Покупка новостройки: выясняем детали.

Беспокоюсь о сроках
«Подписал с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Теперь он подлежит государственной регистрации, после которой мне надо будет оплатить квартиру. По поводу сроков регистрации в офисе продаж мне давали самую разную информацию – от двух недель до месяца с лишним. Месяц уже прошел, но по телефону отвечают, что ничего еще не готово, ждите».

Вопросов возникает масса. Прежде всего, сколько времени вообще занимает регистрация ДДУ? Тут все непросто. Если с точки зрения закона, то на этот процесс отводится пять рабочих дней. Однако это касается именно регистрации, т.е. времени нахождения документов в Росреестре. А они еще должны туда попасть…

«С 10 июня в Москвы был введен т.н. «пилотный проект», - говорит Надежда Аверина, руководитель департамента оформления компании «НДВ-Недвижимость». – Его суть состоит в том, что непосредственно в Росреестр документы принимаются только по предварительной записи, а весь основной поток идет через Многофункциональные центры (МФЦ). Когда документы подаются через МФЦ, срок государственной регистрации составляет 20-30 календарных дней. А записаться на прием в Росреестр, как показывает практика, можно только за 1-2 месяца вперед».

Следующий вопрос: почему этот процесс иногда затягивается? В подавляющем большинстве случаев дело тут как раз в том, что документы еще физически не попали в Росреестр. Сотрудники компании-застройщика, скорее всего, не станут бегать с каждым договором – они подождут, пока накопится существенная стопочка. Кроме того, возможно, они уже записались на прием в Росреестр – но срок подойдет недельки через две…

При худшем для дольщика (но, к счастью, куда более редком) раскладе может оказаться, что что-то не в порядке с документами. «Процесс обычно затягивается из-за того, что Регпалата затребует какие-то дополнительные документы, либо находит ошибку в предоставленных, - говорит Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании ProConsultingGlobalLimited. – При этом регистратор не сообщает об ошибке до истечения процессуально установленного срока. Поэтому общий срок регистрации может увеличиться в разы».

И еще один аспект – вызывающий, вероятно, наибольшее беспокойство. Дело в том, что после регистрации ДДУ покупатель, естественно, должен будет заплатить за квартиру. Не случится ли так, что договор все время «не готов», а потом вдруг окажется, что он давно лежит в офисе, и чтобы примчаться и оплатить у покупателя остаются сутки? А если покупатель не успеет – тогда еще и виноватым окажется?
Волноваться, заверили опрошенные нами эксперты, не стоит. Стандартная формулировка в ДДУ – оплата должна быть осуществлена в течение двух недель с момента госрегистрации. Так что даже если процесс притормозился – покупателю ничего не грозит. Напротив, он может подержать это время деньги в надежном банке, получая проценты.

А вот на что стоит обратить внимание – так это на дату регистрации при получении зарегистрированного договора. Если разрыв очень велик (скажем, Росреестр поставил штамп «5 августа», а вам отдают 18 числа) – требуйте от застройщика документ, подтверждающий, что договор вы получили именно в этот день. Впоследствии такая бумага окажется полезной, если с вас станут требовать пени за просрочку. Формально имеют полное право: как напоминает Игорь Быченок, руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс-Девелопмент», согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) «в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка». Кроме того, договором может быть установлена неустойка и в еще большем размере.

Цена зафиксирована, но…
В подписанном мною ДДУ, естественно, зафиксирована цена квартиры. И застройщик уверяет, что пересмотру она не подлежит. Но неделю назад застройщик поднял цены. Не окажется ли так, что подписанный со мной договор «потеряется», а заключать новый мне предложат уже с новыми ценами?

Теоретически такая ситуация возможна – застройщик может просто не подать подписанный с вами договор на госрегистрацию. Но это уже на грани мошенничества. «Такое поведение свидетельствует об очевидно недобросовестном и лукавом отношении к покупателю», - считает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless 

К счастью, реальные подобные прецеденты не вспомнил ни один из опрошенных нами экспертов – все говорили, что застройщики сегодня так не поступают. И если подобный факт всплывет, это станет мощным ударом по имиджу компании. Кроме того, покупатель квартиры в данной ситуации вовсе не так и незащищен: с застройщиком (или с некоей дружественной ему юридической фирмой) обычно заключается договор на регистрацию ДДУ в Росреестре. Имея на руках подобную бумагу, покупатель квартиры может элементарно доказать, что ДДУ от такого-то числа существовал.

«Другое дело, если под видом ДДУ Вы подписали некий иной документ, лишающий Вас отстоять свои права, - предупреждает Александр Мазурик, руководитель отдела продаж ЖК «Южное Видное» компании RDI. - К таким документам можно отнести, например, ПДДУ – так называемый Предварительный Договор долевого участия». В таком договоре содержатся почти те же основные пункты, что и в ДДУ. Такой документ не регистрируется в Росреестре. Перед подписанием договора обе стороны приходят к устному соглашению, что дольщик сразу выплачивает деньги за квартиру, а застройщик обязуется в будущем заключить основной договор долевого участия. Дольщик в данном случае платит за будущую квартиру меньше, чем по ДДУ, но взамен приобретает существенные риски.

Цена оформления
За регистрацию ДДУ с нас потребовали 15 тыс. руб. Сумма не очень большая, но хотелось бы понять, нельзя ли избежать этой траты? Мы бы сами съездили в Росреестр.

Вопросов тут возникает множество. Прежде всего, размеры платы за данную услугу. Насколько нам известно, 15 тыс. руб. – это далеко не единственный вариант… Эксперты это подтвердили. Платы за оформление может не быть вовсе – это такой подарок застройщика покупателю. «В нашей компании регистрация ДДУ осуществляется бесплатно», - говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group. Но может оказаться и совсем иначе. «Стоимость может существенно варьироваться – в зависимости от того, кто выступает посредником при сделке,- отмечает Ирина Мошева (RDI & Limitless). – За регистрацию ДДУ дольщикам могут предложить заплатить и 40, и 60 тыс. руб., а иногда и 1,5% от суммы договора».

А вот вопрос о возможности сделать все самостоятельно вызвал однозначно негативную реакцию. «Опытный регистратор всегда сможет отстоять интересы дольщика в спорных вопросах, не говоря уже о том, что сэкономит время, - считает Надежда Аверина («НДВ-Недвижимость»). – Не стоит забывать и о том, что при регистрации ДДУ в ФРС должны присутствовать обе стороны сделки (и покупатель, и застройщик), поэтому при самостоятельной регистрации покупателю придется подстраиваться под предложенное застройщиком время, и требования отдела ФРС, куда будут подаваться документы».

«Фокусы» с площадью
В подписанном с застройщиком ДДУ фигурируют цена 1 кв. м и общая стоимость квартиры. Изучая документ, обнаружил, что второе безупречно математически вытекает из первого, но с оговоркой – учтены площади лоджий и балконов. Правда, с коэффициентами 0,5 и 0,3. Насколько мне известно, при официальных обмерах (БТИ) эти площади сегодня не включаются.

Автор вопроса прав: балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения, об этом недвусмысленно сказано в п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Так что включать их при своих обмерах БТИ действительно не станет. С другой стороны, можно понять и застройщика: он построил эти «летние помещения», потратил на них деньги…

Игорь Быченок («Галс-Девелопмент») напоминает о ст. 421 Гражданского кодекса – «свободе договора», согласно которой «условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами». В соответствии с ним стороны вправе учесть или не учесть площади балконов и лоджий, а если учесть – то с любыми желаемыми ими коэффициентами или без оных.

Одним словом, совет покупателю будет простой: если вам нравится такая квартира по такой цене – покупайте! Не нравится – не покупайте. А на данные цифры лучше вообще не обращать внимания, чтобы не портить себе настроения рассуждениями о том, как было бы замечательно, если бы площади балконов выкинуть…

Будет ли мусоропровод?
Смотрели квартиру в новом панельном доме. Сотрудник компании (который, собственно, и показывал) ошеломил: в новых домах управляющая компания иногда заваривает мусоропроводы – это такая форма борьбы с тараканами и крысами. Мы, конечно, крыс не хотим – но и без мусоропровода жить как-то неудобно. Потом спросили у менеджеров офиса – они стали утверждать, что с мусоропроводом все будет в порядке. Но как-то неуверенно.

Автору ситуация показалась безумной – но, как выяснилось, так бывает! «Это случается довольно часто и может наблюдаться в новостройках не один год после их заселения, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Чаще всего управляющие компании мотивируют это тем, что мусоропроводы используются не по назначению: пока в квартирах идут ремонты, туда бросают строительный мусор, в том числе достаточно крупный. Именно поэтому управляющие компании предпочитают закрыть доступ к мусоропроводам, чем постоянно заниматься его починкой». А Яна Сосорева, заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам, добавляет, что иногда мусоропровод заваривают для борьбы с насекомыми и грызунами и по инициативе самих жильцов.

Что делать? Если жильцы сами согласны жить без мусоропровода – тут все понятно. Если же нет – то СНИПы (строительные нормы и правила) и санитарные нормы, предписывающие, что в многоэтажных домах мусоропровод должен быть, еще никто не отменял. Так что жильцам тут надо провести собрание и настоять, чтобы управляющая компания вернула мусоропровод в нормальное состояние.

Отделка и гарантии
Покупаем новостройку без отделки. Но за отдельную плату ее можно заказать. Нам показали шоурум, все понравилось, но есть настораживающий момент – кажется, что предложенный вариант отличается от типовой планировки, т.е. такой ремонт будет являться перепланировкой, подлежащей узакониванию. Сотрудники делающей ремонт компании (это, кстати, вовсе не сам застройщик, а какая-то дружественная с ним структура, детали их взаимоотношений не совсем ясны), естественно, утверждают, что у них «все схвачено» и беспокоиться не о чем.

Как оказалось, автор вопроса волнуется не зря – ситуация, когда ему «забабахают» неузаконенную перепланировку, возможна. Особенно в том случае, если работы будет проводить не сам застройщик, а некое ООО, которое потом и не отыщешь… «Если покупатель испытывает сомнение по поводу законности действий компании, которая выполняет отделку, то пользоваться этой опцией не стоит, - отмечает Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость»). – Впоследствии владелец квартиры может «в довесок» к понравившейся отделке получить проблемы с ее узакониванием».

Что до довода «это сделали не мы, а дружественная застройщику фирма» - то это, к сожалению, совершенно не аргумент в диалоге с чиновниками. «За годы работы я перевидала немало людей, прямо-таки бьющихся в истерике в жилинспекции: перепланировку сделали до нас!», - говорит Оксана Васильева, консультант по перепланировкам. – Ответ жилинспекторов стандартный: за все, что творится сегодня в квартире, отвечает ее нынешний собственник».

www.metrinfo.ru