тел: +7 (927) 260-91-71
Владение недвижимостью дает собственнику не только права, но и накладывает определенные обязанности, среди которых есть и налоги, и сборы, и прочие расходы.
Владеть квартирой за границей – роскошь. Безусловно, можно купить дешевую недвижимость в Болгарии, а можно владеть роскошной виллой во Франции. Эти собственности не сравниваются, но в любом случае у владельцев это как минимум вторая квартира, так как есть и на родине.
Приобретая недвижимость в любой стране, необходимо помнить, что ее содержание стоит денег. Надо знать не просто налоговую ставку той или иной страны, но и определенные нюансы. Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, отмечает, что «кроме прямого вида налога на сделки с недвижимым имуществом в странах мира взимаются различные виды пошлин, сборов и оплат». Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton, обращает внимание, что есть страны, где налог на недвижимость небольшой, или его нет совсем, но при покупке придется заплатить достаточно много комиссий и сборов. А есть страны, где наоборот – само приобретение недвижимости малозатратно, а последующее владение ей облагается множеством налогов и сборов. Поэтому необходимо принимать во внимание все аспекты. Кроме того, Алексеева Марина, генеральный директор Just Real Consult GmbH, сообщает, что расходы зависят и от формы собственности: юридические и физические лица платят по-разному. Иногда иностранные собственники и граждане страны также имеют разные расходы на одинаковую недвижимость.
Сегодня «Собственник» предлагает пятерку популярных стран, где расходы на недвижимость можно считать достаточно большими. Как правило, это страны с высоким уровнем жизни, сами объекты недвижимости здесь изначально стоят дорого.
США
Налоговая система Америка сложная и запутанная. Там есть множество нюансов, о которых мы, простые россияне, не подозреваем. Например, налогообложение зависит от многих факторов: одиноки вы или глава семьи, есть у вас дети или другие иждивенцы и т. д. Кроме этого, каждый штат имеет свою систему налогообложения. Если говорить о недвижимости, то Екатерина Тейн сообщает: «В США нет агентской комиссии для покупателя, однако она уже заложена в стоимость недвижимости – 5 % и НДС. Дополнительные сборы и расходы при покупке обычно составляют 4%. Кроме того, потом есть очень высокий ежегодный налог на владение недвижимостью. Ставка налога зависит от штата и составляет чаще всего 1 – 2 % в год от стоимости покупки. Однако, владея апартаментами в Нью-Йорке, вы будете платить за них 11,5 % в год, в Лас-Вегасе – 3,25 %, в Филадельфии – 8,26 %». Если же говорить об инвестиционных перспективах этого рынка, то Игорь Индриксонс прогнозирует будущий год весьма успешным, в котором продажи на первичном рынке вырастут от 7 до 8 %. Произойдет же это по причине улучшения ситуации с ипотечными кредитами и по причине роста доходов населения.
Великобритания
О налогах этой страны Екатерина Тейн рассказывает следующее: «Здесь, помимо налога на владение, есть еще гербовый сбор, который взимается при покупке. Он рассчитывается также по прогрессивной шкале и достигает 7 % при покупке недвижимости стоимостью свыше 2 миллионов фунтов. Кроме того, при покупке придется заплатить достаточно других обязательных комиссий – адвокату, оценщику и т. д». Одним словом, расходы здесь немаленькие, цены на недвижимость высокие, и при этом сам рынок в последние годы не показывал рост цен, чтобы скомпенсировать расходы на покупку и заработать на инвестициях. Энтузиазма зарубежным инвесторам не добавляет и введение повышенной пошлины при покупке премиальной недвижимости на офшор. Однако, как отмечает Игорь Индриксонс, это не мешает Великобритании лидировать в мире по привлечению средств зарубежных инвесторов, и в ближайшие десять лет вряд ли какая-нибудь страна сможет потеснить ее с этого пьедестала.
Франция
В этой стране налог высок и платится он комплексно. Марина Алексеева рассказывает, что есть налог на недвижимость или земельный налог (taxe foncière), налог на проживание (taxe d’habitation )и налог на имущество (ISF - impôt de solidarité sur la fortune). Размер taxe foncière не фиксирован и зависит от типа собственности и от места расположения. В среднем он составляет 0,5 % от стоимости аренды объекта. Марина Алексеева обращает внимание, что при расчете за основу берется прибыль, которую можно получить от сдачи недвижимости в аренду. Например, арендная плата за квартиру составляет 2 200 евро в месяц, следовательно, годовой налог будет равен 1 200 евро. Ставка налога на проживание также не фиксирована и в среднем составляет 0,5% от стоимости аренды. Размер этого налога определяется местными органами власти и зависит от многих параметров: местоположения, площади, уровня комфорта, размера арендной платы и т. д. Налог на имущество был увеличен в 2013 году. Согласно его шкале имущество, стоимостью до 1,3 млн евро, налогом не обкладывается, от 1,3 до 3 млн надо уплатить 0,25 %, на имущество свыше 3 млн. евро ставка составляет 0,5 %. Таким образом, если ваше имущество оценено в 2,5 млн. евро, то из этой суммы вычитается необлагаемые 1,3 млн., а за оставшиеся 1,2 млн. вы должны заплатить налог по ставке 0, 25 %, который будет равен 3 000 евро.
Кроме этого, Екатерина Тейн обращает внимание, что во Франции действует налог на роскошь. Его ставка рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет 2 – 2,5 %. Таким образом, если вы владеете виллой стоимостью в 20 млн. евро, то помимо всего, вы будете платить еще и налог на роскошь. А это ежегодно 400 000 евро. Согласитесь, сумма немаленькая даже для обеспеченных людей.
Испания
Безусловно, Испания не так дорога в содержании, как вышеперечисленные страны, особенно учитывая небольшую цену квадратного метра на данный момент. Однако и здесь надо платить. Причем платить надо и муниципальный налог и общегосударственный. Марина Алексеева сообщает, что муниципальный налог рассчитывается из кадастровой стоимости недвижимости и колеблется от 0,4 до 1,1 % в зависимости от региона. Общегосударственный же налог платят только те собственники, которые не имеют ВНЖ с Испанией. Этот налог составляет 25 % от 2 % от кадастровой стоимости объекта. Для того чтобы его рассчитать, надо сперва вычислить 2 % от кадастровой стоимости, а потом из полученной суммы вычислить 25 %, это и будет общегосударственный налог. Например, купленная 
квартира стоит 150 000 евро. Кадастровая стоимость ее обычно около 20 000. Если правильно произвести все расчеты, то получится, что муниципальный налог составит 190 евро, а общегосударственный – 100. Итого, владельцу этой квартиры в год придется платить 290 евро. Естественно, чем выше изначальная стоимость недвижимости, тем выше и кадастровая, а значит и больше размер налогов.
Монако
На пятое место мы поместили страну, где по факту налога на недвижимость нет совсем, но именно здесь при покупке придется заплатить достаточно много сверх заявленной стоимости. Екатерина Тейн рассказывает, что, приобретая жилье в Монако, вам необходимо будет заплатить 3 % комиссии агенту и 6 % от стоимости уйдет на оплату нотариуса. Учитывая, что недвижимость в Монако одна из самых дорогих в Европе, то сумма дополнительных расходов получится немаленькая. При продаже своей квартиры или виллы также придется заплатить комиссию – 5 %. Получается, что суммарно ваши расходы на куплю-продажу составят 14 %, а рынок этот в год растет максимум на 1 – 2 % . Так что «отбить» свои вложения быстро не получится.
Кроме этого эксперты отмечают, что высок налог на недвижимость в Гонконге – 25 %, в Сингапуре – до 19,3 %, в Индии – 8,02 %, в Австралии – 5,3 %, и в Аргентине – 5, 1%.
