Как купить загородный дом?

Покупка загородного дома – мечта многих. Однако это всегда связано с определенными рисками. Как же грамотно купить дом?

В настоящий момент почти любое строительство не контролируется государством, в основном это частная инициатива. Все риски ложатся на инвесторов и застройщиков, которые достаточно часто приводят к появлению долгостроев, обманутых дольщиков и разорившихся застройщиков. Однако при покупке можно себя и обезопасить. Как это сделать? Советы дает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Проекты строительства

Олег Сухов рекомендует, прежде всего, обращать внимание на наличие проектов строительства, которые должны быть согласованы в местных органах власти. Во-первых, это проект коттеджного поселка со всеми коммуникациями, подъездными дорогами, стоянками, водонапорными и газораспределительными станциями, электрическими подстанциями, водопроводами, газопроводами и канализацией. Во-вторых, должен быть согласованный и утвержденный проект дома, который вы покупаете.

Земельный вопрос

Покупая загородный коттедж необходимо интересоваться и землей, ведь  при таком приобретении вы совершаете две сделки: покупаете землю и покупаете здание. Идеальным вариантом является случай, когда земля принадлежит застройщику, но такое встречается не часто. Практика показывает, что чаще землей владеет одно лицо, а строительство ведет другое.  Именно поэтому Олег Сухов советует до подписания договора с застройщиком выкупить земельный участок у его владельца. Это позволит избежать проблем в будущем. Ведь иногда собственник земли препятствует строительству. Классический пример – случай 2005 года с компанией КТ «Социальная инициатива». Эта компания не имела прав на землю, что в итоге покупатели так и не  получили свои оплаченные коттеджи.

Кроме этого, достаточно часто земля является федеральной или муниципальной. Это может привести к тому, что один чиновник разрешит строительство, застройщик начнет возводить поселок, но за это время к власти придет другой чиновник, который отменит все распоряжения предшественников. Среди всего этого может оказаться и разрешение на строительство именно вашего поселка. Каждый крупный город знает подобные истории.

Именно поэтому перед покупкой землю надо изучить: убедиться в правильности категории, отсутствии обременения, удостовериться в праве собственности владельца.

Застройщик

Компания, которая будет строить ваш дом, также требует изучения. Безусловно, приобретать жилье надо по договору долевого участия, что соответствует Федеральному закону № 214. Однако далеко не каждая компания на загородном рынке работает по этой схеме. Отсутствие ДДУ повышает риски двойных продаж. Именно поэтому сперва необходимо собрать полную информацию о застройщике. Проверьте все разрешительные и правоустанавливающие документы: постановления местных органов власти о предоставлении права на строительство, инвестиционные контракты, проектную документацию, заключения госэкспертиз, разрешения контролирующих органов и т. д. Кроме этого, изучите историю застройщика: есть ли подобные проекты, как он их реализовал, как преодолел кризис. Это поможет сделать вывод о его надежности. В пользу застройщика говорит и наличие ипотеки в крупных коммерческих банках.

Финансовую состоятельность  компании можно проверить через сайты налоговой инспекции и арбитражного суда. Олег Сухов рассказывает: «На сайте Федеральной налоговой службы России есть вкладка «проверь себя и контрагента». Располагается она по адресу http://egrul.nalog.ru/. Заходите по ссылке, вносите данные об интересующей вас компании — и получаете информацию. Подобная ссылка есть и на сайте Арбитражного суда Российской Федерации. Называется она «картотека арбитражных дел». Ее адрес http://ras.arbitr.ru/ . Используя базу данных арбитража, можно получить информацию о том, судился ли с кем-нибудь ваш застройщик, а также наличие (либо отсутствие) у него обязательств перед другими хозяйствующими субъектами и государственными органами. Если ваш строитель имеет долги, то будьте уверены, что внесенные деньги пойдут в первую очередь на погашение его обязательств, а не на строительство дома вашей мечты».

Договор с застройщиком

Прежде, чем подписывать договор и платить деньги, необходимо его изучить. В документе четко должен быть прописан объект строительства – дом. Также должна быть прописана стоимость постройки и указано, что цена не подлежит изменению. Кроме этого, необходимо прописать сроки строительства и график работ. Должны быть и приложения к договору, в которых даются однозначные, не имеющие двоякого толкования характеристики здания, строительных материалов, порядок закупки и качество строительного сырья, размеры, внутренняя отделка, виды коммуникаций, которые подводятся к дому, порядок охраны стройплощадки и т. д. Обратите внимание и на тот населенный пункт, где в случае необходимости придется обращаться в суд. Бывает, что застройщик ведет строительство не только в городе по месту постановки на налоговый учет, но и по всей России, а потому будет очень неудобно, если вы живете в Москве, а судиться необходимо будет в Новосибирске, и все лишь потому, что так указано в договоре или именно в этом городе место юридического адреса компании.

Перед тем как платить

Перед непосредственной оплатой убедитесь, что платите надлежащему лицу. Фирм с одинаковыми или похожими названиями много, поэтому всегда существует риск передачи средств не той организации. Такое, хоть и редко, но все-таки случается. Оплачивать коттедж надо только по безналичному расчету. Иначе есть вероятность того, что, получив наличные, застройщик не проведет их по бухгалтерии. В этом случае вы не сможете доказать в суде факт оплаты и в итоге окажетесь и без денег, и без коттеджа.

 sob.ru