплохую денежную прибавку – несложная задача. Однако всегда хочется получить максимальную выгоду.

Аренда в Москве – распространенное и весьма прибыльное явление. Для многих это неплохое подспорье к зарплате или пенсии. Проще всего недорого сдать однокомнатную квартиру, такие предложения разлетаются как горячие пирожки. Однако никто из собственников не хочет продешевить, поэтому вопрос правильного размера арендной палаты всегда актуален. Как определить реальную рыночную ставку аренды своей квартиры? Анна Моисеева, руководитель агентства недвижимости Home Staging, советует консультироваться с опытным риэлтором, так как разные доски объявлений, а иногда и сайты в Интернете, искажают картину рынка. Ошибка же в арендной ставке может привести к простою квартиры на месяц или даже дольше, а это уже реальные потери достаточно ощутимой суммы. Итак, надо знать среднюю стоимость аренды в городе, это позволит объективно оценить рынок и установить оптимальную цену аренды. По данным «МИЭЛЬ-Аренды», по состоянию на ноябрь 2013 года, «средняя стоимость найма квартир эконом-класса в Москве составляет: для однокомнатных квартир – 34352 рублей/месяц, для двухкомнатных – 42019 рублей/месяц, для трехкомнатных – 48491 рублей/месяц».

Безусловно, каждый арендодатель мечтает сдать квартиру дороже. Однако стоит помнить, что одного желания здесь мало, квартира должна стоить запрашиваемых денег. Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», рассказывает, что размер аренды складывается из многих факторов: расположения и типа дома, этажа, площади квартиры, количества комнат, планировки, состояния квартиры, особенно сантехники, наличия бытовой техники и необходимой мебели. Но всегда есть шанс повысить сумму аренды, улучшив сдаваемое жилье. И это не так сложно сделать. Анна Моисеева советует, в первую очередь, навести в квартире порядок, вынести лишние и личные вещи, поставить необходимую мебель и технику, повесить занавески, устранить неприятные запахи. Во-вторых, можно обратить внимание и на подъезд, хотя бы вкрутить недостающие лампочки. Кроме того, желательно сделать хорошие фотографии квартиры и грамотную рекламу, а также верно определить целевую аудиторию.

Принято считать, что ремонт способен поднять стоимость аренды. Безусловно, ремонт прибавит квартире привлекательности, но не стоит делать дорогой ремонт, надеясь в панельном доме на окраине города сдать «богатую квартиру» по цене элитной в центре. Всегда следует учитывать местонахождение дома, его состояние и год постройки. Анна Моисеева считает, что дорогой ремонт оправдан лишь в квартирах, сдающихся от 150 000 рублей в месяц. И здесь главное не лепнина на потолке и повсеместная позолота, а благородство, единство стиля, спокойные нейтральные тона, а также долговечность и отмываемость всех элементов.

Более скромные квартиры также выигрывают от ремонта, только не стоит вкладывать в него много денег, надеясь на отдачу. Любые действия должны быть разумны, не следует забывать о рациональном подходе. Генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко справедливо замечает: «Арендатор, способный дорого платить за дорогую отделку, в Бирюлево не поедет, а тот, кто поедет, не станет переплачивать». Именно поэтому перед любым ремонтом, определите, кому и за сколько вы собираетесь сдавать жилье. Специалисты «МИРА КВАРТИР» утверждают, что средняя цена аренды в Москве за «однушку» со старым «дедушкиным» ремонтом, но при расположении недалеко от метро, будет составлять около 25 000-26 000 рублей в месяц. А если сделать недорогой косметический ремонт, купить простую, но современную мебель и кое-какую технику, то 30 000-35 000 рублей. Это показывает, что затраты примерно в 300 000 рублей повысят ставку на 10 000 в месяц. Этот ремонт будет окупаться 30 месяцев, то есть около трех лет. Но так как обычно ремонт делают сроком на 7-8 лет, то затея весьма выгодна. Более же дорогой ремонт не так прибылен. По оценкам экспертов, разница в цене аренды квартиры со скромной отделкой и квартиры аналогичной площади, но с дорогим евроремонтом, брендовой техникой и мебелью не превышает 10-15 %. Если же сделать в совсем «убитой» квартире подобную крутую «начинку»,  то поднять ставку можно с 25 000 рублей до 40 000-45 000. «Будем считать, что переплата составит 17 500 рублей в месяц, или 175 000 в год, а затраты на ремонт - 800 000 рублей. Получается, что окупится он за 4,5 года, а учитывая, что найти арендатора на более дорогое жилье сложнее и квартира будет пустовать больше времени, чем обычно, то и за все 5 лет, – говорит Павел Луценко. – Это инвестиция, как видим, уже сомнительная». Руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина отмечает, что дорогой ремонт – распространенная ошибка среди собственников, которые хотят окупить свои расходы, завышая арендную ставку. Здесь не все так радужно, так как высокая арендная ставка может просто привести к простаиванию квартиры.

Советы тем, кто мечтает выгодно сдать квартиру:

1. Необходим ремонт, соответствующий целевой аудитории арендаторов.
2. В квартире должна быть необходимая бытовая техника: плита, духовка, холодильник, стиральная машина, телевизор. Если ваша квартира не эконом-класса, то там уже может понадобиться и кондиционер, и посудомоечная машина.
3. Из мебели необходимы кухонный гарнитур, кухонный стол со стульями, прихожая, платяной шкаф, спальные места (по количеству арендаторов). Чем больше спальных мест, тем дороже можно сдать квартиру, но и износ ее будет больше. Старые вещи лучше выкинуть, они никогда не выглядят привлекательно в глазах съемщиков.
4. Интерьер должен быть универсальный. Любой выраженный стиль сужает круг тех, кто заинтересуется вашим помещением.