тел: +7 (927) 260-91-71
Покупка квартиры на вторичном рынке требует тщательной проверки квартирной истории. И здесь лучше семь раз проверить, а уже потом подписывать договор купли-продажи.
Купить и не быть обманутым – главная задача при любой сделки. Однако в покупке недвижимости задействованы очень большие денежные суммы, поэтому и бдительность здесь не бывает чрезмерной. При сделках с вторичными квартирами чаще всего осложнения возникают, связанные с юридической «чистотой» жилья. Лучше всего поручить подобные проверки профессионалам, но если у вас нет такой возможности, то можно провести ее самостоятельно.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» советует прежде всего ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами: договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия, свидетельство о праве на 
наследство и т.д. После того, как все юридические бумаги не вызовут у вас никакого сомнения, можно обращаться за выписками из Единого государственного реестра прав и домовой книги, из которых будет видно, кто является собственником квартиры, наложены ли на нее какие-либо обременения, кто на данный момент в ней зарегистрирован. Будущий собственник обязательно должен выяснить, не приобреталась ли квартира в браке – муж или жена могут претендовать в будущем на свою долю. Роман Зятнин, юрист Коллегии Адвокатов «Юков и Партнеры», советует запросить в регистрирующем органе сведения об истории сделок. Слишком частые, чаще 1 раза в 3 года, сделки с квартирой повышают риск появления притязаний на объекта купли-продажи со стороны третьих лиц.
Особенно тщательно, по мнению Литинецкой, необходимо проверять квартиры, где проживают дети. «В данном случае риск может быть связан с неучастием в приватизации несовершеннолетнего ребенка. В первоначальной редакции закона №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 1991 года не было ни слова о правах детей. Он позволял гражданам оформлять квартиры в собственность с согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только в 1994 году в закон были внесены изменения, согласно которым дети также должны были в обязательном порядке участвовать в приватизации. 
Ребенок мог не становиться собственником квартиры только в том случае, если было получено соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. При этом за детьми сохранялось право на однократную приватизацию после достижения ими совершеннолетия», – отмечает спикер. Именно поэтому в 1991-1994 года было много квартир, где ребенок был прописан, но не участвовал в приватизации, а, следовательно, право на такие квартиры может быть оспорено в суде.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, дополняет список квартир, требующих тщательной проверки: это квартиры, которые несколько раз перепродавались, были получены в собственность по наследству, по решению суда, по исполненной ренте. «Особый случай - квартиры, полученные в дар, особенно не родственниками. Действительно, с чего бы это молодой москвич подарил квартиру южному мужчине, а сам переселился, например, в Воронеж. А ведь был такой случай», – сообщает эксперт.
Тщательная проверка «вторички» подразумевает подробное изучение всей истории квартиры, в том числе и всех предыдущих сделок купли-продажи. Однако здесь существует множество нюансов, на которые можно просто не обратить внимание, поэтому лучше все же привлечь профессиональных риелторов или юристов. Однако доля риска остается всегда, хотя сейчас на рынке некоторые компании дают гарантии на квартиры, приобретенные с их помощью. Например, компания « МИЦ-Недвижимость» с июля 2013 года всем своим 
клиентам, купившим у них жилье по договору возмездного оказания услуг, выдает гарантийное обязательство, которое подтверждает, что юридическая проверка была проведена полностью. И эта гарантия будет действовать до тех пор, пока существует право собственности клиента.
По мнению Романа Зятнина, целесообразно воспользоваться «титульным страхованием» – страхованием риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости. Однако страховать надо «от всех рисков», то есть от потери квартиры по любой причине, не зависящей от вас. Такая страховка является дополнительной правовой помощью, так как страховые компании также заинтересованы в юридической «чистоте» выбранной вами недвижимости. Платить в случае наступления страхового случая вряд ли доставит им радость.
Одним словом, сделки с недвижимостью требуют внимания, бдительности и проверки. И в любом случае, последнее слово за вами, поэтому в конечном итоге всегда и все перепроверяйте самостоятельно, а если есть хоть малейшее сомнение в том, что покупаемая квартира не очень «чистая», откажитесь от сделки. Береженного, как говорится, Бог бережет.
