тел: +7 (927) 260-91-71
В последнее время в судах возросло количество дел по сделкам купли-продажи недвижимости по липовым документам. Чего же стоит опасаться покупателям?
Лидирующее место среди обманных схем на рынке недвижимости занимают продажи по поддельным доверенностям, и «Собственник» недавно рассказывал о таких аферах. Однако псевдодоверенности – не единственный способ «надуть» покупателя.
Несуществующие документы
Адвокат Олег Сухов сообщает, что также часто мошеннические схемы осуществляются по поддельным документам. Это может быть все что угодно: договор-купли продажи, приватизации, переуступки, завещание и т.д.
Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья», считает, что чаще всего встречается подделка справок и договоров. В качестве примера Банников приводит случай из недавней практики. Один человек, выходец из кавказкой республики, приобрел квартиру в новостройке, а затем с товарищем задумал осуществить мошенничество. По договору в простой 
письменной форме он продал другу квартиру, при этом в договоре, акте и доверенности на регистрацию расписался не он, а похожий на него человек. После этого уже друг продал эту квартиру на правах собственника. Ничего не подозревающие покупатели, отдали деньги, получили свидетельство о собственности и начали жить в своей новой квартире. А через месяц появился первый хозяин-кавказец, который предъявил правоустанавливающие документы именно на эту квартиру, выгнал честных владельцев, написал в ОВД заявление о возбуждении уголовного дела, в котором заявил, что никому квартиру не продавал, а сдавал ее лишь в аренду. При этом у него на руках имелся договор аренды с лицом, которое и осуществляло продажу квартиры новым собственникам. Кроме этого, он подал гражданский иск о признании договора купли-продажи недействительным, так как он подписан не тем лицом. Естественно, целью этой аферы был возврат квартиры и невозврат денег, которые должен был вернуть «испарившийся» продавец.
При покупке квартиры проверять надо все, в том числе и справки о том, что продавец не состоит на учете в ПНД и НД. По мнению Банникова, лучше всего сопровождать продавца во время получения этих справок. Ведь никто не хочет купить квартиру, а потом получить приглашение в суд, где выяснится, что бывший хозяин подал иск, в котором заявил о продаже своей квартиры в невменяемом состоянии.
Елена Чертанова, юрист компании «Тройка-Эстейт», обращает внимание, что среди обманных схем распространены поддельные завещания, которые оформляются от имени одиноких или относительно одиноких людей уже после их смерти задним числом на совершенно посторонних людей.
Выдуманные решения судов
Достаточно часто мошенники используют фиктивные решения судов или подлинные вердикты с измененными в интересах мошенничества фрагментами. Олег Сухов вспоминает, что недавно от этой схемы пострадали сразу несколько семей в Уфе. Они приобрели квартиры у лиц, завладевших жильем на основании липового решения суда, и теперь втянуты в продолжительные судебные разбирательства. Чтобы избежать подобного обмана Олег Сухов советует выяснить все относительно решения суда. Алиса Буряковец, юрист ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная арка», советует обращаться в суд, который вынес то или иное решение, с просьбой подтвердить факт, что такое дело действительно находилось в производстве именно этого суда и что по нему было вынесено именно это, интересующее вас, решение.
Бюрократические подтасовки
Обман может происходить и благодаря различным распоряжениям органов местного самоуправления и документам о праве собственности на землю. Олег Сухов отмечает, что чаще всего подделываются свидетельства о праве собственности на землю старого образца, а также постановления глав сельских и районных администраций. Эти распорядительные документы направлены на присвоение земельных участков и объектов недвижимости, причем заниматься такими аферами могут чиновники любого ранга: от прокурора до муниципального служащего. Многим жуликам удается пройти государственную регистрацию сделки и затем легализовать недвижимость путем ее перепродажи. Достаточно часто в этих перепродажах участвуют родственники чиновника.
Фальшивые удостоверения личности
Подделка паспорта продавца также не является редким случаем при продаже квартиры. Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что не стоит думать, что подлинность паспорта проверит нотариус. Он не проводит следственных действий на предмет установления подлинности документов и личности сторон. Нотариус также может стать жертвой обмана либо быть в сговоре. Лучше всего проверять подлинность паспорта на сайте Федеральной миграционной службы. Для этого необходимо знать серию и номер паспорта, а также дату его выдачи. Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, обращает внимание, что весьма распространенный способ мошенничества – замена фото в паспорте. Как правило, в таких случаях после завершения сделки и проведения всех расчетов появляется настоящий собственник, который якобы потерял паспорт. Чтобы этого избежать, необходимо запросить в паспортном столе фотографию реального продавца или поговорить с соседями, которые могут рассказать о том, кто является реальным хозяином квартиры.
Если говорить об разных обманах с помощью паспорта, то Елена Чертанова рассказывает, что встречаются случаи, когда один из супругов продает квартиру, «забыв» о доле второго. Для этого такие хитрецы «теряют» паспорт и после получения нового уже не ставят туда штамп из ЗАГСа. Оспорить такие сделки и защитить пострадавшую сторону довольно трудно.
Итак, варианты обмана при покупке квартиры весьма разнообразны. Кроме сделок по липовым документам встречаются и подделки реквизитов банковского счета, и расчет фальшивыми деньгами, поэтому всегда будьте бдительны. Стоит также помнить, что собственники квартир в настоящий момент могут сами обезопасить себя от каких-либо незаконных действий со стороны третьих лиц. Для этого необходимо подать заявление в регистрационные органы о наложении запрета на совершение сделок с принадлежащей вам недвижимостью до тех пор, пока вы сами его не снимете.
