Все страхи и риски покупки новой квартиры

Покупка квартиры в новостройке — взвешенное решение, которое не происходит спонтанно. Какие же риски могут возникнуть при такой сделке

Любые сделки и договоры не дают полной гарантии того, что в жизнь воплотится все задуманное. Однако  предупрежден — значит вооружен. Зная определенные нюансы, где может поджидать опасность, можно постараться не попасть впросак. Какие же риски есть у квартир в строящемся доме?

Долгострой

Ожидать свою квартиру годами, стать обманутым дольщиком – самый большой риск такой сделки. И здесь не возможно ничего предугадать, банкротом может стать любой, даже самый сильный и уважаемый игрок.  Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева отмечает: «Самым главным бичом новостроек считается долгострой. В этом случае у участника долевого строительства по-настоящему мало шансов повлиять на строительство безотносительно того, какой договор вы заключили и какие документы были у правообладателя на этапе заключения такого договора».

Сейчас, согласно закону, собственники, купившие квартиру по 214-ФЗ, могут через суд вернуть потраченные средства и даже проценты. Но Евгений Зимин, директор юридического департамента компании Blackwood, считает: «Необходимо понимать, что если у застройщика не хватает денег, чтобы достроить дом в срок, то вряд ли они найдутся у него для тог, чтобы расплатиться с дольщиками. На случай же банкротства дольщики не застрахованы ничем. Приняты поправки о страховании ответственности застройщиков, согласно которым возмещение дольщикам будет производиться за счет страховой компании, однако они вступят в силу только в 2014 году».

Двойные продажи

Адвокат Олег Сухов считает, что двойные продажи стоят на втором месте по риску и негативным последствиям. Такой обман может происходить и по вине застройщика, который может пойти на это, находясь в крайне тяжелом финансовом положении, и по вине инвестиционных компаний, выкупающих площади для перепродажи, и по вине самих дольщиков. Например, Олег Сухов вспоминает такую историю из своей практики, когда дольщик оформлял собственность на квартиру через суд и по ошибке признал право на другое жилое помещение. Такая ситуация не редкость, как может показаться на первый взгляд, при халатном оформлении документов застройщиком. Получив свидетельство, дольщик понял свою ошибку и решил ее исправить путем оформления уже своей квартиры. В итоге в его собственности оказалось два объекта недвижимости. В течение более года никто прав на вторую квартиру не заявлял, и удачный собственник решил на ней заработать. А еще через год оказался под следствием, когда появился действительный претендент на жилье и встретился нос к носу с новым добросовестным покупателем.

 Адвокат отмечает, что такого риска нет у людей, заключивших договор по 214-ФЗ, однако на рынке первичного жилья часто квартиры продаются и по другим схемам. Чтобы не стать жертвой такого обмана, Софья Лебедева советует при заключении договора помнить: «на этапе строительства приобретение возможно только тремя путями – по ДДУ и уступке по нему, с помощью ЖСК, с помощью жилищных сертификатов. Все остальные схемы, предусматривающие продажу квартир в новостройках физическим лицам, в том числе различные схемы с использованием предварительных договоров, векселей и т.п. – незаконны, если предусматривают внесение каких-либо денежных средств».

Дополнительные расходы

К сожалению, не редки случаи, когда застройщик пытается продать вам дополнительные услуги, которые не всегда нужны или вы можете справиться с этим вопросом и без посторонней помощи. Софья Лебедева к таким «услугам» относит  «бесплатное» страхование объектов с занижением стоимости по основному договору, попытки взять деньги за коммунальные платежи не с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, а с некого иного срока. Евгений Зимин добавляет: «В большинстве случаев застройщики навязывают такую услугу, как регистрация договора долевого участия, в среднем взимая с дольщиков от 30 до 100 тысяч рублей, хотя осуществить регистрацию вполне под силу обычному гражданину, без уплаты каких-либо дополнительных денег».

Итак, сделка с квартирой на первичном рынке требует тщательной проверки. Чтобы обезопасить себя необходимо тщательно проверять весь пакет документов застройщика. В этом пакете обязательно должны быть разрешение на строительство, проектная декларация и свидетельство о праве собственности (зарегистрированный договор аренды, субаренды) на земельный участок, на котором ведется строительство. Следует обратить внимание на сроки этих договоров. Евгений Зимин вспоминает, что в его практике был случай, когда договор аренды был заключен с застройщиком на срок 11 месяцев, в связи с чем, по мнению застройщика, не нуждался в государственной регистрации. Однако закон четко говорит о том, что любой договор аренды земельного участка должен быть зарегистрирован. Сомнительно, что строительство многоквартирного дома может длиться меньше года.

Кроме этого, для большей защиты себя от рисков Алексей Кравцов, председатель Арбитражного третейского суда г. Москвы, президент Союза третейских судов, советует в первоначальном договоре с застройщиком использовать третейскую оговорку (соглашение сторон о передаче спора на рассмотрение конкретного третейского суда). Такое соглашение часто выгодно покупателю, так как в случае конфликта дело передается в третейский суд, который решает спорные ситуации  в самые короткие сроки. Например, Арбитражный третейский суд города Москвы делает это за 10 дней. Причем его решение не подлежит обжалованию и вступает в силу сразу же с момента принятия. Помимо скорости рассмотрения дела суд обязывает исполнять решение в  пятидневный срок. В случае неисполнения к делу подключаются судебные приставы.  Алексей Кравцов вспоминает случай из практики Арбитражного третейского суда г. Москвы. В течение двух лет после получения квартиры дольщик не мог оформить право собственности на неё. Застройщик по объективным для него причинам не оформлял акт реализации инвестиционного контракта. В таком случае признать право собственности возможно только в судебном порядке. Узнав об этом, дольщик попросил застройщика подписать дополнительно к договору третейское соглашение и передать разрешение спора в Арбитражный третейский суд г. Москвы, на что тот пошел. Третейский суд в короткий срок рассмотрел дело и принял благоприятное решение, так как по закону неисполнение обязательств третьими лицами не является препятствием для оформления права собственности дольщику. Получив исполнительный лист, дольщик обратился в Росреестр, где ему выдали свидетельство о праве собственности. Стоит заметить, что дело можно было рассмотреть и в обычном суде, но тогда бы на это ушло 6-7 месяцев.

Итак, покупая квартиру, будьте бдительны!

sob.ru