Риски покупки жилья по доверенности

Мошенничество на рынке недвижимости до сих пор существует. Особенно уязвим рынок вторичного жилья. Продажа квартиры по поддельной доверенности – одна из самых распространенных схем обмана.

Адвокат Олег Сухов сообщает, что чаще всего для незаконных сделок с жильем мошенники используют поддельные доверенности, в том числе, выданные от имени уже умерших хозяев квартиры. Юрист компании «Тройка-Эстет» Елена Чернова обращает внимание, что бывают случаи, когда мошенники входят в сговор с нотариусами и оформляют доверенности от имени собственников на продажу их квартир, или делают такие доверенности по поддельным паспортам, вводя в заблуждение и самого нотариуса. Дальше эти квартиры перепродаются несколько раз, а настоящий владелец и не подозревает об этом пока его не придут выселять.

Надежда Телеш, управляющий партнер Агентства недвижимости Dream Realty, вспоминает случай из практики, где именно сомнения в подлинности доверенности привели к тому, что от покупки данной квартиры пришлось отказаться. Надежда Телеш рассказывает, что доверенность насторожила сразу по нескольким пунктам: «Во-первых, собственник продаваемой квартиры выдал доверенность на двух лиц, которые ни возрастом, ни инициалами не попадали на первый взгляд к числу его близких родственников. Во-вторых, в доверенности содержались повторяющиеся формулировки и полномочия, как будто ее делали в спешке. Каждый из нас хоть раз в жизни оформлял доверенность у нотариуса, поэтому все мы знаем о том, как тщательно нотариус проверяет, какие полномочия и в каком объеме вносятся в доверенность. Именно поэтому несколько ошибок в одной доверенности говорит, скорее всего, о том, что она поддельная. В-третьих, собственник квартиры якобы доверял этим лицам до такой степени, что наделил их правом продать свою квартиру по любой цене по их усмотрению! Не надо быть юристом, чтобы понять, что это абсурд. В большинстве случаев, продавая менее ценное и значимое, мы все равно пытаемся продать это максимально выгодно, поэтому не может быть все равно, сколько денег получишь в итоге за свою драгоценную квартиру». Безусловно, эту доверенность пытались проверить. В списках нотариусов столицы была найдена необходимая фамилия, и в ходе проверки выяснилось, что этот человек уже несколько лет не числится в списке работающих нотариусов, а это означает, что квартиру пытались продать мошенники, используя чужие регистрационные данные. Кроме того, когда с представителями собственников пытались договориться о встрече с самим владельцем недвижимости, то был получен категорический отказ: «Собственника нет и не будет. Не хотите покупать, не покупайте, других найдем».

К сожалению, вероятность найти другого, менее подозрительного клиента весьма высока. Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», сообщает, что чаще всего жертвами таких обманных схем становятся незащищенные слои населения: одинокие старики, люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные. «Как правило, мошенники втираются к ним в доверие, и переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, которые затем выставляют на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае – в простой деревенский дом. Но бывают и куда более печальные ситуации. Конечно, нельзя утверждать, что каждый переезд пожилого человека связан с мошенничеством, однако подобные сделки требуют особого внимания».

Как не попасть в ловушку?

В сделках с недвижимостью бдительность нужна на каждом этапе. Чтобы не стать жертвой мошенников при покупке квартиры по доверенности необходимо проверять все самому либо обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Ирина Шугурова советует проверять обстоятельства, относящиеся к сроку и действительности доверенности. Самое главное – найти доверителя и связаться с ним тем или иным способом. Проще всего, если доверитель находится в Москве или хотя бы в пределах России. В этом случае надо встретиться или связаться по телефону, по электронной почте, по факсу и попросить подтвердить, что доверенность актуальна. С собственником необходимо связаться даже в том случае, если он находится за границей. Подтверждение лучше просить в письменной форме, с подписью, где было бы сказано, что доверенность не менялась и не отзывалась. «Сложнее, если мы имеем дело с доверенностью, приравненной к нотариальной, то есть выданной руководителями специальных органов. Например, если человек длительно находился в больнице, доверенность может удостоверить главврач. Эти доверенности проверяются таким же образом – направляется запрос врачу с просьбой подтвердить, что доверенность выдана, что она не отменялась, что доверитель жив», – объясняет Шугурова. Кроме того, необходимо проверять доверенность и у нотариуса, который ее выдал.

Итак, при покупке квартиры по доверенности необходимо проявлять повышенную осторожность и проверять и сам факт выдачи документа, и всю подноготную правообладателей, а также причины, по которым собственник не может совершить сделку лично. Ведь и закон ждет от нас именно этого. Так Алиса Буряковец, юрист ЗАО «Агентства недвижимости «Триумфальная арка», рассказывает, что «несмотря на то, что в регистрирующих органах проверяют законность сделки, при решении подобного спора в суде в первую очередь обращается внимание на добросовестность покупателя». Наше законодательство считает, что именно добросовестный покупатель должен проявлять не просто «разумную осмотрительность», но и изначально выражать недоверие к информации, которую предоставляет продавец. Получается, что именно покупатель должен убедиться в достоверности предоставляемых ему документов на недвижимость и других сведений.

sob.ru