тел: +7 (927) 260-91-71
Покупка квартиры за рубежом уже никого не удивляет из наших соотечественников. У каждого из нас, как минимум, есть знакомые, которые уже имеют «импортную» собственность. Однако не везде такую сделку можно совершить.
Покупка квартиры за рубежом имеет разные побудительные мотивы. У большинства – это возможность проводить выходные или отпуск в месте своей мечты. Достаточно многие сейчас совершают такую сделку в качестве инвестиции. Однако при этом вопрос вкуса уходит на второй план, а на первый выдвигается проблема ликвидности. Стоит четко понимать, что не любая недвижимость приносит доход, иногда она может стать и обременением. Иногда квартира за рубежом покупается для постоянного места жительства. Причины переезда у каждого могут быть свои, а вот потребность в крыше над головой при таком повороте жизни есть у всех без исключения. Безусловно, могут быть и другие побуждающие к сделке мотивы, однако, стоит заметить, что не в каждой-то стране легко купить квартиру лично для себя. Существуют запреты, которые при большом желании можно и обойти.
Невозможно купить квартиру на Кубе. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает эту страну первой по недоступности: «Рынок недвижимости на Кубе был не так давно открыт для самих кубинцев, соответствующий закон был принят в ноябре 2011 года. Только граждане Кубы, проживающие на острове и кубинцы, временно находящиеся за рубежом, могут приобретать здесь жилье. Иностранцы, а также кубинцы, постоянно проживающие в Соединенных Штатах или других странах, такого права не имеют».
Второй по строгости является Швейцария. Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton, отмечает, что никаких затруднений в этой стране не вызовет покупка коммерческой недвижимости, а вот с жилой дела обстоят сложнее. «Во-первых, иностранные граждане могут владеть только одним жилым объектом недвижимости в стране, площадь которого не превышает 200 кв. м. Во-вторых, иностранцы могут покупать жилье только с целью личного использования. Владелец должен использовать недвижимость не менее 3 недель в год и не более 11 месяцев. Сдавать в аренду квартиру или дом можно, но на относительно небольшой срок – не больше 6 месяцев в году». В-третьих, в каждом из 26 кантонов страны есть свои правила относительно сделок с жилой недвижимостью. В некоторых местах это просто невозможно. Например, в кантонах Цюрих и Женева. Кроме этого, есть ограничения по перепродаже: жилую недвижимость в большинстве случаев нельзя перепродать в течение 5 лет после покупки, в отдельных случаях – в течение 10 лет. Екатерина Тейн отмечает, что незнание таких особенностей может достаточно сильно подвести: «Был случай, когда российский девелопер приобрел в Швейцарии земельный участок для строительства жилого проекта. Позднее выяснилось, что в силу каких-то причин девелопер не может построить там коммерчески эффективный для него проект, но что самое интересное, что этот участок можно будет перепродать только через 10 лет».
Константин Ковалев добавляет, что «в Швейцарии также предусмотрены специальные квоты на приобретение недвижимости иностранцами, которые выдает государство – не более 1 500 разрешений в год, включая квоты на квартиры, виллы и апартаменты. Происходит это единовременно, поэтому всем, кто не успел подать заявки или тем, кто разрешения не получил, приходится ждать следующего года».
Не так-то легко купить жилье в Австрии. Константин Ковалев отмечает, что покупка иностранными гражданами жилой недвижимости официально запрещена, кроме граждан Евросоюза и иностранцев, имеющих вид на жительство в стране. «Тем не менее, местные власти наделены правом принимать решение в каждом конкретном случае самостоятельно, что дает шанс иностранцам приобрести, например, недвижимость, имеющую статус «второго дома». Также остается возможность приобретения и оформления жилой недвижимости на юридическое лицо, в том случае, если у потенциального покупателя – нерезидента есть зарегистрированная в Австрии компания. Правда, для того, чтобы получить разрешение на приобретение жилого помещения, его придется обосновать».
Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM», сообщает, что в Хорватии и Словении, также как и в Австрии, покупка квартиры возможна только на юридическое лицо. Сперва необходимо открыть компанию, а потом на нее зарегистрировать свою недвижимость.
Определенные нюансы есть и на рынке недвижимости Греции. Юлия Кожевникова, эксперт портала Tranio.Ru, отмечает, что в этой стране запрещено покупать недвижимость в зонах археологических раскопок и природных заповедниках. А для приобретения недвижимости в приграничных территориях, например, на островах Крит, Родос, Санторини, Лесбос, Самос, Южных Спорадах, требуется разрешение Министерства обороны Греции.
С трудностями столкнутся и желающие купить квартиру в Китае. Сами китайцы охотно переезжают во все уголки мира, а вот у себя на родине иностранцам не рады. Елена Земцова, управляющий партнер компании «Дельта Эстейт», рассказывает, что в этой стране иностранцы могут купить недвижимость для собственного проживания только том случае, если работали или учились там не меньше года. «Власти Китая не очень охотно идут на сделки с недвижимостью, так как избыток иностранного капитала может привести к инфляции и другим экономическим и социальным проблемам в стране с миллиардным населением».
Сюрпризы может преподнести и США. Здесь запрета на уровне государства на покупку квартир иностранными гражданами нет, но есть своя, не менее интересная, история. Екатерина Тейн рассказывает, что в США распространены кондоминиумы (аналоги наших ТСЖ), за которыми законодательно закреплено право устанавливать определенные требования для жильцов комплекса. Вот этим-то правом могут испортить вам всю картину будущей безмятежной жизни в стране демократии. Например, при покупке квартиры в элитном доме, можно столкнуться с очень серьезным «собеседованием»: вас могут попросить предоставить рекомендации и документы, подтверждающие вашу занятость, финансовый статус и репутацию. Причем, правление кондоминиума может и отказать в возможности покупки недвижимости в этом доме. Екатерина Тейн отмечает, что в каждом кондоминиуме могут быть установлены ограничения самого разного характера – от запрета слушать громкую музыку после определенного времени до запрета на сдачу квартиры в аренду. «Так, у наших клиентов была ситуация, когда они приобрели апартаменты в элитном комплексе в Сарасоте с целью сдачи в аренду и получения дохода. Однако кондоминиум запретил сдавать квартиру в краткосрочную аренду, разрешив сдавать ее не чаще двух раз в год. Таким образом, клиенты потеряли часть прибыли, на которую рассчитывали».
Определенные ограничения есть и в ряде других стран. Например, в Таиланде, Индии. Есть страны, где невозможна покупка земли под строительство дома иностранными гражданами. Однако почти всегда существуют способы обойти запрет. Иногда это организация юридической фирмы, иногда фиктивный или даже настоящий брак с жителем страны. Правда, стоит заранее узнать, как наследуются имущество или делится в случае развода.
