тел: +7 (927) 260-91-71
Покупая квартиру, следует не терять бдительность. Проверять все документы важно, однако и деньги платить надо грамотно.
Любая покупка в конечном итоге приходит к моменту оплаты. При сделках с недвижимостью существует несколько способов передачи денежных средств. Например, можно передать деньги из рук в руки при подписании договора купли-продажи или при подаче документов на регистрацию, можно при этом даже взять расписку, можно перечислить деньги безналично на счет продавца. Однако, любой из этих способов небезопасен, так как везде есть возможность для обмана. Самым же защищенным считается способ расчета через депозитную ячейку в банке. Именно об этом способе рассказывает Ирина Сергеева, руководитель отдела продаж «Агентства недвижимости «Триумфальная Арка».
Изначально банковская (депозитная) ячейка предназначалась для хранения ценных личных вещей, но именно в нашей стране она оказалась незаменимой для расчетов при купле-продаже недвижимости. Ирина Сергеева рассказывает, что схема действий проста: «Покупатель до сделки помещает в ячейку деньги, предоставив продавцу возможность проверить и пересчитать купюры, после чего банк ограничивает доступ к деньгам, гарантируя открытие ячейки продавцу, если сделка состоится, и наоборот, покупателю, если 
сделка не состоится. Таким образом, продавец имеет возможность «пощупать» «свои» деньги еще до подписания договора. И, независимо от воли покупателя, сможет получить их из ячейки, если сделка пройдет, как запланировано». У покупателя же есть гарантия, что в случае незапланированных обстоятельств продавец деньги не получит. На первый взгляд, все очень просто, но есть нюансы.
Договор аренды сейфовой ячейки
Прежде всего, необходимо оформить договор аренды на банковскую ячейку. Существует два вида договоров, и они разные. Это двухсторонний с дополнительным соглашением и трехсторонний. Ирина Сергеева объясняет, что в первом случае банк подписывает договор с неким арендатором ячейки, который может быть и продавцом, и покупателем, и даже агентом. Срок аренды сейфа по такому договору также может быть любым – некоторые агентства даже арендуют сейф сразу на длительный срок и поочередно используют его на разных сделках. Кроме этого необходимо составить дополнительное соглашение, где были бы описаны правила доступа продавца и покупателя к сейфу. В трехстороннем же договоре покупатель и продавец (арендаторы ячейки) и банк (арендодатель) подписывают сразу общий и единый договор, в полной мере регламентирующий все возможные ситуации по сделке. По мнению Ирины Сергеевой, предпочтение следует отдавать именно трехстороннему договору, где однозначно регулируются различные нештатные ситуации.
Закладка денег
Сперва подписывается сам договор аренды, потом все участники сделки идут в хранилище, где продавец пересчитывает и проверяет деньги, которые потом под контролем покупателя закладываются в ячейку. Обычно банк предоставляет в пользование счетную и проверочную машины, но можно воспользоваться платной услугой по проверке и пересчету купюр работником банка. Ирина Сергеева советует, заранее узнавать в каких купюрах будет внесена сумма, так как от этого зависит размер ячейки. Также необходимо все тщательно проверять и запоминать свои действия, чтобы потом не мучиться сомнениями: закрыли ли вы дверцу сейфа, все ли купюры со стола поместили в специальную кассету, в ту ли ячейку заложили деньги и т. д.
Вопрос хранения ключа от сейфа для банка не принципиальный, его могут регулировать сами арендаторы. Обычно его хранит покупатель и отдает продавцу взамен расписки о получении денег. Также ключ может хранить и «нейтральная» сторона. Например, риэлтор. В этом случае гарантийные обязательства и продавцу, и покупателю выдает уже агентство.
Все по плану
После регистрации сделки купли-продажи, продавец получает доступ к ячейке. Для этого надо прийти в банк с документами, подтверждающими право собственности. Обычно это оригинал договора купли-продажи с отметками о регистрации перехода права собственности.
Сделка не состоялась
Если сделка после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, право доступа к ячейке получает покупатель. Документа о том, что сделка не состоялась, не бывает, но об этом говорит факт не явки продавца в банк в определенный срок с документами, подтверждающими куплю-продажу. Предполагается, что продавец, при положительном исходе сделки, должен обязательно прийти в банк в оговоренный срок. Если этого не произошло, то деньги имеет право забрать покупатель. Однако Ирина Сергеева отмечает, что это «тонкое место» данной схемы, так как существует много причин, по которым продавец может не прийти в банк.
Дополнительные советы
– Проверяйте договор аренды и все необходимые документы на наличие ошибок. При наличии ошибок или несоответствий банк с большой долей вероятности откажет в доступе к ячейке. В таком случае придется собирать всех участников сделки, и по взаимному согласию прекращать или менять договор.
– Условия доступа продавца к ячейке могут быть и другими. Иногда его могут обязать предъявить нотариально удостоверенную копию того или иного документа. Например, выписку из домовой книги о снятии с учета проданной квартиры его и членов его семьи или акт приема-передачи квартиры. При этом продавец должен четко осознавать, что это ограничивает его возможность получить свои деньги за проданную квартиру не зависимо от воли покупателя.
В любом случае, расчет через банковскую ячейку – удобная и популярная схема передачи денег за квартиру на сегодняшний момент. Но с 2014 года правительство намерено ограничить хождение наличности, и покупки свыше 600 000 рублей придется оплачивать через банк. Однако есть большая вероятность того, что намерения не станут нормой.
