Законные и незаконные пристройки

Вы скажите, что жилплощадь увеличить невозможно, что это величина постоянная, но на самом деле ничего невозможного нет. Некоторые предприимчивые граждане увеличивают жилые квадратные метры за счет всевозможных пристроек. И хоть этот процесс трудоемкий, но желание достичь поставленной цели движет всеми достижениями в жизни.

С чего следует начать?

Владимир Колотыркин, директор юридического департамента, партнер девелоперской группы «Интегра», советует сперва разобраться с типами пристроек, которые бывают капитальные и некапитальные. Проще всего с некапитальными пристройками, для их воплощения в жизнь никакие разрешения не нужны, но после их возведения они подлежат сдаче приемочной комиссии с оформлением акта о завершенном переустройстве или перепланировки помещения. Владимир Колотыркин разъяснил, что московские нормативные акты выделяют следующие некапитальные пристройки:

- создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец без дополнительного присоединения земельного участка;

- создание навесов, остекленных навесов, не предусматривающее увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений;

- создание витрин с выносом не более 1 метра;

- создание навесов, крылец, лестниц;

- устройство балконов, лоджий и террас на первых этажах жилых зданий.

Иван Кудряшов, начальник юридического отдела Управляющей компании «Экодолье», обращает внимание, что создание любой капитальной пристройки, в том числе и мансарды, является реконструкцией дома, а, следовательно, все действия должны соответствовать этому процессу. И многое здесь зависит от самого дома, который вы будете реконструировать.

Если дом индивидуальный, то решение о пристройке, надстройке и т. д. принимается всеми собственниками, а далее необходимо получить разрешение на строительство и приступить к работам. В этом случае ограничения вашей фантазии могут быть продиктованы лишь размерами самого земельного участка. «Градостроительные нормы требуют, чтобы было соблюдено расстояние от дома до границ земельного участка: три метра по бокам и пять метров с лицевой стороны. Есть еще противопожарные ограничения – расстояние между домами должно быть от 8 до 12 метров в зависимости от материалов строительства», – комментирует Иван Кудряшов.

Пристройку можно сделать и к многоквартирному дому, но для этого необходимо получить согласование общего собрания собственников помещений всего дома, затем разработать проект, согласовать его с уполномоченными органами и получить разрешение на строительство. При этом нужно учитывать, что проектная документация для реконструкции объектов выше трех этажей подлежит экспертизе. Положительное разрешение государственной или негосударственной экспертной организации необходимо получить перед получением разрешения на строительство. После же всех ремонтных работ все соответствующие изменения должны быть внесены в кадастровый паспорт объекта и зарегистрированы в ЕГРП. Владимир Колотыркин замечает, что при надстройке мансард могут возникнуть ограничения, которые есть в правилах землепользования и застройки, утвержденных органами местного самоуправления. Такие правила могут ограничивать этажность жилых домов в конкретном населенном пункте. Ограничения на строительство мансарды возникает и если здание относится к объектам культурного наследия, памятникам истории и архитектуры. Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина», добавляет, что ограничения в застройке могут быть связаны и с санитарно-защитными, водоохранами и иными зонами.

Бывает и так

Любая  капитальная пристройка – дело весьма хлопотное. Однако в жизни далеко не каждый следует всем правилам и утруждает себя получением всех разрешений и согласований. Например, Тимофей Титаренко рассказывает, что на практике достаточно часто мансарду возводят самовольно, а потом обращаются в суд с иском о признании права собственности на самовольную пристройку. При определенных обстоятельствах застройщик, доказав, что возведенная мансарда не угрожает жизни и здоровью других жильцов, может выиграть такой иск.

Проблемы могут возникнуть, если жители будут против таких видоизменений своего дома и обратятся в суд. Суд, рассматривая подобные споры, часто занимает сторону этих граждан, и тогда такая постройка должна быть снесена.  Снос может быть осуществлен и принудительно Федеральной службой судебных приставов-исполнителей, а ответчик за неисполнение судебного решения, может быть, подвергнут и уголовному наказанию.

Но жизнь не всегда справедлива. Например, в Санкт-Петербурге с 2012 года длится история с незаконной мансардой в доме по улице Фурштатской, 17. Один расторопный предприниматель по собственному желанию присоединил к своей квартире общий чердак и построил на нем еще и двухэтажную мансарду! Эта увеличенная в пять раз квартира на сегодняшний день имеет длинную историю, она перепродавалась и обрастала не совсем легальными документами. Ситуация, естественно, не понравилась соседям, которые, во-первых, не хотят превращения своего дома в бизнес-центр, во-вторых, опасаются, что дом 1896 года просто не выдержит такой нагрузки. Суд поддержал протесты собственников, однако чудо-предприниматель просто игнорирует судебное решение об остановке строительства. Сотрудники же территориального отдела судебных приставов-исполнителей и полиции повлиять на ситуацию пока не могут, они просто бездействуют. Но закон на стороне собственников, поэтому будем надеяться, что решение суда воплотится в жизнь.