тел: +7 (927) 260-91-71
Покупка квартиры – знаменательное событие в жизни каждого. Но не всегда эта сделка имеет счастливый конец. Иногда можно умудриться купить квартиру в незаконно построенном доме и так и не сыграть новоселье.
Истрии со сносом незаконно построенных малоэтажек известны всем. Самая нашумевшая – снос дома в Вешках. И это не единственный случай. По решению суда были также снесены дома, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Верхнее Отрадное, д. 8, д. 9, д. 20.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», сообщает, что «всего по состоянию на 1 июня текущего года в Подмосковье выявлено и внесено в реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности 394 объекта, находящихся на различных этапах строительства». По данным Комитета Московской области по долевому жилищному строительству из всех этих 
выявленных объектов 48 приведено в соответствие с законодательством, 96 находятся на рассмотрении в суде, в отношении 36 имеются решения о сносе, но пока это решение не исполнено.
Безусловно, во многом виноваты и сами граждане, не проявившие бдительность и прельстившиеся дешевизной. По мнению руководителя практики по строительству и недвижимости, старшего партнера адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрия Шилова, именно низкая стоимость квадратного метра имеет здесь главное значение: «В последнее время на рынке недвижимости появляются заманчивые предложения о покупке «квартиры» в небольшом малоэтажном «многоквартирном доме», по очень привлекательным ценам, которые в 1,5, а то и в 2 раза ниже среднерыночных». Однако с точки зрения закона граждане приобретают не квартиры, а доли в жилом доме или паи в кооперативе. Шилов обращает внимание, что подобные сделки не противоречат закону, однако делают невозможным признать договор купли-продажи недействительным, поскольку отсутствуют основания для этого.
Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган подчеркивает, что обычно такое жилье продается по подложным, не зарегистрированным договорам, иногда даже по распискам. И в этом случаи человек не проявляет должной бдительности или попросту надеется на случай. Министр обращает внимание, что «если гражданин идет на поводу у застройщика, действует вне рамок законодательного поля, он должен понимать, что это его риски. Граждане должны четко понимать: кому и почему они несут свои деньги, проверять разрешение на строительство, документы на землю, заключать предусмотренный законом договор долевого участия и оплачивать его только после госрегистрации».
Что же делать тем, кто все-таки купил долю именно в таком доме?
Александр Коган комментирует эту ситуацию так: «Надо понимать, что незаконно построенный дом по документам является индивидуальным, что покупали граждане помещения у физического лица. А значит, такие случаи не попадают под действие федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и областного закона №84 «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области». Эти люди стали жертвой мошеннических действий. И выход здесь один – писать заявление в правоохранительные органы о мошенничестве, заявлять гражданский иск в уголовном процессе для возврата денег с собственника земельного участка и дома, обращаться в суд с заявлением о признании сделки недействительной».
И хоть это звучит неутешительно, однако это горькая правда: вернуть полюбовно свои деньги невозможно. Даже судебное разбирательство не дает гарантий на положительный исход тяжбы.
Константин Сычев, руководитель юридического департамента компании «Региондевелопмент», считает, что исход зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи. «Если в нем указано, что вы покупаете именно квартиру, то есть все шансы доказать, что продавец не исполнил свои обязанности по договору и вернуть деньги через суд. Если же в договоре прописано, что вы приобретаете долю в праве общей собственности на земельный участок или же паи в кооперативе, то шансов вернуть свои деньги практически нет».
Роман Зятнин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры», советует обращаться в судебные органы с иском о расторжении имеющегося договора (купли-продажи, долевого участия и т. п), возврата уплаченных денежных сумм и компенсации понесенных убытков. «Целесообразно также просить об обеспечении иска путем наложения ареста на денежные средства должника и подать в службу судебных приставов заявление о розыске денежных средств должника. При наличии сведений о переводе денежных средств компанией-продавцом другим лицам надо заявлять соответствующее требование о признании таких сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки, в целях возврата денег в организации, в которой были куплены квартиры», – советует Зятнин.
Возврат денег в такой ситуации – хорошее решение проблемы, однако в большинстве случаев купивших интересуют квартиры.
Есть ли возможность сохранить такой многоквартирный дом?
Роман Зятин заявляет: «В случае, когда имеется вступивший в законную силу судебный акт о сносе здания, возможность сохранить его, практически равна нулю».
Стоит заметить, что решение о сносе принимается взвешено. В отношении каждого дома межведомственной комиссией, созданной при органе местного самоуправления, принимается коллегиальное индивидуальное решение, где учитывается и безопасность дома, и подключение его к сетям инженерно-технических коммуникаций, и наличие социальных объектов, и мнение соседей.
Александр Коган обращает внимание, что есть факторы, которые полностью исключают возможность сохранения дома. «Это, безусловно, небезопасность здания для проживания людей. С учетом того, что такие дома строятся без какого то ни было контроля, такая ситуация – не редкость. Также ключевым при решении судьбы строения является согласие местных жителей на изменение вида разрешенного использования участка. Ведь именно их права нарушены незаконной постройкой. Ни дорожная, ни инженерная, ни социальная инфраструктура дачных участков не рассчитана на проживание 30 – 50 семей, а значит, и жизнь окружающих людей сильно меняется из-за появления многоквартирников».
И это действительно так. Многие такие незаконные постройки делают жизнь местного населения практически невыносимой. Начинаются перебои с коммуникациями. Также наносится вред экологии: часто канализационные стоки сливаются в те же водоемы, откуда берется питьевая вода. Встает проблема и с человеческим фактором. Эти квартиры стоят действительно дешево и далеко не всегда в них собираются жить простые семьи, для которых это единственный способ решить свой квартирный вопрос. Стоит помнить и о том, что такие дома часто превращаются в сауны или общежития для гастарбайтеров .
Однако, как отметил Александр Коган: «Если экспертиза показала, что дом безопасен для жителей и соседей, его можно привести в соответствие с законодательством. Для этого надо получить техусловия на подключение к сетям, выполнить их, возможно, принять участие в благоустройстве или создании объектов социальной инфраструктуры. После этого при положительном решении публичных слушаний земельный участок переводится под малоэтажное строительство».
Итак, покупая любую квартиру надо быть предельно бдительным и действовать только в рамках закона. Если у вас что-то вызывает подозрение, то лучше обратиться за консультацией к специалисту.
